（2013）东中法民一终字第1574号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-02-18
案件名称
惠州市东安投资有限公司与温建平、姚广志房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市东安投资有限公司,温建平,姚广志
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1574号上诉人（原审被告）：惠州市东安投资有限公司，住所地：广东省惠州市麦兴路6号（麦雅国际）B栋7层02号办公室。法定代表人：邵素珍，该公司总经理。委托代理人：黄辉，广东点津律师事务所律师。委托代理人：洪宝蓝，广东点津律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温建平，男，汉族，1976年8月出生。被上诉人（原审原告）：姚广志，男，汉族，1967年2月出生。委托代理人：梁永强，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人：尹伟聪，广东格雷兄弟律师事务所律师。上诉人惠州市东安投资有限公司（以下简称东安公司）因与被上诉温建平、姚广志房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第8659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年8月24日，温建平、姚广志向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、东安公司向温建平、姚广志退回购房款2807889元及逾期付款的违约金（违约金按应付款的0.3%／天计算，从2012年6月30日起，计至付清款项之日止；暂计至2012年7月31日应付违约金252710元）。2、东安公司承担温建平、姚广志因追收被欠款项而支出的律师费100000元。原审法院经审理查明：2012年5月30日，温建平、姚广志和东安公司签订了一份不动产回购协议书，该协议第1条确认温建平、姚广志与东安公司于2011年签署了5份《商品房买卖合同》，合同编号分别为惠州（2011）10026430，惠州（2011）10026432，惠州（2011）10026433，惠州（2011）10026434，惠州（2011）10026435，温建平、姚广志已向东安公司支付购房款合计3612395元；该协议第2条约定，东安公司因自身原因，要求解除上述5份《商品房买卖合同》，温建平、姚广志表示同意，该条还约定就解除上述5份《商品房买卖合同》的相关事宜双方自愿达成以下协议：一、温建平、姚广志、东安公司双方同意解除双方签署的上述5份《商品房买卖合同》；二、东安公司同意向温建平、姚广志退还购房款3612395元。同时，因为东安公司违约，东安公司同意支付1741336元经济补偿金给温建平、姚广志；三、东安公司应于该协议签署后即向惠州市房地产管理部门申请办理上述5份《商品房买卖合同》的解除手续，并承担由此所产生的一切税、费（包括法律法规及国家要求温建平、姚广志支付的所有费用），温建平、姚广志应予以必要的配合；四、东安公司应在向惠州市房地产管理部门申请办理上述5份《商品房买卖合同》解除手续之前向温建平、姚广志退还第一期购房款人民币804506元及经济补偿金1741336元，在2012年6月30日前，东安公司向温建平、姚广志退还剩下的购房款2807889元；五、上述第一期退房款中的758664元及经济补偿金1741336元合共2500000元，东安公司应汇入温建平、姚广志指定账户，其中500000元汇入东莞市南城拓创钢材贸易部的账户，2000000汇入东莞市万江建华百货商店的账户。六、东安公司逾期支付该协议项下的任何款项，每天需按应付款的0.3%向温建平、姚广志支付违约金，温建平、姚广志因追收欠款所产生的律师费、诉讼费、食宿费、交通费及其他费用由东安公司承担。该协议还就其他事项进行了约定。2012年7月30日，温建平、姚广志与案外人广东格雷兄弟律师事务所签订了一份民事委托代理合同，该合同约定温建平、姚广志因与惠州市东安投资有限公司发生的返还购房款纠纷一案，委托案外人广东格雷兄弟律师事务所为代理人，温建平、姚广志同意向广东格雷兄弟律师事务所支付代理费100000元。根据中信银行东莞南城支行2013年4月19日的业务回单显示，温建平、姚广志于当日向广东格雷兄弟律师事务所付款100000元。庭审中，东安公司当庭提交合同编号分别为惠州（2011）10026430，惠州（2011）10026432，惠州（2011）10026433，惠州（2011）10026434，惠州（2011）10026435的商品房买卖合同，主张2011年温建平、姚广志要求以该五份合同所指向的不动产为其向东安公司提供的借款3612395元作为抵押，且合同上的房屋价格明显低于市场价，其目的正是为了掩盖温建平、姚广志发放高利贷的事实。原审法院认定上述事实的依据：温建平、姚广志提交的不动产回购协议、民事委托代理合同、业务单，东安公司提交的商品房买卖合同以及原审庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：东安公司对该不动产回购协议的真实性无异议，虽然其主张该证据是合法形式掩盖非法目的，应认定为无效，但东安公司未提交相应证据佐证其主张，原审法院对东安公司的该主张不予以支持，认定温建平、姚广志与东安公司双方签订的《不动产回购协议书》是双方当事人真实的意思表示，约定亦没有违反法律法规的禁止性规定，原审法院予以确认，双方当事人应该按照合同约定享有权利履行义务。根据《不动产回购协议书》的约定，东安公司应于2012年6月30日前向温建平、姚广志退还购房款2807889元，但东安公司至今未支付，故对温建平、姚广志要求东安公司退还购房款2807889元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于温建平、姚广志要求东安公司按照每天0.3%的标准支付逾期付款的违约金的诉讼请求，在《不动产回购协议书》双方达成协议的第六条明确约定在东安公司逾期支付相应款项的情况下，温建平、姚广志有权按照该标准要求东安公司支付违约金，按照温建平、姚广志的主张，是以2807889元为本金，从2012年7月1日起，按照每日0.3%的标准计算至清偿之日，但计至庭审之日即2013年4月22日已经达到2807889×0.3%×（9＋22／30）月×30天=2459710.76元，明显超出了温建平、姚广志的实际损失，且东安公司在庭审中也提出抗辩主张违约金过高，故原审法院综合考虑《不动产回购协议书》的标的金额，履行情况以及逾期支付的时间等因素，对温建平、姚广志所主张的违约金进行酌情调整为2807889元×30%=842366.7元，对温建平、姚广志超出该部分的违约金请求，原审法院不予支持。又根据《不动产回购协议书》第六条约定，东安公司逾期支付该协议约定的任何款项，温建平、姚广志因追收欠款所产生的律师费、诉讼费、食宿费、交通费及其他费用由东安公司承担。且根据温建平、姚广志举证的证据，反映出温建平、姚广志为提起本案诉讼而支出律师费100000元的事实，故原审法院对温建平、姚广志要求东安公司承担律师费100000元的诉请予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：一、惠州市东安投资有限公司于判决生效之日起七日内向温建平、姚广志退还购房款2807889元。二、惠州市东安投资有限公司于判决生效之日起七日内向温建平、姚广志支付逾期付款违约金842366.7元。三、惠州市东安投资有限公司于判决生效之日起七日内向温建平、姚广志支付律师费100000元。四、驳回温建平、姚广志其他的诉讼请求。一审案件受理费16042.5元，由东安公司承担。东安公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定《不动产回购协议书》合法有效，属于事实认定错误。双方是以签订五份《商品房买卖合同》并办理预告登记的方式作为东安公司向温建平、姚广志高额借贷的抵押担保，案涉购房合同约定的房屋单价为4279.9元／平方米，明显低于该类房屋的市场价及周边房价8000元／平方米。东安公司退还的3612395元在形式上是购房款，但实质是高利贷的本金，违约金实为高利贷的利息，且相当于月利率为8.76%，远超出人民银行规定的基准利率和民间借贷利率。因此，案涉《不动产回购协议书》属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应属无效。（二）原审法院忽略了违约金明显过高及东安公司已支付款项的事实。退一步讲，即使购房事实存在，约定的违约金相当于购房款的48.2%，明显过高，不应受法律保护，且温建平、姚广志并未提供已造成损失的证据。温建平、姚广志在诉状中确认东安公司已支付了2545842元，该款项应予冲抵，故东安公司只应偿还1066553元。（三）《不动产回购协议书》第六条约定每天按0.3%计算逾期付款违约金，该约定与第二条的违约金约定重复，依法应属无效。（四）原审判决东安公司支付律师费缺乏法律依据。因《不动产回购协议书》无效，有关律师费的条款也应无效，且根据谁委托谁付费的原则，若温建平、姚广志支付了律师费，也应由其自行承担。据此，东安公司请求本院撤销原审判决，发回重审或予以改判。温建平、姚广志答辩称：（一）《不动产回购协议书》合法有效。双方签订《商品房买卖合同》后，温建平、姚广志已全额支付购房款，并办理了合同备案登记。后东安公司提出解除合同，遂签订《不动产回购协议书》，约定东安公司退还购房款3612395元及支付1741336元作为经济补偿金。《不动产回购协议书》是双方的真实意思表示，没有违反强制性的法律规定，且《商品房买卖合同》、《不动产回购协议书》均无涉及资金借贷内容，东安公司的主张没有事实法律依据。（二）原审法院判决东安公司退回购房款、支付违约金及律师费并无不当。东安公司仅向温建平、姚广志返还购房款804506元及支付经济补偿金1741336元，尚有余款2807889元未返还，违反了《不动产回购协议书》的约定，原审法院据此判决东安公司返还剩余购房款及支付违约金、承担律师费合法。另外，《不动产回购协议书》中约定的经济补偿金，并不属于法律意义上的违约金，而是属于东安公司为达到回购商品房目的而向温建平、姚广志支付的交易对价。因案涉商品房的房价已经上涨，且东安公司已找到愿意以更高价购买的买家，故东安公司同意支付经济补偿金，有关经济补偿金的约定是双方自愿协商的结果，并不违反法律规定。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，原审法院于2013年10月10日作出（2012）东一法民一初字第8659号之二民事裁定书，裁定原审判决存在笔误，将原审判决中“温江平”更正为“温建平”，该裁定已发生法律效力。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对东安公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉《不动产回购协议书》的效力。（二）东安公司应退回款项的金额。（三）违约金及律师费的合理性。关于焦点一。根据查明的事实可知，东安公司与姚广志、温建平签订《商品房买卖合同》并进行了合同备案登记，后双方签订《不动产回购协议书》约定《商品房买卖合同》的解除事宜。虽然东安公司主张案涉的《商品房买卖合同》是作为高额借款的抵押担保，签订《不动产回购协议书》属于以合法形式掩盖非法目的的情形，应属无效，但上述两份合同均未涉及借款及抵押的内容，东安公司对其该主张未提供证据予以证明，故其提出的《不动产回购协议书》无效的主张，本院不予采信。原审法院认定案涉《不动产回购协议书》真实有效是正确的。关于焦点二。案涉《不动产回购协议书》是双方真实的意思表示，双方应按照该协议的约定履行义务。因双方均确认东安公司已按照约定向姚广志、温建平退还第一期购房款804506元及支付经济补偿金1741336元，本院依法予以认定。根据该协议书第四条的约定，东安公司还应在2012年6月30日前，向姚广志、温建平退还剩下购房款2807889元。东安公司主张该经济补偿金1741336元为利息，应在余下购房款中扣除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。姚广志、温建平依据《不动产回购协议书》要求东安公司退还购房款2807889元合理，原审对此处理并无不当，本院予以维持。关于焦点三。根据《不动产回购协议书》第六条的约定，东安公司逾期支付购房款按照应付款的0.3%支付违约金及因追收欠款所产生的律师费。姚广志、温建平主张的违约金已明显超出其实际的损失，东安公司亦提出违约金过高的抗辩，原审综合考虑标的金额、履行情况及逾期支付的时间因素，对违约金进行调整，处理恰当，本院予以维持。至于律师费，姚广志、温建平与东安公司因案涉的合同产生纠纷，姚广志、温建平委托律师处理相关事宜，并有代理合同、转账凭证为证。由于律师费100000元是实际产生的费用，东安公司应按照协议的约定予以赔付，原审对此处理并无不当，本院亦依法予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。东安公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费36802.05元，由上诉人惠州市东安投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 高 斌代理审判员 魏 术代理审判员 李慧仪二〇一三年十月二十八日书 记 员 郑惠琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第11页，共11页 更多数据：