（2013）历民初字第1298号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-06-17
案件名称
山东蓝波实业有限公司与郝作瑞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2013）历民初字第1298号原告山东蓝波实业有限公司，住所地济南市。法定代表人刘祥麟，总经理。委托代理人李占义，山东海那律师事务所律师。委托代理人靳士海，山东海那律师事务所律师。被告郝作瑞，男，1969年出生，汉族，住济南市。原告山东蓝波实业有限公司（以下简称蓝波公司）与被告郝作瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝波公司的委托代理人靳士海、被告郝作瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓝波公司诉称，2012年4月6日，被告郝作瑞因经营需要与原告蓝波公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告蓝波公司将位于济南市历下区二环东路7839号的一楼全部、二楼六间、三楼七间房屋出租给被告郝作瑞，租期为2012年6月1日至2020年5月31日，租金第一年10万元，以后每两年租金上浮1万元，租金每年6月1日前一次性付清，合同约定不得转租。2013年5月，未经原告蓝波公司同意，被告郝作瑞将涉案房屋转租给了案外人。被告郝作瑞的行为已构成违约，故请求法院依法判令被告郝作瑞支付原告蓝波公司违约金50000元，并支付原告蓝波公司2013年6月、7月的租金16667元。被告郝作瑞辩称，被告郝作瑞并不存在违约行为，被告郝作瑞并未将涉案房屋转租，而是与案外人周志新签订了合作协议，并非转租协议。现涉案房屋所经营的酒店所有的经营手续都是以被告郝作瑞的名义办理的，被告郝作瑞现仍在经营该酒店。此外，被告郝作瑞并未拖欠原告蓝波公司房租���所有房租均已付清。因此请求法院依法驳回原告蓝波公司的诉讼请求。经审理查明，2012年4月6日，原告蓝波公司与被告郝作瑞签订《房屋租赁合同》一份，约定原告蓝波公司将位于济南市历下区二环东路7839号的一楼全部、二楼六间、三楼七间房屋出租给被告郝作瑞，租期为2012年6月1日至2020年5月31日；租金第一年10万元，以后每两年租金上浮1万元；租金为年交，每年6月1日前一次性付清；房屋用途为餐饮休闲。该合同第十一条约定：“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：……6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；……”合同第十三条约定：“违约责任：不论出租人还是承租人相互违约，致使合同不能履行，双方均承担每年租金的50%，同时，一方需赔偿另一方的实际经济损失（装修按使用年限折旧）。”该合同签订后，被告郝��瑞即在涉案房屋经营聚贤山庄酒店。另查明，原告蓝波公司为证实被告郝作瑞在《房屋租赁合同》履行期间存在擅自转租的违约行为，向本院提交被告郝作瑞与案外人周志新于2013年7月1日签订的《转让协议》一份，该协议约定：被告郝作瑞将位于济南市历下区二环东路7839号聚贤山庄酒店转让与周志新使用（包括三楼自建房七间），期限自2013年5月22日至2020年5月21日止；周志新向郝作瑞一次性支付自建房及酒店设施转让费42万元，于5月21日前交纳33万，6月21日前付清余款10万元；郝作瑞与蓝波公司于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》所属的权利与义务由周志新全权履行；周志新为方便经营，原山庄的证照许可等，暂为周志新使用，期限为2013年8月1日前。对于该份《转让协议》，被告郝作瑞称协议中“郝作瑞”的签名并非其本人所签，是在其同意的情况下，���其同事代签的。被告郝作瑞称对《转让协议》的内容其均知情，但主张该协议是其为了从周志新处拿到10万元钱迫于无奈签署的。此外，被告郝作瑞主张，其与周志新之间并非转让关系，而是合作经营关系。为证实其主张，被告郝作瑞提交了其与周志新于2013年5月21日签订的《合作协议》复印件一份，该《合作协议》约定：郝作瑞将位于济南市历下区二环东路7839号的聚贤山庄酒店交付周志新管理使用，管理期限自2013年5月22日至2020年5月21日，到期周志新将房屋及不可拆除设施退还郝作瑞；周志新向郝作瑞一次性交付设施及场地使用费43万元，该款项于5月21日前交纳33万元，6月21日前付清余款10万元；郝作瑞与蓝波公司于2012年4月6日签订的《房屋租赁合同》所属的权利与义务由周志新全权履行；郝作瑞有义务协助周志新办理各种证照的过户手续；周志新经营之前该酒店��生的债权债务由郝作瑞处理，与周志新无关。被告郝作瑞为证实其仍然参与聚贤山庄酒店的经营，提交聚贤山庄酒店的订餐电话的话费发票两份，该两份电话费发票显示“客户名称”为郝作瑞。另，被告郝作瑞称其不欠付原告蓝波公司房租，2013年6月、7月的房租已由周志新代交，但对此被告郝作瑞未提交证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以认定。根据该合同的约定，涉案房屋未经原告蓝波公司书面同意，被告郝作瑞不得转租。而根据原告蓝波公司提交的《转让协议》，虽然被告郝作瑞主张该协议中的签名并非其本人所签，但其认可是经过其本人同意后由同事代签的，并称其对协议的内容完全知情，故对该《转让协议》的真实性本院予以认定。据此可以证实，被告郝作瑞将聚贤山庄酒店的经营权及所��用房屋的使用权一并转让给了周志新，故被告郝作瑞的行为包括了将涉案房屋转租的事实。根据《房屋租赁合同》第十三条的约定，被告郝作瑞应当按照每年租金的50%向原告蓝波公司支付违约金。庭审中，被告郝作瑞提出因约定的违约金过高，要求法院予以调整的请求。本院认为，原告蓝波公司未提交证据证明其因被告郝作瑞的违约行为所导致的损失，故合同中约定的该违约金数额过分高于实际损失，本院予以调整。同时，为了贯彻民法诚实信用原则，体现对违约方的惩戒，本院酌定由被告郝作瑞支付原告蓝波公司违约金20000元。对被告郝作瑞提交的其与周志新签订的《合作协议》，以此证实其与周志新之间系合作关系，并非转租关系的主张，本院认为，首先，该证据系复印件，原告蓝波公司不予认可，而被告郝作瑞未提交《合作协议》的原件，故对该证据的��实性本院不予认定；退一步讲，即使该《转让协议》是真实的，根据该《转让协议》的主要内容：被告郝作瑞将涉案酒店交付周志新管理使用，周志新需一次性支付设施及场地使用费43万元，被告郝作瑞与原告蓝波公司签订的《房屋租赁合同》所属的权利义务均由周志新履行，并由被告郝作瑞协助周志新办理酒店各种证照的过户手续。上述合同内容未体现被告郝作瑞在与周志新“合作经营”中所应承担的权利义务，虽然合同名称为“合作协议”，但合同内容无法体现双方系合作关系。被告郝作瑞提交的号码为的电话费发票，虽然注明“客户名称”系郝作瑞，但被告郝作瑞仅以此证实其与周志新系合作关系，证据不足，本院不予支持。对原告蓝波公司要求被告郝作瑞支付2013年6月、7月的房租16667元的诉讼请求，虽然被告郝作瑞主张该两个月的房租已由周志新代交，但其未提交证据予以证明，故对被告郝作瑞的主张，本院不予支持，被告郝作瑞仍应向原告蓝波公司交纳2013年6月、7月的房租16667元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼费》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郝作瑞自本判决生效之日起十日内支付原告山东蓝波实业有限公司违约金20000元；二、被告郝作瑞自本判决生效之日起十日内支付原告山东蓝波实业有限公司2013年6月、7月的租金16667元；三、驳回原告山东蓝波实业有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460��，财产保全费702元，共计2162元，由原告山东蓝波实业有限公司承担880元，由被告郝作瑞承担1182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 孙晓博人民陪审员 马俊华人民陪审员 顾建金二〇一三年十月二十八日书 记 员 彭燕燕 微信公众号“”