（2012）泾民二初字第00487号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-06-17
案件名称
中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队与孙维能、齐秋娣租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泾县人民法院
所属地区
泾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队,孙维能,齐秋娣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十六条，第九十六条第一款，第二百三十五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十二条
全文
安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书（2012）泾民二初字第00487号原告：中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队。法定代表人：翟小忠，该大队大队长。委托代理人：朱峰，该大队助理员。委托代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。被告：孙维能。委托代理人：沈新星，安徽桃潭律师事务所律师。被告：齐秋娣。委托代理人：程凤元。（公民代理）原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队（以下简称南京军区防化大队）诉被告孙维能、齐秋娣租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月30日立案受理，依法组成合议庭，由审判员何海担任审判长，审判员唐晓明主审，人民陪审员李学宁参加评议，于2012年10月26日、2013年9月12日两次公开开庭审理了本案。原告南京军区防化大队的委托代理人朱峰、曹静，被告孙维能及其委托代理人沈新星，被告齐秋娣及其委托代理人程凤元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京军区防化大队诉称：2010年12月27日，原、被告签订了4份《军队房地产租赁合同》，约定原告将坐落在安徽省泾县泾川镇迎宾路4号的房屋及场地出租给被告使用，被告在场地上建起房屋用作住宅、仓库及门面（无任何合法手续），租赁期限为2011年1月1日起至2011年6月30日止，半年租金分别为12900元、1750元、2750元、4300元。合同到期后，双方未续签合同，现原告因上级通知及部队建设需要，欲收回场地，遂多次要求被告搬离并返还承租物，并进行公告，但被告无正当理由拒不搬迁及返还。综上，原、被告双方形成租赁合同关系，合同到期后被告应立即向原告返还承租物，现被告拒不返还的行为，致原告无法按上级要求对资产进行依法处置，已严重损害了原告的合法权益。现诉至法院，具体的诉讼请求为：1、要求依法解除原、被告双方的房屋租赁合同关系；2、要求判令被告立即腾空拆除其所承租的位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院大门西侧第一、二、三、四共四间房屋，并按原状向原告返还；3、要求判令被告立即腾空拆除其所承租的位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内北侧东端2间平房及相临的3间屋基土地，并按原状向原告返还；4、要求判令被告立即腾空拆除其所承租的位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内北侧南端3间平房，并按空地原状向原告返还；5、要求判令被告支付自2012年1月1日起至实际返还之日的房屋使用费（按每月3617元计）；6、诉讼费用由被告负担。本案在审理过程中，因南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣双方对诉争的租赁给孙维能、齐秋娣的租赁标的物具体位置、面积及孙维能、齐秋娣自建房屋的具体位置、面积有争议。2013年4月2日，南京军区防化大队向本院提出现场勘测申请。本院于2013年4月28日依法委托泾县天衡测量评估有限公司对孙维能、齐秋娣承租南京军区防化大队的标的物的具体位置、面积以及孙维能、齐秋娣自建房屋的具体位置、面积进行现场测量并制作测绘报告。2013年7月20日，南京军区防化大队根据测绘报告，向本院提交《关于诉讼请求明确的说明》，请求判令：孙维能、齐秋娣立即腾空拆除其位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为646.6平方米的自建房屋，并按空地原状向南京军区防化大队返还；将所承租的2间平房腾空返还给南京军区防化大队。孙维能辩称：1、原、被告双方所签订的《军队房地产租赁合同》违反了法律、法规的强制性规定，属于无效合同；2、原、被告双方之间形成的土地租赁合同关系非依法建立，其过错完全在原告；3、原告方有法不依，具有重大过错，被告方依法保留对原告要求赔偿的权利。齐秋娣辩称：原告要求解除合同关系已经过了时效，合同已经不存在；此外，被告方是原告要求才住进后勤部大院的，要求被告方腾空住所是不对的，请求驳回原告的诉讼请求。南京军区防化大队为证明其主张，向本院递交证据及证明目的如下：1、《军队单位对外有偿服务许可证》及《证明》1份，证明南京军区防化大队单位名称及有权就军队房地产进行出租的事实。2、《房地产权证》、《土地使用权证》各1份，证明南京军区防化大队对出租标的物依法享有权利的事实。3、《军队房地产租赁合同》4份，证明南京军区防化大队与孙维能双方依法签订合同，合同已经于2011年6月30日到期，孙维能、齐秋娣应无条件搬出的事实。4、照片2张、谈话记录1份，证明南京军区防化大队依法提前通知孙维能、齐秋娣搬迁，同时谈话记录的第一页和第二页孙维能都陈述自建房子15间，每间35平方米的事实，和其当庭陈述的20多间相矛盾。5、泾县天衡测量评估有限公司测绘报告书1份，证明本案双方诉争的范围。经双方确认，图载A、B、C宗地均为孙维能、齐秋娣自建房，面积总计646.6平方米。另外，孙维能承租原告平房两间，南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣双方已在测绘报告附图中进行了签字确认。孙维能、齐秋娣对上述证据质证意见为：证据1，对《军队单位对外有偿服务许可证》的真实性、合法性和关联性都有异议。（1）、军队房地产对外出租的唯一合法有效凭证是《军队房地产租赁许可证》。南京军区防化大队没有取得军队房地产租赁许可证就没有权利对外出租军队房地产；（2）、该军队单位对外有偿服务许可证，单位名称是南京军区装备部防化技术大队，住址是南京市中央北路112号，这与本案没有直接的关联性；（3）、该军队单位对外有偿服务许可证，发证时间是2010年1月1日，则在此之前南京军区防化大队没有权利对外出租军队房地产；（4）、军队房地产应当首先取得军队房地产租赁许可证，且发证机关是中国解放军房地产管理局和军区级单位房地产管理局，南京军区防化大队没有获得军队房地产租赁许可证，《军队单位对外有偿服务许可证》没有任何法律效力；（5）、纵使南京军区防化大队有权对外出租空余房地产，根据《中国人民解放军房地产管理条例》规定，只能是现有房屋；如果出租的是空地，任何承租人都不能在空地上建设建筑物、构筑物。对《证明》认为南京军区装备部直属工作部是否有资格证明南京军区防化大队身份，请法院审查。证据2，真实性、合法性和关联性均有异议，且达不到南京军区防化大队的证明目的。（1）、关于《房地产权证》，孙维能、齐秋娣对这本房地产权证的真实性、合法性都有异议。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定：军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使；（2）、该房地产权证中共有权人中国人民解放军73921部队一栏不是打印而是手写之后，加盖了“泾县城镇房屋产权登记发证领导小组”办公室的印章。明显是这本房地产权证颁发之后加上去的，明显不合法。且根据上述法律规定，凡性质为军产之所有建筑物、构筑物，唯总后勤部是所有人，统一行使权利，南京军区防化大队不可能是共有权人。关于《土地使用权证》：（1）、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，南京军区防化大队出租军用土地的行为无效。且该土地使用权证的发证时间是2009年10月12日，南京军区防化大队不能凭此土地使用权证来证明，南京军区防化大队23年来都有权向孙维能、齐秋娣出租房屋或者军用土地。证据3，真实性、关联性均无异议，合法性有异议。认为南京军区防化大队未取得军队房地产租赁许可证，不是合格的出租主体，该租赁合同签订未经军队房地产管理部门审核批准，且该租赁合同第13条约定，合同要经过军队房地产审查部门批准并加盖合同审查专用章后才生效，生效条件没有成就，合同没有生效，属无效合同。证据4，真实性、关联性和合法性均无异议，但认为自建房屋间数和面积按实计算。证据5，真实性、关联性和合法性均无异议。孙维能、齐秋娣针对其抗辩，向本院递交证据及证明目的如下：1、《军队房地产租赁许可证》1份，证明规范的军队租赁许可证的样式，这是军队房地产对外出租的唯一合法凭证。2、证明1份，证明自1989年开始，孙维能、齐秋娣在后勤部大院建房，都经过了南京军区防化大队同意，不存在擅自建房。3、租赁协议书、房屋租赁合同各1份，证明双方曾签订过无数份类似的租赁合同，极具随意性；合同、协议皆指向房屋而非土地。4、83410部队停车场印章1枚，证明1991年，南京军区防化大队曾雕刻这枚印章，交于孙维能，为其提供劳务。证实双方的关系复杂，不是单纯的租赁关系。5、临时建设工程规划许可证、规划费收据各1份，证明应泾县城建单位要求，由南京军区防化大队主导，孙维能、齐秋娣办理了迎宾路门面房的规划许可证及相关手续，合法有效。6、收据、收条12张，证明自1989年开始，孙维能、齐秋娣向南京军区防化大队交纳所谓的房租80多万元，南京军区防化大队出具的大部分是收据、收条，具有随意性，且证实双方关系复杂。7、门面房保证金收据、收条各1份，证明南京军区防化大队曾收取孙维能门面房保证金的事实。南京军区防化大队对上述证据质证意见为：证据1，真实性、关联性和合法性均有异议，证据系复印件，形式、来源均不合法。证据2，真实性、关联性均有异议，证明的内容不清楚，且南京军区防化大队并不否认孙维能、齐秋娣自建房屋。证据3，真实性、合法性均有异议，该证据是复印件，只能证明双方曾签订过租赁合同或者协议。证据4，真实性、合法性无法确认，没有其他证据印证，也不具备关联性。证据5，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，得到相关部门认可的是南京军区防化大队，而不是孙维能、齐秋娣；临时许可证是有时间限制的，也已逾期；南京军区防化大队当时同意，并不代表不能解除合同。证据6，真实性、合法性及关联性均无异议，孙维能交纳房租80多万元是事实，但收益更大，达不到其关系复杂的证明目的。上述证据经庭审举证、质证，本院认证如下：南京军区防化大队所举证据1、2，孙维能、齐秋娣对证据的三性均提出异议，因该证据是有关部队管理机构依职权发出的许可证和产权证，孙维能、齐秋娣提出异议，应当提交证据予以证明，其没有提交有效的证据证明，所以其质证意见不能成立；南京军区防化大队所举证据3，孙维能、齐秋娣对合同效力提出异议，但未提出证据证明合同双方当事人有没有实际履行合同，并且没有证实该合同的签订违反了国家有关效力性强制性规定，故对该证据真实性、合法性及关联性予以认定；南京军区防化大队所举证据4、5，因孙维能、齐秋娣无异议，上述证据具有证明效力。孙维能、齐秋娣所举证据1，因该证据系复印件，系网络上下载合同样式，且证据的形式、来源均不属合法途径，所以该证据达不到孙维能、齐秋娣的证明目的；孙维能、齐秋娣所举证据2，出具证明的证人未出庭作证，南京军区防化大队并不否认其同意孙维能、齐秋娣建房，所以对承认的事实本院予以确认；孙维能、齐秋娣所举证据3，因南京军区防化大队对孙维能、齐秋娣所举证据6的三性无异议，这就证实了双方曾经签订过租赁协议或者房屋租赁合同，所以该证据这方面的证明效力本院予以确认；孙维能、齐秋娣所举证据4，因是孤证，没有其他证据补强，故不具有证明效力；孙维能、齐秋娣所举证据5，因南京军区防化大队的前身原83410部队于1998年11月，在城镇建设管理部门办理了《临时建设工程规划许可证》，该许可证期限只有两年，所以该证据只能证明这一事实；孙维能、齐秋娣所举证据6、7，因南京军区防化大队对真实性、合法性及关联性没有异议，故该证据具有证明效力。根据上述有效证据，以及双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实：自1989年开始，孙维能、齐秋娣与南京军区防化大队签订租赁协议，约定南京军区防化大队将坐落在安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院的房屋及场地出租给孙维能、齐秋娣经营使用，租赁期限为一年，后又多次签订租赁合同，直到2011年；期间，因失火致使大部分租赁房屋毁损，经南京军区防化大队同意，孙维能、齐秋娣在原屋基及空地上重新建造了房屋，于1998年11月通过南京军区防化大队向泾县城乡建设环境保护委员会申请办理了《临时建设工程规划许可证》，孙维能、齐秋娣在泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大门西侧建平房4间，共计80平方米，用于门面出租；到2010年签订4份租赁合同时，孙维能、齐秋娣共在泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内有占地面积为646.6平方米的自建房屋（含4间门面房），只租赁南京军区防化大队在泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内平房两间。2010年12月27日，南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣签订《军队房地产租赁合同》4份，合同约定租赁用途为经营，租赁期限为2011年1月1日至2011年6月30日止，半年租金分别为12900元、1750元、2750元、4300元，租赁合同第八条第（四）项“不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。”和第九条第（一）项“甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。”等约定。合同到期后，双方未续签合同，现因南京军区防化大队接上级通知及部队建设需要，欲收回场地，遂多次要求孙维能、齐秋娣搬离并返还承租物，并张贴公告，公告内容为“尊敬的各位租赁户：根据上级通知及部队建设需要，同时鉴于合同已到期，我部迎宾路4号院从即日起停止对外租赁，请各位租赁户于本月底前清空物品上交钥匙，请给予配合为感。特此通知2010年4月4日（印章）”，但孙维能、齐秋娣无正当理由拒不搬迁及返还。综上，南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣双方形成租赁合同关系，合同到期后孙维能、齐秋娣应立即向南京军区防化大队返还承租物，现孙维能、齐秋娣拒不返还的行为，致使南京军区防化大队无法按上级要求对资产进行依法处置，已严重损害了南京军区防化大队的合法权益。现诉至法院。本院认为：本案争议焦点1是南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣之间的《军队房地产租赁合同》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的订立不存在以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对南京军区防化大队和孙维能均具有法律约束力。该合同第十三条虽约定经双方签字盖章后，经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，但在合同签订后，南京军区防化大队将租赁标的物交付给孙维能、齐秋娣使用，孙维能、齐秋娣按合同约定缴纳租金，且双方已经连续多年的租赁关系，该合同已实际履行；因此，该款约定非合同生效的必要要件，不影响该合同效力。所以，南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣之间签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。争议焦点2是该军队房地产租赁合同到期后，未重新签订租赁合同，是否形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣双方于2011年2月25日签订的《军队房地产租赁合同》，约定的租赁期限为2011年1月1日至2011年6月30日。合同到期后，南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣双方未继续签订租赁合同，孙维能、齐秋娣仍继续使用租赁物，并缴纳租赁费用，南京军区防化大队亦未提出异议。据此，南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣双方形成不定期租赁合同关系。争议焦点3是南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣之间的《军队房地产租赁合同》是否应解除、租赁物是否应返还。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……。”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定。2013年4月4日，南京军区防化大队向孙维能、齐秋娣公告通知其所承租的房屋、空地停止对外租赁，并要求在4月底前统一收回所有租赁房屋及空地，要求各租赁户做好搬迁准备。尽管南京军区防化大队已公告通知，因其未明确表示解除双方之间的不定期租赁合同，只是表示停止对外租赁，且其没有直接向孙维能、齐秋娣发出书面通知，其公告行为并没有解除双方之间的不定期租赁合同。故南京军区防化大队要求解除其与孙维能、齐秋娣之间的房屋租赁合同，并要求孙维能、齐秋娣立即搬迁腾空其所承租房屋及空地并向其返还的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。争议焦点4是南京军区防化大队关于要求孙维能、齐秋娣支付自2012年1月1日起实际房屋使用费的诉讼请求是否应支持的问题。南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣之间签订的《军队房地产租赁合同》第九条第一款中有南京军区防化大队按实际使用时间计收租金的约定。本案中南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣双方形成不定期租赁合同关系，孙维能、齐秋娣继续使用南京军区防化大队所有的租赁标的物，则孙维能、齐秋娣有向南京军区防化大队支付租金的义务。在合同解除之前，孙维能、齐秋娣应按原租赁合同约定租金额支付租金；在租赁合同解除后，孙维能、齐秋娣没有搬迁，应向南京军区防化大队支付房屋、空地占有使用费，该占有使用费可以参照原租赁合同约定租金计算；而孙维能、齐秋娣仅支付租金至2011年12月30日，对2012年1月1日以后的租金至今尚未支付，其行为显已违约，应承担相应违约责任。故南京军区防化大队要求孙维能、齐秋娣按每月3617元支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的租金和房屋占用使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。争议焦点5是南京军区防化大队关于要求孙维能、齐秋娣腾空拆除位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为646.6平方米的自建房屋的诉讼请求应否支持的问题。南京军区防化大队与孙维能、齐秋娣之间签订的4份《军队房地产租赁合同》第八条第（四）项孙维能、齐秋娣在后勤部大院自建房屋的权属归南京军区防化大队所有和合同第九条第（一）项孙维能、齐秋娣应当按约定将权属归南京军区防化大队的全部财产交还南京军区防化大队的约定，孙维能、齐秋娣应按原状或者现状向南京军区防化大队返还财产的诉讼请求本院依法予以支持；南京军区防化大队关于要求孙维能、齐秋娣拆除其自建房的诉讼请求，因《军队房地产租赁合同》没有约定，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队与被告孙维能、齐秋娣之间的房地产租赁合同。二、被告孙维能、齐秋娣于本判决生效后三十日内腾空其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为646.6平方米的自建房屋（含4间门面房），并按现状向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队返还；三、被告孙维能、齐秋娣于本判决生效后三十日内将其承租的位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内2间平房腾空返还，并按原状返还给原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队；四、被告孙维能、齐秋娣于本判决生效之日起三十日内向原告中国人民解放军南京军区防化技术大队支付按每月3617元计算自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋租金及房屋实际占用使用费。五、驳回原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费603元，由被告孙维能、齐秋娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 何 海审 判 员 唐晓明人民陪审员 李学宁二〇一三年十月二十八日书 记 员 徐 珊附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年有，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 微信公众号“”