（2013）钦民一终字第159号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-11-04
案件名称
(2013)钦民一终字第159号民事判决书
法院
广西壮族自治区钦州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
包ｘｘ,符ｘｘ,翟ｘｘ,黄ｘｘ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十五条，第六十九条，第七十三条第一款，第七十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）钦民一终字第159号上诉人（一审被告、一审反诉原告）包xx，女，1964年11月6日出生，汉族，钦州市钦北区人，居民，住钦州市钦南区××单××室。上诉人（一审被告、一审反诉原告）符xx，男，1952年8月14日出生，汉族，钦州市钦北区人，居民，住钦州市××北区××南街××号。上述上诉人的委托代理人方仕根，广西八桂律师事务所律师。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）翟xx，男，1950年5月16日出生，汉族，钦州市钦北区人，居民，住钦州市××北区××镇××号。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）黄xx，女，1949年11月30日出生，汉族，钦州市钦北区人，居民，住钦州市××北区××镇××号。上诉人包xx、符xx因与被上诉人翟xx、黄xx房屋买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第775号民事判决，于2013年7月15日提出上诉。本院于2013年8月7日立案受理后，依法组成合议庭于2013年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人包xx及两上诉人的委托代理人方仕根、被上诉人翟xx、黄xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，原告翟xx、黄xx系夫妻关系。被告包xx、符xx原系夫妻关系，于2001年3月5日在钦州市钦北区小董镇人民政府办理了离婚手续。2000年9月16日，被告包xx、符xx因生意资金周转困难及没有能力偿还其欠朱某某、廖某某、龙某某债务，便将其购买的小董农具厂的位于小董镇新兴路的房屋以105000元价格卖给原告。由于该房屋产权相关材料在龙某某手上，为了减少办理房屋转户费用，原、被告双方在龙某某家里签订一份价格为55000元的《卖屋契约》，该契约内容：“本人建有房屋壹间，座落新兴路（原农具厂大门口），北面以董姓屋为界，南面以叶姓屋为界，西面以水沟为界，东面面临新兴路，宅基地长19.9米，宽4.7米，占地面积93.5平方米，愿卖给翟xx，经协商以伍万伍仟元人民币出卖，出卖所需要税金及转户所需一切费用由翟明喜负责交纳。自2000年9月16日（农历庚辰年八月十九日）起房屋产权属翟xx所有，双方不得反悔。特立此约。卖屋人符xx、包xx。买屋人翟xx、黄xx。见证人：廖某某、董某某、龙某某、邱xx。代书人：廖xx。公元二O00年九月十六日”。原、被告双方及见证人、代书人在《卖屋契约》上签名后，原告即付清购房款105000元给被告。被告收到105000元卖屋款后，当场偿还龙某某33000元、偿还朱某某55000元、偿还廖某某14000元，并将该房屋产权相关证件材料及房屋交付给原告管理使用。为了办理房屋过户手续，原告以被告包xx之名，向有关房屋办证部门支付办证费用40475.20元，于2009年1月6日取得了土地使用权人为包xx的钦国用（2008）第C1098号的《国有土地使用证》。由于被告不协助，该房屋的土地使用权无法转户到原告名下，原告于2013年5月28日向该院起诉，请求法院判决被告协助原告办理该房屋的土地使用权过户手续，案件受理费由被告负担。本案在审理过程中，被告认为原告没有按约履行义务，至今尚欠50000元，违约在先为由提出反诉，请求法院判决解除双方房屋买卖协议，责令反诉被告返还房屋和相关房产证件给反诉原告。一审法院认为，一、关于原、被告双方的房屋买卖协议是否有效的问题。虽然被告于2000年9月16日转给原告的房屋未取得土地使用权证书，但该房屋于2009年1月6日取得出让土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经批准权的人民政府同意转让的，应当认定有效”的规定，原、被告之间房屋买卖协议合法有效，依法受到法律保护；二、关于原告是否按约向被告付清购房款，被告反诉请求是否成立的问题。被告在答辩中称由于生意亏本，需要资金周转，故欲将房出卖，将卖屋款偿还他人欠款和投作生意资金周转。可知被告当时是迫切需要资金用，在这情况下被告不可能只收55000元；另外，被告主张原告尚欠50000元，除提供自己的子女作证和自拟的协议书外，无其他证据佐证；相反当时在《卖屋契约》上签名的见证人董某某、龙某某、廖大实某某证明原告向被告付清105000元，原告的证人与原、被告无利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。”的规定，原告的证人的证言证词的证明力高于被告的证人证言证明力，对原告提供证人的证言证词该院予以确认；如果原告欠被告50000元未履行，十几年来被告应主动向原告主张权利，但原告自2000年9月16日取得该房屋至今，被告从来没有向原告追偿过；基于交易双方的信用，被告将该房屋产权相关证明材料交付给原告保管，以示原、被告双方履行各自义务，也符合民间交易习惯。综上，该院确认原告已向被告付清房屋款105000元，被告请求解除原、被告房屋买卖协议和要求返还房屋及相关房产证件没有事实和法律依据，该院不予支持；三、关于被告是否有义务协助原告办理房屋土地使用权过户手续的问题。合法的民事权利应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”同时该条第二款规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原被告达成的《卖屋契约》，在原告履行合同义务后，被告拖延履行合同义务的行为显属不当，根据相关法律规定，被告应承担继续履行合同义务的法律责任，故对原告的诉请该院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告包xx、符xx于本判决书生效之日起十日内协助原告翟xx、黄xx办理位于钦州市钦北区小董镇新兴路的房屋（土地使用权证号码：钦国用（2008）第C1098号；土地使用权人：包xx，地号：030111268，使用权面积：91.08m2）的土地使用权人变更为原告翟xx、黄xx；二、驳回被告（反诉原告）包xx、符xx的反诉请求。本诉案件受理费50元减半收取25元，反诉案件受理费2400元减半收取1200元，共计1225元，均由被告（反诉原告）包xx、符xx负担。上诉人包xx、符xx上诉称：一、一审仅凭证人董某某、龙某某、廖某某、朱某某的证言认定被上诉人已经付清购房款证据不足，认定事实错误。这些证人的证言根本不可信。签订《卖屋契约》是在上诉人家中签订，上述证人都不在场。双方签订《卖屋契约》后，被上诉人再拿给别人补签。当时上诉人只欠到朱某某50000元，不是55000元，是上诉人收到被上诉人交付的购房款后再拿到朱某某家中还给朱某某的。龙某某、廖某某作证时不能说明上诉人欠其债务的具体情形，上诉人没有欠龙某某、廖某某的债务。董某某一直与上诉人有邻里矛盾，当时不可能邀请其见证。因此，《卖屋契约》上签名的见证人在签订《卖屋契约》时不在场，对其证人证言不应采信；一审认定上诉人因生意亏本需要资金周转卖房，不可能只收取55000元没有证据证明，只是主观猜测；一审认定上诉人十多年来没有主动向被上诉人主张权利也是错误的。上诉人一直向被上诉人催讨剩余的房款，2013年还催讨过，但被上诉人总以各种理由拖延，上诉人因房屋还未过户认为债务有一定保障，没有采取过激手段或诉讼程序追讨；一审认定交付房屋产权相关证明材料视为履行各自义务是错误的，交付购房款与交付房屋产权资料是两项独立的合同义务，不能据此认定被上诉人已经付清购房款；为了规避税费，双方在《卖屋契约》中约定购房款为55000元，但实际是105000元。如果被上诉人已经付清了105000元购房款，被上诉人应该要求上诉人出具收据。因为当时《卖屋契约》写明购房款为55000元，被上诉人支付的房款正好是55000元，才没有要求上诉人写收据。剩余房款50000元的支付问题是基于双方信任，只进行口头约定；二、上诉人有证据证实被上诉人尚欠50000元房屋转让款一直未付，被上诉人已经构成根本违约。被上诉人主张已付清购房款，应当由被上诉人提供证据证明，但被上诉人未提供证据予以证明，应承担败诉责任。而上诉人提供的《协议书》和一审证人符某某、符某某的证言证实被上诉人一直未支付尚欠的房款50000元。被上诉人拖欠购房款50000元十多年，已经构成根本违约，上诉人请求解除合同应得到支持。综上，一审判决认定事实存在严重错误，证据不足，导致错判。请求：一、撤销原判；二、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、改判解除上诉人与被上诉人于2000年9月16日签订的《卖屋契约》，被上诉人将钦州市钦北区小董镇新兴路的房屋（土地使用权证号码：钦国用（2008）第C1098号；土地使用权人：包xx，地号：030111268，使用权面积：91.08m2）和相关房产证件返还给上诉人。被上诉人翟xx、黄xx答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。上诉人上诉无事实和法律依据，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。在二审审理过程中，上诉人提供了上诉人的委托代理人方仕根1人于2013年7月15日调查韦大运的《调查笔录》，拟证明被上诉人尚欠上诉人的购房款50000元。被上诉人质证认为，韦大运所称不是事实。上诉人在二审审理过程中，申请证人韦xx、刘某某出庭作证。韦xx未出庭作证。证人刘某某出庭作证称，2000年9月16日下午，上诉人包xx以要与他人商量卖房屋的事情，请证人帮忙照看她的小儿子，证人带上诉人包xx的小儿子在讼争房屋的对面发廊玩耍，看到上诉人和被上诉人4人在讼争的房屋前，当时好像在聊天，没有见到其他人。听上诉人包xx讲，卖屋的价格为105000元。事后听上诉人包xx讲，被上诉人黄xx当时只付了55000元购房款，是何时支付的，不清楚。上诉人质证认为，证人证言证明了《卖屋契约》是在上诉人家中签订的，证人证言是真实的，应予采信；被上诉人质证认为，证人刘某某的证言是虚假的，不应采信。本院认为，上诉人提供的方仕根于2013年7月15日调查韦xx的《调查笔录》，该《调查笔录》不符合证据的形式要件，且韦xx也只是说见到上诉人包xx与一个女人争吵，是何原因不明，因此，不能证明上诉人主张证明的事实；对于证人刘某某的证言，刘某某当时只是看到上诉人与被上诉人好像在聊天，没有见到双方签订《卖屋契约》，也没有见到被上诉人付款，只是事后听上诉人包xx所讲，因此，证人刘某某的证言不能证明上诉人主张的事实。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否已付清购房款给上诉人、在履行契约的过程中是否有根本违约行为，《卖屋契约》是否应予解除。本院对本案综合评判如下：本院认为，一、被上诉人在一审中提供的证人朱某某、董某某、龙某某等人作为证人出庭作证，廖某某也出具了书面证词，上述证人与双方当事人均没有利害关系，且上述证人中的董某某、龙某某、廖某某均是双方签订《卖屋契约》的见证人，上述证人证言相互印证，证人所某证言与上诉人当时出卖房屋的原因相印证，依法应予采信。上诉人上诉主张签订《卖屋契约》时见证人即本案的证人都不在现场，是事后被上诉人让见证人补签，而且上诉人与见证人董某某有矛盾，当时不可能邀请董某某到场见证。上诉人的上述主张与双方签订的《卖屋契约》记载的事实不符，在诉讼中上诉人又未提供充分的证据证明其主张，因此，本院依法不予采信。上诉人在一审提供的证人符某某、符xx是上诉人的子女，与上诉人有利害关系，其证人证言的证明力低。而上诉人二审中申请的证人韦xx没有出庭作证。在上诉人与被上诉人签订《卖屋契约》时，出庭作证的证人刘某某不在现场，其所知道的情况均是听上诉人包xx所讲，不能证实签订《卖屋契约》时的事实。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十九条、第七十三条、第七十七条的规定，被上诉人提供的证据证明力大于上诉人提供的证据证明力，因此，一审对被上诉人提供的证据的证明力予以确认，认定被上诉人已付清购房款给上诉人有事实和法律依据，本院予以确认；二、上诉人当时之所以出卖房屋，是因为生意资金紧张和需要偿还他人债务。如果当时被上诉人仅支付了55000元的购房款，尚欠将近一半购房款的情况下，上诉人应主动向被上诉人主张权利。但上诉人在签订契约的当天就将房屋包括该房屋的相关产权资料交付给被上诉人，上诉人没有要求被上诉人出具欠条等债权债务文书，而且在此后的十多年时间里，讼争的房屋一直由被上诉人管理使用和收益，没有证据证明上诉人向被上诉人主张过权利，直到被上诉人提起诉讼要求上诉人协助办理房屋土地使用权过户登记手续时，上诉人才提出被上诉人尚欠其购房款，与上诉人出卖房屋时的原因等情节严重不符，也与日常生活常理相悖；三、双方签订《卖屋契约》后，被上诉人付清约定的购房款、上诉人将讼争的房屋和房屋相关的产权资料全部交付给被上诉人，双方均不向对方出具收据、欠条等债权债务文书，符合民间“钱货两清”的交易习惯。综上，上诉人上诉主张被上诉人未付清购房款，构成根本违约的证据不足，依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉主张证据不足，上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定双方签订的《卖屋契约》合法有效，被上诉人已履行给付购房款的义务，上诉人应履行协助办理物权变更登记的义务有事实和法律依据，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人包xx、符xx负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶枝仁代理审判员 梁 敏代理审判员 李夏冰二〇一三年十月二十八日书 记 员 陈秋玲