（2013）柳市民二终字第197号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-10-31
案件名称
彭殷浩、余志红买卖合同纠纷民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭殷浩,余志红
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）柳市民二终字第197号上诉人（一审被告）：彭殷浩委托代理人：覃杰，柳州市正明法律服务所法律工作者。委托代理人：莫智茂，柳州市正明法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：余志红委托代理人：何平，广西天际律师事务所律师。上诉人彭殷浩因与被上诉人余志红买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2012）城中民二初字第935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月9日受理后，依法组成合议庭于2013年8月8日公开开庭审理了本案。上诉人彭殷浩及委托代理人覃杰、被上诉人余志红委托代理人何平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：余志红诉称，其与彭殷浩于2012年6月28日签订《房屋买卖协议》，协议约定，余志红（买方）购买（卖方）彭殷浩位于柳州市潭中东路地直小区7栋1-7号房屋，建筑面积69.57平方米。双方约定房屋总价395000元，订立买卖协议之日买方支付购定金20000元给卖方，卖方收到定金后50个工作日内配合买方将首付款存入银行，等银行审批通过后7个工作日内双方到房产管理部门办理房产过户手续……；卖方保证房产产权清晰，无抵押、查封及其他权利限制情况。若发生与该房产产权有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责清理……；如买方违约，卖方不退还买方支付的购房定金，如卖方违约，则赔偿违约金20000元并退还购房定金。协议签订后，余志红于2012年6月28日和2012年7月3日分两次将20000元购房定金支付给彭殷浩，彭殷浩也出具了《收条》。但直到2012年9月10日，余志红仍未见彭殷浩配合去银行办理按揭手续。余志红于2012年9月17日向彭殷浩发出通知，催告彭殷浩在收到通知后的3日内到银行办理按揭手续。经余志红多次催促，彭殷浩不得己告知余志红其房产证为原柳州地区的房产证，无法进行正常房屋交易。余志红认为，由于彭殷浩的行为已违反合同约定，余志红购买房屋的合同目的已无法实现。为此，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令彭殷浩返还余志红购房定金20000元，并赔偿违约金20000元人民币，合计人民币40000元。并判令本案诉讼费由彭殷浩承担。彭殷浩未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条，第十三条，第六十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为彭殷浩放弃答辩、举证和质证的权利，也视为彭殷浩对余志红的诉讼请求及其所提出证据的承认。余志红所提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条，第六十四条的规定，故一审法院对余志红陈述的案件事实予以确认。一审法院审理认为：依据余志红、彭殷浩签订的《房屋买卖合同》约定，彭殷浩负有按其将房屋变更过户到余志红名下的义务，并负责处理与该房屋产权有关的任何纠纷，保证补办齐全房产相关手续。现余志红提供的证据证实其按协议履行支付定金的义务后，彭殷浩未能按协议约定的时间为余志红办理相关手续，彭殷浩的行为已构成违约，应按合同约定向余志红承担违约责任。余志红的诉请合法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、彭殷浩返还给余志红购房定金人民币20000元。二、彭殷浩赔偿给余志红违约损失人民币20000元。案件受理费800元（余志红已预交），由彭殷浩承担。上诉人彭殷浩不服一审判决，上诉称：本案中彭殷浩不构成违约，不应承担违约责任，一审中由于彭殷浩没有到庭参与诉讼，余志红故意隐瞒了事实真相，事实是双方2012年6月28日签订的房屋买卖协议已于2012年12月30日经协商一致解除，合同解除当天彭殷浩通过银行转帐的方式退还了余志红的购房定金人民币20000元，至此双方的权利义务终止，余志红隐瞒了事实真相存在欺诈行为，要求彭殷浩再次还返20000元定金和承担违约责任是没有事实和法律依据的。由于余志红隐瞒了事实真相，导致一审法院作出了错误的判决，请求二审法院查明事实真相，对柳州市城中区人民法院（2012）城中民二初字第935号民事判决书依法予以撤销，并驳回余志红的诉讼请求。上诉人余志红答辩称：彭殷浩确实已经退还了定金2万元，但还要赔偿违约金2万元，故请求二审法院驳回彭殷浩的上诉，维持一审判决。二审期间，上诉人彭殷浩对一审法院查明的事实有以下异议：彭殷浩已经将余志红支付的2万元定金退还，且双方已经约定解除合同并不再追究对方责任。上诉人彭殷浩二审提交新的证据如下：1、2013年5月11日打印的网上银行电子回单1份，复印件，证明余志红收到彭殷浩退还的购房定金20000元，双方已经协议解除买卖合同；2、明细清单1份，证明余志红收到彭殷浩退还的购房定金20000元，双方已经协议解除买卖合同；3、转账汇款详细信息，证明彭殷浩收到余志红退还的购房定金20000元，双方已经协议解除买卖合同；4、2012年12月16日彭殷浩向中介公司业务员发送的手机信息文档1份，证明双方一直保持联系，双方在协商买卖房屋的事宜；5、2013年8月8日柳州晚报1份，证明中介公司业务员的电话号码。被上诉人余志红对一审法院查明事实无异议，二审也没有提交新的证据。对彭殷浩二审提交的新的证据，余志红质证认为对证据1-3、5的真实性没有异议，同意彭殷浩的证明目的。证据4的真实性无法核实，也与本案无关。上诉人彭殷浩二审还申请证人出庭作证。证人李某证实其是彭殷浩的朋友，2012年12月30日其受彭殷浩的委托，与余志红到中国工商银行三中路二支行办理彭殷浩所收定金的退款手续，彭殷浩将2万元定金通过网上银行退还给了余志红，余志红收到款后，应当将《房屋买卖协议》与《收条》退还给李某，但余志红收到退款后，将假的《房屋买卖协议》和《收条》撕毁，并离开现场。对李某的证言，彭殷浩认为其所述的是事实，而余志红认为其所述完全不属实。经质证，本院认为：对二审彭殷浩提交的证据1、2、3、5，余志红均表示无异议，故对以上证据的证明效力，本院予以认定。对于证据4，其并不是彭殷浩与余志红之间的短信记录，彭殷浩也不能证实其将该短信发送给了余志红，故对该证据与本案的关联性，本院不予认定。对于证人证言，本院认为该证人是彭殷浩的朋友，与彭殷浩有一定的利害关系，且其所述并无其他证据佐证，故对其证言的证明力本院不予认定。对彭殷浩对一审法院查明的事实提出的异议，本院认为，彭殷浩已于2012年12月30日还款2万元给余志红的事实，双方均已认可，本院对此予以认定。综上，一审法院查明事实除遗漏查明以上事实外，其余事实属实，本院予以认定。本院另查明，经二审询问，彭殷浩认为导致双方无法完成房屋买卖协议的原因是由于彭殷浩的房产证是由原柳州地区发放，需要变更为柳州市的房产证才能办理过户手续，因房产证办理时间过长，余志红无法接受继续等待，双方同意解除合同。余志红表示认可彭殷浩的意见，但认为其并未放弃追索彭殷浩的违约责任。本院认为：彭殷浩与余志红签订的《房屋买卖协议》是双方在平等自愿情形下达成，双方均应当按照合同条款承担各自义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：彭殷浩是否违约，是否应当向余志红支付2万元违约金？关于以上争议焦点，本院认为，首先，双方协议第三条关于出卖方的义务约定为，“订立买卖协议之日买方支付购房定金20000元给卖方，卖方收到定金后50个工作日内配合买方将首付款存入银行，等银行审批通过后7个工作日内双方到房产管理部门办理房产过户手续。”从以上条款可以看出，彭殷浩是在50个工作日内配合余志红将首付款存入银行，而买卖双方在签订房屋买卖协议前应当对彭殷浩的房产状况有一定了解，现由于彭殷浩的房产证发放部门需要变更，导致双方无法及时办理房产过户手续，这属于不可归责于双方的事由，余志红不应以此为由要求彭殷浩承担相应的违约责任。其次，彭殷浩已经在二审开庭前将2万元定金返还给余志红，且证人证实双方已经协商解除买卖合同关系，也从另一个方面佐证了双方的买卖合同关系已经协商解除。故本院认定双方的买卖合同关系已经解除，余志红不应再行向彭殷浩主张退还定金。综上所述，彭殷浩的上诉请求合理，本院予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以改判。由于彭殷浩已经在一审开庭前将2万元定金退还余志红，而余志红却未向一审法院陈述以上事实，致引起二审诉讼，故其应当承担二审的诉讼费用。但彭殷浩一审未到庭，导致案件事实不能查明，其应当承担一审的诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2012）城中民二初字第935号民事判决；二、驳回被上诉人余志红的全部诉讼请求。一审案件受理费800元（被上诉人余志红已预交），由上诉人彭殷浩负担。二审案件受理费800元（上诉人彭殷浩已预交），由被上诉人余志红负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 钢代理审判员 温清华代理审判员 李婷婷二〇一三年十月二十八日书 记 员 韦晓璐 来源：百度搜索“”