（2013）穗中法民五终字第440号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2018-07-20
案件名称
罗东娜与涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷2013民五终440二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
涂国钧,罗东娜,广州市万城商业经营管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
。广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)穗中法民五终字第440号上诉人（原审被告）：涂国钧，住所地：广州市。委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:罗东娜，住所地：广州市白云区。委托代理人：薛志辉，广东大同律师事务所律师。原审第三人：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈智敏，总经理。委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。上诉人涂国钧因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年9月26日，上诉人经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告，受托人为第三人；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年1月19日，第三人以上诉人（出卖人）名义与被上诉人（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层76号铺，建筑面积共6.42平方米，其中套内建筑面积2.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.11平方米（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为181346元；付款方式为一次性付款：2010年12月4日前支付91346元，二期价款于出售方出示广州市房产交易中心收件收据三天内支付90000元（第四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。2011年9月5日，第三人通过邮政快递向被上诉人生发出《关于办理房产证相关手续的通知》，内容如下，我司就阁下未办理购买广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）三层47号铺的房产交易过户事宜，通知如下：阁下与我司于2011年1月27日签署上述商铺《商铺买卖合同》。为此，现敦请阁下于2011年9月17日至2011年9月24日带齐办理房产证过户所需资料（详见附件），前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续，如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行。2011年9月25日，被上诉人、上诉人又签订《〈商铺买卖合同〉补充协议》，协议约定，第一条、万城小商品交易中心的开业经营：1、出卖人同意如该商铺商场管理公司于2012年4月1日前未能就万城小商品交易中心对外正常开业经营的，买受人有权要求解除《商铺买卖合同》和本补充协议。出卖人应在收到买受人合同解除通知之日起10个工作日内全额退还已付房款（含定金）、税费（如有），出卖人逾期退款的，每逾一天按买受人已付房价款的万分之五支付逾期退款违约金给买受人。2、“万城小商品交易中心对外正常开业经营”是指万城小商品交易中心对外已招商出租的面积不低于70%，商场商铺可以领取营业执照，商场开门对外经营。第三条、余下房价款90000元买受人在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起15个月内支付给出卖人。第四条买卖商铺过户手续的办理：（一）买卖双方按以下第1项的约定申办该商铺的过户手续：1、出卖人签订本协议之日起30个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；买受人需在签订本协议之日起10个工作日内应提供必要，齐全的文件及配合（未付齐房价款的同时买受人同意该商铺设立抵押作为未付余下房款的担保及配合办理相应抵押登记手续），否之出卖人申办交易过户的时间进行相应的顺延。如该商铺申办过户后，万城小商品交易中心2012年4月1日前未能正常对外开业的，出卖人同意以该商铺原总价款的50%将该商铺出售商铺给买受人，原合同余下价款（商铺原总价款的50%）买受人无需再支付，如买受人已付房款超过该商铺原总价款的50%的，则出卖人自2012年4月1日期满之日起15天内归还超出部分的房款给买受人。2、出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起20个工作日内（按揭付款的则在贷款银行出具同意贷款通知书之日起20个工作日内）向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，买受人逾期支付房款或银行贷款手续延期办理的，出卖人申办交易过户的时间也相应顺延。（二）出卖人逾期按前款约定时间申办该商铺的交易过户手续的，则按买卖合同第十五条第二款约定承担违约责任，但买受人未提供交易过户必要的文件及配合办理的除外。第五条、该商铺使用权的交接手续，鉴于出卖人已通知买受人办理该商铺使用权的交接手续和按揭贷款、交易过户手续，但由于现该商铺商场尚未能对外开业，买卖双方同意使用权交接手续延期至万城小商品交易中心开业后15天内办理，出卖人不得以此追究买受人的违约责任。本补充协议是《商铺买卖合同》不可分割的部分，如约定有不一致则以本补充协议约定为准。等。至2011年1月23日止，被上诉人已向第三人支付了首期款91346元、税费6355元及律师费1300元。上诉人确认已收到第三人转交的房款、税费。第三人表示律师费1300元已转交给广东华科律师事务所，但没有提供证据证明。广州市房地产档案馆查册时间为2012年4月1日的房地产登记簿查册表记载，海珠区南珠路2号376房产，2011年9月6日登记，产权人是上诉人，用途商业。2012年4月10日广东省广州市南方公证处出具（2012）粤广南方第23587号公证书，公证书内容主要为，公证事项为证据保全，申请人广州市万城商业经营管理有限公司的法定代表人陈智敏的代理人张小蔓于2012年3月27日来到我处，称因收集证据的需要对座落在广州市海珠区南珠路2-14号南珠广场南区2-5栋首层至三层的“万城小商品交易中心”现状进行保全，特向我处申请保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》的相关法律规定，本公证员与公证员徐位健及申请人广州市万城商业经营管理有限公司的法定代表人陈智敏的委托代理人张小蔓于2012年3月28日在位于广州市海珠区南珠路2-14号南珠广场南区2-5栋首层标有的“万城小商品交易中心”地点，在本公证员张华燕与公证员徐位健的现场监督下，申请人的委托代理人张小蔓对该地点现状进行拍照，共拍得相片六十八张。兹证明本公证书所附打印图片共六十八张为申请人广州市万城商业经营管理有限公司的委托代理人张小蔓现场拍摄所得，与实际情况相符。图片显示万城小商品交易中心美衣天地试业。另经原审法院调查，海珠区凤阳街信访室反映，2011年9月17日，广州市万城商业经营管理有限公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现广州市万城商业经营管理有限公司合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款，9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调广州市万城商业经营管理有限公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议，当天上午9时，又有60多名小业主聚集万城小商品交易中心大门前要求退款，但广州市万城商业经营管理有限公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份。广州市万城商业经营管理有限公司没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续。对此，被上诉人没有异议，认为当时去了现场，无法办理相关手续；上诉人、第三人认为2011年9月22日确实发生了群体性事件，但以后没有小业主在商场门口闹事，而是去了市政府、海珠区信访办、第三人的办公地点，但不影响办理相关的手续。另外，2012年2月16日，第三人（承租人）与广州市天晟物业有限公司（出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定广州市天晟物业有限公司同意将坐落在海珠区南珠路2号202之二、303之二、10号、12号、14号102之二、103之二、104、105之二、16、18号的房地产出租给第三人作商业使用，建筑面积3995.12平方米，租期2010年9月16日至2020年9月15日，月租75907元，合同在2012年2月22日经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局登记备案。被上诉人以万城小商品交易中心未按约定时间对外正常开业经营及上诉人未能为其申办涉案商铺的交易过户手续为由，于2012年4月10日提起本案诉讼，原审法院于2011年4月18日送达起诉书副本给上诉人。诉讼中，被上诉人为证明其主张，提供了以下的证据：1、商铺买卖合同；2、买卖合同补充协议；3、房款91346元、税费6355元及律师费1300元的收据；4、房地产登记簿查册表，拟证明商铺是在2011年9月6日才分割出独立的产权，二手房买卖在没有取得独立产权之前不能买卖；5、2012年4月招租广告及清明节期间停业通知，拟证明上诉人造假，才存在清明停业的情况，也说明上诉人招租不力，已构成违约；6、2012年4月26日广东省广州市广州公证处出具（2012）粤广广州第081344号公证书，公证书内容主要为，公证事项为保全证据，申请人吴燕山因维权需要，特委托代理人薛志辉律师于2012年4月25日向我处申请对位于广州市海珠区南珠路2号“万城小商品交易中心”二、三楼现状进行保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定：本公证员魏园园与公证人员林命强会同委托代理人薛志辉于2012年4月25日来到位于广州市海珠区南珠路2号“万城小商品交易中心”现场。在本公证员魏园园及公证人员林某的监督下，委托代理人薛志辉对上述现场状况进行拍照，具体操作如下：一、对上述“万城小商品交易中心”相关路牌、门牌和外墙广告进行拍照，共拍摄照片四张（见附件1-2页）；二、对上述“万城小商品交易中心”二楼部分空置的档口（档口编号：A001、A002、A003、A030、A031、A041、A057、A058、B001、B002、B036、B040、B045等）现住进行拍照，共拍摄照片十四张（见附件3-9页）；三、对上述“万城小商品交易中心”三楼整体（除工艺精品、礼品商行、家居世界、日用百货、贸易商行外，其他均空置）进行拍照，共拍摄照片二十张（见附件10-19页）兹证明与本公证书相粘连的照片（共三十八张，见附件）由委托代理人薛志辉现场拍摄，并由公证人员林某在我处打印取得；照片内容均与现场实际情况相符。图片显示商铺绝大部分空荡荡，无人员开业经营，也没有顾客。拟说明二楼空置的铺号有A、B，三楼并没有C，也说明出租的面积没有达到1/3，即出租率没有达到70%。经质证，上诉人、第三人的质证意见，对证据1、2真实性、合法性、关联性没有异议，该补充协议明确约定出卖人办理产权交易过户手续的条件必须是原告在签订补充协议的10个工作日内提供必要的文件予以配合。二手的买卖办理过户必须是双方一同才能办理过户，否则需要由被上诉人办理公证书委托上诉人办理过户手续，但被上诉人至今连税费都没有缴纳，并没有办理委托手续及提交其他相关文件予以配合。合同没有明确约定出租的商铺必须正式开业，所以被上诉人以此臆断上诉人的出租率是在造假是没有依据。证据3真实性、合法性没有异议，但1300元是律师费，不是税费。证据4真实性、合法性没有异议，表明2011年9月5日涉案商铺已分割，该时间表明从该天开始作为商铺的出卖方都可以为被上诉人办理商铺的过户手续，但不代表上诉人该日期才有权出售商铺，法律也没有禁止产权人在取得大产权但还没有办理分割小产权之前是禁止出售的，上诉人在出售商铺前已取得商铺的所有的产权证，并向相关部门申请分割并在办理分割产权的过程中，不存在不能销售或违法销售的行为。证据5招租广告不知是哪里发出的，也并没有发出的时间，该证据不能证明被上诉人想证明的事实，或臆断推测上诉人有造假的行为；停业通知真实性不清楚，但关联性有异议，该通知与商场的租赁率和营业情况根本没有关联性，通知停业不等于商场没有出租或没有对外营业，只是该三天放假，另外合同也没有约定开业后不能放假，合同也没有明确约定商场应经营到什么程度、人流量多少，出租的业主必须是每天开业多长时间，故该通知并不能证明被上诉人想证明的事实，也不能证明被上诉人臆断上诉人存在造假的事实。证据6真实性没有异议，但关联性有异议，对被上诉人想证明的事实与本案被上诉人所主张的依据是不能成立的，上诉人已与业主签订承租、出租协议，至于业主何时开业不在上诉人控制之内，故被上诉人以商铺存在空置，以此证明上诉人出租不力以及上诉人存在违约，这是没有必然的逻辑，公证书的申请人不是本案当事人，内容也不明确，公证书不能证明原告要证明的主张。上诉人为证明其主张，提供了以下的证据：1、房产证（分割前），拟证明上诉人在2010年6月22日，7月19日、20日已取得涉案商铺的产权，对外依法享有销售的权利，当时总销售的面积6702.45平方米。2、公证的《委托书》，拟证明上诉人在2010年9月26日公证授权委托第三人对外销售商铺并办理相关手续；3、商品交易市场登记证，拟证明2012年3月12日万城小商品交易中心正式有对外招商、出租、开业的权利，相应的承租人已可以办理经营的营业执照；4、租赁协议（42份）及营业执照，拟证明上诉人已对外出租的商铺的面积，总出租面积4696.32平方米，承租人已办理相应的营业执照，具有对外营业的合法权益，也证明上诉人出租面积的出租率达到补充协议约定70％的出租率。租赁协议分别是2012年3月20日第三人与承租人签订，其中承租人郭某，承租地址是A036—A039，面积82.23平方米；承租人陈淑敏，承租地址是A019—A021，面积75.43平方米；承租人雷某，承租地址是A030—A032，面积82.16平方米；承租人朱某，承租地址是A024—A025，面积72.54平方米；承租人张小蔓，承租地址是A015—A018，面积96.84平方米；承租人郑蕾，承租地址是A007—A010，面积96.51平方米；承租人刘超强，承租地址是A033—A035，面积80.56平方米；承租人苏某，承租地址是B001—B002，面积84.91平方米；承租人阮某，承租地址是B025—B027，面积139.71平方米；承租承租人徐某，地址是A014—A017，承租面积103.14平方米；承租人张冬莉，承租地址是A026—A027，面积119.16平方米；承租人李志昆，承租地址是A022—A023，面积65.86平方米；承租人李某，承租地址是B006—B008，面积55.19平方米；承租人邓某甲，承租地址是B019—B021，面积90.21平方米；承租人胡向华，承租地址是B009，面积72.77平方米；承租人谢某，承租地址是B003—B005，面积107.07平方米；承租人陈玉荣，承租地址是B022—B023，面积84.72平方米；承租人冼凤仪，承租地址是B028—B030，面积152.52平方米；承租人马见中，承租地址是B041—B045，面积142.03平方米；承租人李静怡，承租地址是B031—B040，面积217.88平方米；承租人黄某，承租地址是B014—B018，面积143.38平方米；承租人冯健成，承租地址是A011—A013，面积78.22平方米；承租人梁斌，承租地址是B011—B013，面积82.8平方米；承租人赖某，承租地址是B077—B079，面积104.56平方米；承租人刘凯，承租地址是C013—C014，面积93.3平方米；承租人谭某，承租地址是C004—C006，面积190.6平方米；承租人易考艳，承租地址是B061—B064，面积79.08平方米；承租人卢某，承租地址是B073—B076，面积34.42平方米；承租人汤文杰，承租地址是B085—B087，面积61.2平方米；承租人邓某乙，承租地址是B069—B072，面积199.5平方米；承租人区广某，承租地址是B080—B084，面积141.69平方米；承租人李浩海，承租地址是B067—B068，面积101.85平方米；承租人彭成某，承租地址是B046—B049，面积138平方米；承租人赵某，承租地址是B065—B066，面积65.04平方米；承租人彭智锋，承租地址是B050—B060，面积126.93平方米；承租人布嘉辉，承租地址是B010，面积100.37平方米；承租人林琳，承租地址是C001—C003，面积257.86平方米；承租人伍某甲，承租地址是C007—C009，面积132.16平方米；承租人甘某，承租地址是A028—A029，面积105.6平方米；承租人乔某，承租地址是A40—A41，面积91.2平方米；承租人杜某，承租地址是C015—C016，面积184.52平方米；承租人伍某乙，承租地址是C010—C012，面积162.6平方米；上述承租人均在承租地址领取了个体工商户营业执照。5、房产证，拟证明上诉人在2011年9月依法取得所有权涉案商铺的分割后的产权证，从该时间开始上诉人依法依约为被上诉人办理产权过户的登记手续。也证明涉案房屋的实际位置与买卖合同约定的位置是一致；6、开业照片，证明万城小商品中心开业时间2012年3月28日正式对外营业；7、公证书，证明万城小商品中心的现状，已正式对外营业，已有部分商铺入驻并正式对外营业；8、2012年2月20日向被上诉人发出的“关于办理房产证相关手续的通知”以及EMS详情单、送达证明。经质证，被上诉人意见为，对证据1、2、3、5、6、7、8真实性没有异议；对证据4真实性有异议，认为上诉人是造假的，被告房产证已分割出来，上诉人应提供各商铺的房产证及对应的自编号，以及具体的面积是多少，并说明编号A、B、C具体是在哪一层，根据被上诉人提供的公证书，A、B编号是在二层，只能证明二楼已出租出去，不能证明一楼、三楼也已出租出去，上诉人陈述其已出租的面积是4000多平方米，被上诉人认为上诉人造假，面积是随便写的。上诉人陈述B001—B002铺位出租给苏某的面积是84.91平方米，但根据被上诉人提供的公证书所拍摄的照片显示B001—B002是空置的，面积也没有达到84.91平方米。原审法院认为，第三人经上诉人授权委托，以上诉人名义与被上诉人签订的《商铺买卖合同》和被上诉人、上诉人、第三人签订的《〈商铺买卖合同〉补充协议》是被上诉人、上诉人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对被上诉人、上诉人有约束力，双方均应切实履行。《〈商铺买卖合同〉补充协议》约定，补充协议是《商铺买卖合同》不可分割的部分，如约定有不一致则以本补充协议约定为准。至于是否正常开业的问题，补充协议约定，“万城小商品交易中心对外正常开业经营”是指万城小商品交易中心对外已招商出租的面积不低于70%，商场商铺可以领取营业执照，商场开门对外经营。合同约定万城小商品交易中心的地址是广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺，房屋总建筑面积6702.45平方米，第三人向广州市天晟物业有限公司承租的房屋是在海珠区南珠路2号202之二、303之二、10号、12号、14号102之二、103之二、104、105之二、16、18号，可见，两份合同的地址不一致，第三人另外承租的部分应不包括在内，被上诉人认为应计算在内，缺乏依据，原审法院不予采纳。上诉人签订的42份《租赁协议》总出租面积4696.32平方米，虽然开业期间商场人流较少，但承租人已办理相应的营业执照，按约定出租率为4696.32平方米÷6702.45平方米=70.068%，符合合同的约定，被上诉人认为出租率不达到合同要求，万城小商品交易中心对外没有正常开业经营，缺乏理据，原审法院不予支持。补充协议另约定，被上诉人签订本协议之日起30个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，被上诉人需在签订本协议之日起10个工作日内提供必要，齐全的文件及配合，否之上诉人申办交易过户的时间进行相应的顺延。虽然上诉人在2011年9月5日发通知要求被上诉人在2011年9月24日前办理委托过户公证，但根据调查结果显示，2011年9月至10月期间发生群体性纠纷，第三人无派人到现场办相关手续，故原告表示到了现场也无法办理相关手续的意见，原审法院合理采信。而且之后的补充协议变更了约定，上诉人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，应通知被上诉人需提供哪些必要、齐全的文件和如何配合，应重新履行通知义务，但没有证据证明上诉人履行了重新通知被上诉人办证的义务，上诉人违反合同的约定，应承担相应的违约责任。鉴此，被上诉人要求解除上述《商铺买卖合同》和补充协议，上诉人返还已付房价款，税费，按房价款10%的标准计付违约金，符合合同的约定，原审法院予以支持。至于被上诉人要求退回的律师费1300元，因是第三人收取，而双方没有约定，第三人表示已转交广东华科律师事务所又没有证据证明，故被上诉人要求上诉人退回，原审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决，一、解除原告罗东娜与第三人广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧于2011年1月19日签订的《商铺买卖合同》以及原告罗东娜与第三人广州市万城商业经营管理有限公司、被告涂国钧于2011年9月25日签订的《〈商铺买卖合同〉补充协议》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内返还房款91346元、税费6355元、律师费1300元给罗东娜；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内支付逾期办理交易过户违约金18134元给罗东娜；四、驳回罗东娜其他诉讼请求。判后，上诉人不服原审判决，向本院上诉认为，原审法院认定的关键事实不清，判决依据不足，上诉人上诉称：一、原审法院调查海珠区凤阳街信访室所反映的情况，事实不清，曲解了情况反映的内容，完全不符合当时的客观事实。根据海珠区凤阳街信访室的反映，2011年9月17日，万城公司通知部分小业主办理尾款结清手续，但小业主发现场地没有施工，引发群体事件，120多位业主要求退款，9月20日，有关领导到场沟通，直至9月22日凌晨，有41位业主签订了退款协议，当天上午9时，又有60多户业主到现场要求退款，但万城公司不再受理，纠纷一直持续到10月份。首先，风阳街信访室所反映的情况并不客观、全面，没有说清楚群体事件是哪一天发生，哪一天结束?在南珠小商品交易中心现场聚集的时间是什么时候?纠纷没有解决之前小业主是否都在现场聚集?因此，这个情况说明导致了原审法官在审查这个事实时，断章取义，曲解了客观的事实。而事实上，真正在现场聚集的时间在2011年9月21日早上到22日上午，导致现场无法办公的时间也就是在这个阶段。22日下午之后，聚集的人群转移到了万城公司原办公的场所解放北路的锦汉展览中心，并不影响公司在小商品交易中心现场办公。而在21日前，到小商品交易中心现场的业主并不多。其次，9月22日凌晨办妥退款的业主有106户，并非海珠区信访办所反映的41户，按照其所反映的情况，当时到现场聚集要求退款的业主也就120多户，已经退了106户，还剩下20户左右，哪里还有60多户又在22日上午9时聚集现场要求退款?完全是自相矛盾的说法。事实上，22日上午，属于南珠小商品交易中心的业主并不多，约20户，还要部分属于白云四季的业主，故下午转移到越秀区万城公司当时的注册登记地聚集，并不影响现场办公。再次，万城公司在办公现场一直有安排工作人员办公，受理业主提交办理过户或者按揭手续的资料，并不存在所谓没有安排工作人员导致无法办理相关手续的情况，原审法院完全是断章取义，曲解事实。第四，纠纷一直持续到10月份，并不等于这些小业主一直到10月份还在现场聚集闹事，导致现场无法办理相关手续，无论是海珠区凤阳街信访办反映的情况还是客观的事实，都非如此，不知原审法院为何会作出这样的结论：纠纷一直持续到10份，等于小业主一直在现场聚集闹事，所谓现场无法办理相关手续。当时正值广州市创文时期，怎么可能会容许那么多人在那里聚集这么长的时间?显然不符合客观情况。因此，原审法院的结论显然没有合法的依据。二、原审法院认定：补充协议变更了约定，因此上诉人应重新通知被上诉人需提交哪些必要、齐全的文件及配合，上诉人没履行重新通知义务，故应承担违约责任。这完全是不尊重客观事实及当事人签订补充协议的真实意思表示，违背了公平原则。这份补充协议是在原协议基础上签订的。签订本协议的原因是在于被上诉人未能在9月22日凌晨(也就是具体发生纠纷之日的次日)办理退款，故双方于2011年9月25日签订了这份补充协议。根据协议的约定，买受人需在签订本协议之日起10个工作日内提供必要、齐全文件及配合(未付齐款的同时买受人同意该商铺设立抵押作为未付余下房款的担保及配合办理相应抵押登记手续)。实际上，真正在现场聚集的时间在2011年9月21日早上到22日上午，导致南珠小商品交易中心的现场无法办公的时间也就是在这个阶段。22日下午之后，交易中心的现场已经恢复了平静。陆续已有业主根据合同、通知或《补充协议》到交易中心现场办理按揭手续。因此，9月26日(签订协议的次日)至10月5日这段时间，交易中心的现场是完全具备办理按揭手续的条件的。被上诉人完全可以在协议约定的期间办理过户手续，而且，被上诉人对于应当提供的资料和应当配合办理的手续是完全知情的。原协议已经很清楚的表明需要被上诉人在办理过户时需提供哪些文件、如何配合，并且，上诉人已经先前书面告知了被上诉人，需要提供哪些文件、如何配合，被上诉人对此也是清楚的，补充协议也没有改变这些义务，又何需重新通知呢?补充协只是变更了上诉人办理过户手续的时间，被上诉人支付尾款的时间，其他权利与义务并没改变，因此，补充协议的签订，不存在原合同约定的双方的其他义务，很自然，原合同约定及通知要求被上诉人履行的办证时需提交的必要的文件及配合均为改变，因此，上诉人不存在需要重新通知的义务，原审法院的认定很显然没有合法的依据。补充协议明确约定：买受人需在签订本协议之日其10个工作日内提供必要、齐全文件及配合(未付齐款的同时买受人同意该商铺设立抵押作为未付余下房款的担保及配合办理相应抵押登记手续)，否则出卖人申办交易过户的时间相应顺延。这个条款约定非常清楚明确，被上诉人在什么时间需履行什么义务，对于这一点双方在签订这个补充协议时都是清楚的，并不存在歧义。原审法院解释与判断完全不尊重当事人真实的意思表示，严重违反了公平原则，令人费解，也没有合法的依据。三、被上诉人在整份合同履约中没有积极主动履行配合过户义务，“一切等通知”表明被上诉人积极履约，应承担在先的违约责任，上诉人作为后履行义务人享有顺延履行过户手续的免责权利；四、上诉人在业主退款事件前后正常安排工作人员受理小业主提交办理过户和按揭手续资料。不存在无法受理的情况；如2011年9月和10月群体纠纷事件成立，妨碍了被上诉人履行合同，该群体事件也是相关买方闹事所致，非上诉人责任，履约妨碍原因即群体事件消除后，任一方均可主动联系对方继续履行合同义务，上诉人于2012年2月再发出履约通知，并无不妥，有关群体事件对合同妨碍造成双方履约受阻属于不可预见的因素，依法应免除上诉人的限期过户责任。五、本案违约事件的产生，不是上诉人的主观意愿，上诉人不应承担违约责任。上诉人签订买卖合同后一直积极履行义务，由于出现不可预见的9月21日、22日退款信访事件和9月、10月的群体性事件，加上部分媒体不实报道，导致被上诉人对出卖人产生不信任感，对自己的投资前景产生疑虑，被上诉人推延提供房产过户文件，是最终导致上诉人无法按时办理房产交易过户手续根本原因。六、被上诉人签约及支付首期后，已于上诉人办理了收楼手续，并实际享有了收楼后的租金收益，过户时间是否延迟，并无对被上诉人造成实际损害，反而上诉人不能及时收到房款，损失巨大，且上诉人已表明愿意继续过户给被上诉人，在合同受客观因素影响被上诉人中断履约以及能够续约的情况下，被上诉人要求解除买卖合同，对上诉人构成不公。请求判决：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。被上诉人罗东娜答辩称同意一审判决。本院经二审庭询，双方对原审判决经审理查明的事实表示无异议，本院予以确认。本院认为，原审第三人经上诉人授权委托，以上诉人名义与被上诉人签订的《商铺买卖合同》，以及上诉人、被上诉人、原审第三人签订的《补充协议》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，上述合同对双方均有约束力，双方均应切实履行。2011年9月5日，上诉人通知被上诉人于2011年9月17日至2011年9月20日前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续，后发生群体性纠纷，海珠区凤阳街信访室反映被上诉人等小业主当时到了现场也无法办理相关手续。上诉人虽主张海珠区凤阳街信访室反映的情况事实不当，但之后上诉人与被上诉人签订的《补充协议》变更了约定，重新约定了双方申办该商铺过户手续的时间，应以该协议为准，双方均应恪守。原审法院认定买卖双方签订的补充协议在主合同外又增设了卖方应通知买方提供必要文件的重新通知义务，上诉人认为结合被上诉人在补充协议的承诺内容及上诉人在先的已发出通知的履约情况反映出被上诉人已知悉必要的过户文件所指，其无须重新通知的抗辩。但根据一般市场交易原则，上诉人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，应重新履行通知义务，告知被上诉人需提供哪些必要、齐全的文件和如何配合。上诉人没有理由认为被上诉人应当知道其应提供必要的交易文件的具体文件所指。上诉人称被上诉人在整份合同履约中没有积极主动履行配合过户义务，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费由上诉人涂国钧负担2592元。本判决为终审判决。审 判 长 肖逸思代理审判员 吴 湛代理审判员 彭 湛二〇一三年十月二十八日书 记 员 刘 侃 关注公众号“”