（2013）高法民初字第1980号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2015-10-12
案件名称
山东益兴重型机床制造有限公司、高密市丰华建筑有限公司与郑金玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
高密市人民法院
所属地区
高密市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东益兴重型机床制造有限公司,高密市丰华建筑有限公司,郑金玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2013）高法民初字第1980号原告山东益兴重型机床制造有限公司。法定代表人张谦勇。原告高密市丰华建筑有限公司。法定代表人张智勇。二原告共同委托代理人栾海涛，律师。被告郑金玲。委托代理人张建英，法律工作者。原告山东益兴重型机床制造有限公司（下称益兴机床公司）、高密市丰华建筑有限公司（下称丰华建筑公司）与被告郑金玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人栾海涛、被告郑金玲及委托代理人张建英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2009年8月29日签订房屋买卖合同一份，因合同争议的房屋无相应审批手续依法不得买卖，该合同系无效合同，请求人民法院依法确认原、被告双方于2009年8月29日签订的房屋买卖合同无效；依法判令被告倒出房屋；诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所诉与法无据，与事实相悖，请法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告早已将房屋交付被告使用，被告也按合同约定交付了购房款，但原告至今尚未向被告交付储藏室，也未办理房权证；第二，本案原、被告间的房屋交易行为不同于一般意义上所指的商品房买卖，而是在高密市政府将高密市醴泉大街绿化用地综合改造的部署下，原告根据市人民政府的部署，在自己企业所署范围内盖了一栋职工公寓，只对本单位职工出售，本案所涉房屋是市政府醴泉大道综合改造项目的产物，不是普通意义上的商品房买卖；第三，本案原、被告房屋买卖合同不存在合同法52条无效合同的法定要件。经审理查明，2009年8月29日，两原告与被告签订了一份房屋买卖合同，约定由被告郑金玲购买原告拥有的坐落在高密市醴泉大道中段1533号山东益兴重型机床制造有限公司职工公寓2单元3楼东户，建筑面积为133.75平方米，总价款100000元（后经双方协商2单元3楼东户变更为2单元4楼东户）。本合同签订之日，郑金玲向二原告支付人民币20000元，作为购房定金。另约定双方同意将100000元购房款，分别给益兴公司法定代表人张谦勇和丰华建筑公司法定代表人张智勇各50000元，首付款50000元（含定金20000元）给付张智勇，剩余房款50000元应在张谦勇办理完一切建筑手续包括土地使用证和房权证交给郑金玲后全部结清。二原告在收到定金后将房屋交付郑金玲使用。还约定，交易税费及代办产权证手续费由二原告承担。合同签订后，2010年3月23日，被告郑金玲又交房款30000元，共计交房款50000元。涉案房屋现由被告郑金玲居住使用。上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、收款收据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，该案的争议焦点是涉案房屋买卖合同的效力问题。本案中原告主张涉案房屋买卖合同无效的理由是因争议的房屋无相应审批手续（属违法建筑），依法不得买卖。违法建筑属于不动产，违法建筑因建造的事实行为完成而产生不动产所有权，建造人因建造行为取得违法建筑的所有权。由于该违法建筑因建造行为违反相关法律，不能进行相应的产权登记，所以违法建筑的最终命运是被拆除。但是在没有被拆除之前，违法建筑仍然存在所有权。以该违法建筑作为标的签订的买卖合同中，分为债权行为和物权变动行为。没有进行产权登记的违法建筑虽然获得所有权，但是处分权受限。而处分权不影响债权行为的效力。因此，买受人不主张合同无效的，人民法院不宜认定违法建筑的买卖合同无效。原告提交的房屋买卖合同中明确载明“剩余房款50000元应在张谦勇办理完一切建筑手续包括土地使用证和房权证交给郑金玲后全部结清”。据此，能够看出涉案房屋买卖合同签订时尚未办理相关建筑手续，但原告承诺“办理完一切建筑手续包括土地使用证和房权证”后双方结清余款，体现了双方当事人签订合同时的意思自治，被告有理由相信其签订的涉案房屋买卖合同的安全性和合法性，且涉案房屋也在签订合同当日已交付给了被告，由被告居住使用至今，被告对涉案房屋的相关权利（占有、使用、收益权）依法应予保护。综上，原告主张合同无效，请求依法判令被告倒出房屋的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告山东益兴重型机床制造有限公司、高密市丰华建筑有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 张 莉人民陪审员 王新地人民陪审员 吴兆启二〇一三年十月二十八日书 记 员 邱 丽 来自：