（2013）浙金民终字第1140号

裁判日期: 2013-10-28

公开日期: 2014-01-20

案件名称

义乌市可可美针织厂与义乌市展鸿纺织品有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

义乌市展鸿纺织品有限公司,义乌市可可美针织厂

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金民终字第1140号上诉人（原审被告）义乌市展鸿纺织品有限公司。法定代表人鲍成华。委托代理人（特别授权）樊德珠。委托代理人（特别授权）马文涛。被上诉人（原审原告）义乌市可可美针织厂。法定代表人吴晓梅。委托代理人（特别授权）楼晓平。委托代理人（特别授权）朱世佳。上诉人义乌市展鸿纺织品有限公司（��下简称展鸿公司）为与被上诉人义乌市可可美针织厂（以下简称可可美厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2013）金浦民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。展鸿公司法定代表人鲍成华及委托代理人樊德珠、马文涛，可可美厂法定代表人吴晓梅及委托代理人楼晓平、朱世佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。可可美厂在原审中诉称，2009年2月17日，原、被告签订一份《房地产绝卖契约》，约定展鸿公司将其所有的坐落于义乌市义亭镇黄林山工业区土地证号为义乌国用（2004）第3-10112号的土地使用权、房产证号为义乌房权证义亭字第001040**号（实为00××84）的房屋（建筑面积1646.23平方米，未确权面积约2600平方米）转让给原告使用和所有。建筑物范围内的土地使用权，房内若有附着物、有线电视、水、电户口一并转让。成交价为人民币850万元。该契约签订后，被告于同日与原告伪造一份买卖价格为290万元的《房屋买卖契约》，落款时间为2008年6月3日。2009年2月18日，原告以2008年6月3日伪造的这份契约向义乌市人民法院提起案号为（2009）金义民初字第1654号民事诉讼，被告在开庭时也未提出异议。该案经金华市人民检察院抗诉，金华市中级人民法院再审，认为2008年6月3日原、被告签订的这份《房屋买卖契约》是无效的，遂判决：一、撤销义乌市人民法院（2009）金义民初字第1654号民事判决；二、驳回原审原告可可美厂的诉讼请求。另，2009年2月17日的契约签订后，原告在2009年4月1日实际占有并使用上述厂房，原告并于2009年5月11日、12日，以替被告归还贷款的方式向被告汇付了转让款7491619.14元，加上应由原告收取的租金而由被告已收取的租金425000元、押金10000��，原告已实际支付转让款7926619.14元。原告支付了上述款项后，双方在2009年2月17日的契约中补充约定该房产通过义乌市人民法院裁定生效后原告支付被告人民币730万元，余款在双证过户齐全后原告一次性支付给被告人民币120万元。嗣后原告并代被告交纳了相关税费。原告于2012年1月9日、2009年6月24日向义乌市建设局、义乌市国土资源局领取了上述房屋所有权证书及土地使用权证书。综上，双方于2009年2月17日签订的房地产绝卖契约系双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，并且契约已全部履行完毕（至于原告为被告垫付的税款，扣除余欠转让款573380.86元后多垫付部分，原告将另行主张权利），故合法有效。原告现诉请要求：1、确认原、被告双方于2009年2月17日签订的房地产绝卖契约有效；2、由被告承担本案的诉讼费用。展鸿公司在原审中辩称，一、被告出��土地房产是当时无奈的选择。被告法定代表人鲍成华因肝移植需大笔资金，无奈下才选择出卖。出卖时本身因违法规定而无法转让过户，原告方所设计的违规违法行为，被告方无法阻止；二、本契约因违反法律、法规强制性规定而无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条明确规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得转让。而该暂行条例属于行政法规。根据被告与义乌市国土局签订的国有土地出让合同第二十条和2003年义乌市政府令第6号第五条规定，未完成规划建设和不满5年不得出让。之所以这样规定是因为未满规划出让将损害国家和社会公共利益。本案原告在签订契约时实际完成建设1646.23平方米，��完成规划面积4062平方米的40.92%，搭建的钢棚等未确权部分属于违规建筑、不符合规划要求的厂房。另外实际投产也没到5年（国有土地出让签约2004年4月12日到买卖契约签订日2009年2月17日止不满五年），因此不可以买卖。三、本买卖契约因隐藏非法目的而无效。契约第八条明确约定，该土地房产通过义乌市人民法院裁定生效后支付730万元的转让款。说明原告在签订合同时带着非法目的，所谓法院裁定就是通过假诉讼然后申请法院强制执行过户。原告给被告付款设置前提条件，即只有配合假诉讼才能拿到转让款。所以说，本契约看似合法，却在合同的主要权利义务履行中夹杂着非法目的，依据《合同法》第52条规定买卖契约无效。原审法院查明，2004年4月12日，义乌市国土资源局与被告签订《国有土地使用权出让合同》，将位于义亭镇黄林山（面积6660平方米）的土地��用权出让给被告，该合同第二十条规定，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第二款规定之条件：按照本合同约定进行投资开发，按批准的规划全部建成并投产5年以上，不分割、不改变用途，并按市政府有关规定调整出让金。后被告按合同支付了出让金，领取了国有土地使用证。2009年2月15日，被告经股东会议决定，同意将坐落于义乌市义亭镇黄林山工业区所属工业用地及厂房对外转让及拍卖。为了偿还贷款，经他人介绍，展鸿公司与可可美厂于2月17日达成并签订了《房地产买卖契约》，其中约定：展鸿公司将自己所有的坐落于义乌市义亭镇��林山工业区土地证号为义乌国用（2004）第3-10112号的土地使用权、房产证号为义乌房权证义亭字第001040**号的房屋（与涉案房屋的房产证号码00××84不相符），建筑面积1646.23㎡，未确定面积约2600㎡，以成交价人民币8500000元整出卖给可可美厂；义乌市人民法院裁定生效后可可美厂支付展鸿公司人民币7300000元，余款在双证过户齐全后可可美厂一次性支付给展鸿公司人民币1200000元等内容。同日为了避税等，双方又签订了买卖价格为2900000元的《房屋买卖契约》一份，落款日期为2008年6月3日。之后，可可美厂以替展鸿公司归还贷款方式向展鸿公司汇付了7491619.14元。2008年7月3日，双方当事人为了诉讼，展鸿公司法定代表人鲍成华向可可美厂出具收条一份，载明“今收到义乌市可可（美）针织厂房屋转让款贰佰伍拾万元正。”2009年2月18日可可美厂向义乌市人民法院提起诉讼，2009年2月20日，义乌市人民法院作出（2009）金义民初字第1654号民事判决书，判决：一、可可美厂与展鸿公司于2008年6月3日签订的房地产买卖契约有效。二、坐落于义乌市义亭镇黄林山工业区土地证号为义乌国用（2004）第3-10112号的土地使用权、房产证号为义乌房权证义亭字第00××84号的房屋所有权归可可美厂所有。三、展鸿公司于判决生效后三日内协助可可美厂办理上述土地使用权和房屋所有权的过户手续。2009年4月1日，可可美厂已实际占有并使用涉案厂房。2009年5月25日，原告可可美厂代被告展鸿公司缴纳个人所得税、营业税、房产税等税款共计368240元，又于2009年6月11日缴纳转让土地使用权的土地增值税868014.85元。可可美厂持生效判决书及完税证明于2012年1月9日、2009年6月24日先后向义乌市建设局、义乌市国土资源局领取涉案房屋所有权、土地使用权证书。另查明，被告展鸿公司于2007年5月18日将诉争房屋出租给楼程鑫，租期5年，年租金425000元（房租后两年按年租金的5%递增），被告展鸿公司收取了押金10000元。承租人楼程鑫按照租房合同按时支付了前三年租金。2009年5月9日，原、被告及楼程鑫签订协议一份，约定原告可可美厂将楼程鑫已支付给被告展鸿公司的2009年5月18日至2010年5月17日的房租用于抵扣诉争房屋的转让款，剩余两年的房租由楼程鑫支付给原告可可美厂。2012年2月14日，金华市人民检察院作出金市检反渎立（2012）1号立案决定书，决定对犯罪嫌疑人金林响（原审案件承办人）、徐云飞（吴晓梅之夫）涉嫌民事、行政枉法裁判罪一案立案侦查。2012年2月29日，浙江省人民检察院作出浙检提侦监捕（2012）1号、2号逮捕决定书，决定对犯罪嫌疑人金林响、徐云飞予以逮捕。后由金华市中级人民法院指定，浦江县人民检察院以浦检刑诉（2012）347号起诉书对金林响、徐云飞向浦江县人民法院提起刑事诉讼。2012年11月23日，浦江县人民法院作出（2012）金浦刑初字第328号刑事判决书，判决：一、被告人徐云飞犯民事、行政枉法裁判罪，判处有期徒刑十个月；犯受贿罪，判处有期徒刑一年六个月，决定执行有期徒刑一年九个月。二、被告人金林响犯民事、行政枉法裁判罪，判处有期徒刑十个月。三、被告人徐云飞的非法所得人民币30000元，予以没收，上缴国库；继续追缴赃款。2012年3月19日金华市人民检察院以（2012）金市检民行抗字第13号民事抗诉书，向金华市中级人民法院提出抗诉。2012年11月23日，金华市中级人民法院作出（2012）浙金民提字第4号民事判决书，判决：一、撤销义乌市人民法院（2009）金义民初字第1654号民事判决；二、驳回可可美厂的诉讼请求。原审法院认为，可可美厂与展��公司于2009年2月17日签订的《房地产绝卖契约》系出于双方真实意思的表示，虽然契约第八项第1款规定的付款方式有碍法律，但该契约的主要内容已明确，合同已依法成立。对于展鸿公司认为诉争土地使用权转让违反了法律、行政法规的强制性规定的意见，该院认为展鸿公司与义乌市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》约定的转让条件不能约束第三人，且义乌市人民政府令不属于法律和行政法规，不能据此认定双方的转让合同无效。原、被告签订的房地产买卖契约，双方意思表示真实，且原告已支付大部分土地使用权出让金，并办理了产权变更登记手续，原、被告双方均应遵循诚实信用原则，按约履行相关的合同义务。故对原告要求确认原、被告于2009年2月17日签订的房地产绝卖契约有效的诉请，该院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六条��第八条、第四十四条之规定，判决：确认义乌市可可美针织厂与义乌市展鸿纺织品有限公司于2009年2月17日签订的房地产绝卖契约有效。一审受理费71300元，由义乌市展鸿纺织品有限公司承担。宣判后，展鸿公司不服，向本院提起上诉称，一、原判适用法律错误。原判仅依据展鸿公司与义乌市国土局签订的合同和义乌市政府令的规定对合同效力进行评价，而回避了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条对合同效力否定的强制性规定。二、原判认定事实错误。双方签订契约时实际完成建设1646.23平方米，仅完成规划面积4062平方米的40.92%，实际投产也未到5年，不符合买卖转让的条件。原判认定讼争房产已经办理了变更手续，但该变更手续是通过虚假诉讼实现的，不应作为合同有效的条件。三、涉案契约因隐藏非法目的而无效。契约第八条��确约定，该土地房产通过义乌市人民法院裁定生效后才能支付730万的转让款。说明可可美厂在签订合同时就带着非法目的，所谓的裁定就是通过虚假诉讼后申请法院强制执行过户。故该契约看似合法，却在合同的主要权利义务履行中夹杂着非法目的，应为无效合同。四、合同效力确认之诉不应按财产案件收费，应按非财产案件，按案件数收费。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。可可美厂二审中答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案中展鸿公司实际取得土地并且投资开发的时间是在2000年，房地产建成面积为5361.51平方，其中3715.28系未确权的面积，按规划建设并且多建了，远远达到了土地出让合同中约定的应完成的投资开发比例。并且可可美厂在受让了本案讼争的房产后也进行了开发。所以本案的房产实际上投产已满5年，也按规划完成了土��出让合同中约定的应完成的投资开发比例。请二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定是对土地使用权转让合同标的物设定的有关物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到上述条件，属合同标的物转让限制并不直接影响土地使用权转让合同的效力，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，展鸿公司提出的涉案契约违反上述规定应认定无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。至于本案的诉讼费收取问题，因本案系合同效力确认之诉，并未涉及合同履行及其他具体给付诉请，故应按非财产案件收取诉讼费。原判诉讼费按合同标的金额收取不妥，应予纠正。鉴于，原判认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。变更一审案件受理费为200元，由义乌市展鸿纺织品有限公司负担；二审案件受理费200元，由义乌市展鸿纺织品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　金　桦审判员　陈旻尔审判员　杜月婷二〇一三年十月二十八日书记员　周　莉关注微信公众号“”