（2013）佛顺法容民初字第1675号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-01-20
案件名称
高小峰与佛山市顺德区金建房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高小峰,佛山市顺德区金建房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百二十四条第一款，第八条第一款，第七条，第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条，第一百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《广东省城镇房屋租赁条例》：第二十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛顺法容民初字第1675号原告高小峰，男，汉族，住湖北省麻城市。委托代理人郭云波，广东泛邦律师事务所律师。被告佛山市顺德区金建房地产有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人陈天成，该公司董事长。委托代理人黄祝春，广东道邦律师事务所律师。原告高小峰诉被告佛山市顺德区金建房地产有限公司（以下简称金建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2013年10月23日公开开庭进行了审理，原告高小峰及其委托代理人郭云波，被告的委托代理人黄祝春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年11月3日签订一份《商铺租赁合同书》，约定被告将位于顺德区容桂街桂洲社区桂花路嘉泓苑16号商铺租给原告作为数码产品的经营使用，从2013年2月1日开始收取租金。原告在签订合同时已支付三个月租金费用。原告依法履行交租义务后，被告未按约定提供经营场所，存在如下严重违约及欺诈行为：（1）合同签订之前，被告要求原告缴纳定金才出示合同条款，如果不愿签订合同，定金予以没收；（2）被告在签订合同时承诺2013年1月份整个市场全部营业，但截至2013年8月份，被告还在市场上施工；（3）被告在签订合同时承诺并出示规划图，物业的二楼为大型生活超市，商业圈内众多一线品牌入驻，但至今该规划图中的内容未实现；（4）2013年8月份之前，整个市场处于施工状态，被告没有提供一个适合经营的场所；（5）被告为应付验收，在商铺前铺设一条假绿化带，阻隔客户进入商铺的通道，使商铺无法正常营业。（6）合同签订之时根据被告承诺的规划蓝图，店铺门前为步行街广场，但合同签订后，被告将商铺门前开辟为停车场，进而变成双层停车位，而且连消防通道路口也画上车位堵住，导致进店消费的客人出入不便，加上各类车辆出入频繁，噪音及废弃污染日益严重，恶化了商铺的经营环境。被告在2013年2-8月期间未按合同约定提供符合约定用途的租赁物，该违约行为使其铺面商业价值降低（经估算，3-16号铺位68元／平方米的价格大大偏离其实际价值，实际价值为30元／平方米），很大程度上导致原告经营预期破灭。原、被告在签订《商铺租赁合同书》的同日还签订一份《委托代理合同》，该合同约定原告需按月向佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部支付38元／平方米的代理服务费并承担商铺的租赁税。根据工商登记信息，其性质属于房产中介机构，根据《广东省中介服务收费管理办法实施细则》第四条规定，中介服务收费应遵循公开、公正、诚实信用的原则。有国家规定或行业规定服务标准的，应遵循国家规定和行业服务标准；无行业服务标准的，应遵循双方签订的中介服务合同或行业通行的惯例。从本案租金的构成来看，被告收取的代理服务费比租金还高，这种畸形的状况严重背离了租赁市场的价值规律。此外，《广东省城镇房屋租赁条例》第23条规定，房屋出租人应当依法纳税，委托代理合同书中租赁税由原告方承担明显违反强制性规定，也不符合公平合理原则。2013年3月15日，原告等多家租户到顺德区容桂街信访办信访，希望协调与被告之间的矛盾，但被告置原告及其他租户合理要求及相关部门意见不顾，放任违约行为。根据合同法的相关规定，原告起诉要求：一、确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》的从合同《委托代理合同书》为无效合同；二、确认原告有权转租或与他人合伙经营；三、原告无需向被告缴纳2-8月份租金23719.08元；四、被告赔偿原告因其严重违约行为给原告造成的损失15000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告金建公司辩称，原告在签订商铺租赁合同时并未交三个月的租金，而是一个月租金和一个月代理服务费，其余款项为水电押金和履约保证金。被告不存在原告所称的违约及欺诈行为。原告是看过《商铺租赁合同书》之后才签名的，合同签订后才按合同约定于当日缴纳水电押金及履行保证金。被告从未承诺于2013年1月整个市场全部营业，是否营业、何时营业由承租人决定。物业二楼的功能规划为生活超市，且在2013年6月已有超市营业。随着承租人陆续入场，承租人分期分批装修，不同时期产生一些垃圾属正常。关于草坪问题，被告是按规划要求铺设，距离门口有1.5米，且两边及中间均有道路通往商铺，不会影响经营。2013年3月5日，被告已征求各业主意见将草坪移至他处。关于《委托代理合同书》法律效力问题，佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第2238号、2239号民事判决书已确认其有效，并进而判决李爱良应当向被告支付租金及代理服务费。被告并未禁止原告转租或与他人合伙经营，只是要求原告根据合同约定征求被告意见，如无特殊情况，被告一般都允许承租人转租，被告不但没有禁止转租，并且为确有转租需要的承租人提供转租信息、帮助寻找新的承租人，并依法为承租人办理转租手续。综上，请求法院全部驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提供的证据以及被告的质证如下：1.商铺租赁合同书、委托代理合同书、佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部的机读查询资料各一份，商铺租赁合同书证明原告承租房屋是用于数码产品使用，承租费用是每月每平方米30元，每月租金存入被告的指定账户；委托代理合同书证明双方约定的代理服务费每月每平方米38元，该约定比租金高，明显不合常理。此外，委托代理合同的性质和内容明显与委托代理人的经营范围不符合，从条款上看，条款约定该费用是不属于房产中介部收取的，但该费用的性质是代理服务费，该费用理应由房产中介服务部收取，而实际上是由被告收取，并且房产中介服务部在原、被告的履行过程中没有起到任何作用。被告质证意见：对该组证据真实性没有异议，对证明内容有异议，侨业房产中介服务部与侨邦物业管理有限公司是有关联性的，被告将商铺的相关管理、租金的收取、为商铺提供相关服务职能委托侨业房产中介服务部行使，侨业房产中介服务部是在认真履行双方签订的委托代理合同书。关于经营范围的问题，被告认为要求中介服务部收取租金的事项并非需要工商部门的认可，即使委托事项与中介服务部登记经营范围不一致，也是法律允许。2.物业管理服务协议书一份，证明原告与物业管理签订了合同，约定了物管费为每平方米2.3元，进一步印证了委托代理合同书是虚假的，本质是被告为了拆分费用，少交租赁税的目的。被告质证意见：对该组证据真实性没有异议，但对证明内容有异议，该协议书不能证明委托代理合同是虚假的，也无法证明原告所要证明的目的，租赁税是由原告缴纳的，所以被告没有逃避租赁税而拆分费用的动机。3.收据五份、发票一张，证明合同签订时原告履行交租义务。被告质证意见：对该组证据真实性没有异议。4.原告个体工商户营业执照复印件一份、未达起征点通知书一份，证明原告已经办理了合法的工商登记手续，处于正常的营业状态，并作为核定原告经营额的参考。被告质证意见：对该组证据真实性没有异议。5.光盘一张（当庭播放视频）、申请书复印件一份、被告针对原告反映的回复复印件一份、二层规划设计图复印件一份，证明申请书是2013年4月8日，被告招租时存在欺诈，造成商铺无法正常营业，视频也显示现场存在施工及被告的回复，印证了原告方的陈述及其他证据的真实性，原告反映的事实是客观存在的，被告承诺二层规划商铺有繁华商业圈，而现在却没有，被告存在欺诈。光盘显示的内容是开发商及被告在做基建施工。被告质证意见：对视频的真实性没有异议，但对光盘的证明内容有异议，涉案房产工程已经综合验收，不存在基建施工的情况，有些情况应当由物业管理公司处理。对申请书的真实性有异议，因为没有居委会的工作人员找过被告，对回复的真实性无法确认，且与被告无关，对二层规划设计图的真实性予以确认，但不是由被告在招租时向原告提供的，应该是在被告售楼时的宣传资料，且被告一直是在按规划进行招商引资，不存在欺诈行为。诉讼中，被告提供的证据以及原告的质证意见。1.宗地图一份、佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第2238号民事判决书一份，证明本案提到的假绿化问题，不是假绿化，被告是根据规划局的要求规划铺设的，佛山中院的终审判决也确认双方签订的租赁合同及委托代理合同是有效的，原告应向被告支付租赁及代理服务费。原告质证意见：对宗地图的真实性没有异议，但对关联性有异议，本案的争议焦点是绿化带的存在对原告的经营活动造成了实际影响，导致客户看到绿化带认为商铺还在建设。绿化带是有规划的，被告亦在明知的情况下隐瞒原告，被告的欺诈情形非常严重。对民事判决书的真实性没有异议，但没有关联性，且在一审判决书中没有涉及代理合同的效力问题，因此与本案无关。经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：1.原告提供的证据1、2、3、4，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。2.原告提供的证据5中光盘视频、二层规划设计图，被告对其真实性无异议，本院予以采信。该组证据中申请书及回复，结合庭审调查，本院予以采信。3.被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，2012年11月3日，原、被告签订一份《商铺租赁合同书》，合同约定被告将位于顺德区容桂街桂洲社区居委会桂花路嘉泓苑16号，套内面积49.83平方米的商铺出租给原告经营数码产品。租赁期限五年，即从2013年2月1日至2017年12月31日止，每月租金1494.9元。原告须在每月五号前支付当月承租费用，签订本合同时，原告向被告支付履约保证金及水电保证金合计8776.98元，该保证金在合同期满之日或约定解除合同之日起，原告按双方约定交还场地并经被告验收，结清相关费用，并在原告办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，被告将上述保证金返还原告。此外，若逾期缴纳各项费用，被告有权采取停水、停电及相关的补救措施，经催告仍不履行义务，视为原告违约，被告有权解除合同，并没收原告的保证金。合同中，双方对违约责任作出约定，如原告不按合同规定如期支付承租费用，被告有权按照每日千分之五收取被告违约金，若逾期超过30天，本合同自动解除，原告必须立即将商铺按原状退还被告，所付的保证金不予退还。同日，原告与佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部签订一份《委托代理合同书》，合同约定被告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部代理出租、管理涉案商铺，租赁期限从2013年2月1日至2017年12月31日止，代理服务费每月1893.54元，原告必须在每月五号前支付当月代理服务费，该费用可现金交付或转账被告指定账户，此外，涉案商铺租赁税298.98元由原告缴纳。如原告不按合同规定如期支付代理服务费，被告有权按照每日千分之五收取原告违约金，若逾期超过30天，本合同自动解除，原告必须立即将商铺按原状退还被告。两份合同签订后，原告于2012年11月3日向被告缴纳水电押金2000元、商铺押金6776.88元、代理服务费1893.54元，租赁税298.98元、2月份租金1494.9元。随后被告将涉案商铺交给原告使用，原告交付被告租金直至2013年4月份。2012年12月18日，佛山市顺德区市场安全监管局向原告颁发个体工商户营业执照，原告涉案商铺的个体经营名称为“顺德区容桂顺鸿通讯器材店”。另查明，原告等租户曾向涉案商铺管理处多次反映商铺门口绿化影响商铺正常经营的问题，2013年2月6日，嘉泓苑管理处向嘉泓苑租户出具《关于商铺租户意见的回复》，其中第2点回复内容为：“假绿化”，这个在整体规划上就有，并不是临时的，现考虑到商铺的经营，届时会将绿化移到天台，但必须征求业主意见。2013年3月3日被告将原告等租户门口绿化修改成平路。再查，涉案商铺门口原规划为绿化带，且商铺对面规划为停车位。另，2013年4月17日，被告曾起诉李爱良等人房屋租赁合同纠纷一案，该案经本院作出（2013）佛顺法容民初字第727号民事判决书，确认以下案情事实：涉案商铺归被告所有，该房产已办理建设工程竣工验收报告。2012年10月28日，被告与佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部签订《委托书》，被告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部代理其座落于顺德区容桂街桂洲社区居委会桂花路嘉泓苑首、二层商铺（共72间商铺，面积合计6895.36平方米）的出租、管理及收取费用等事宜，委托期限从2012年11月1日至2022年10月30日止。此外，该判决认定《租赁合同》、《委托代理合同》有效，判令李爱良支付租金及代理费。后李爱良不服提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字第2238号民事判决书，维持一审判决，同时判决书认为被告交付李爱良的商铺符合约定用途，李爱良应支付租金及代理费。本院认为，本案争议焦点一：原、被告签订的《委托代理合同书》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，原告并未提供任何证据证明双方签订的《委托代理合同书》具备上述无效合同认定第（一）、（二）、（三）、（四）的情形。且生效法律文书已认定《委托代理合同》有效。其次，根据原告主张因双方签订的《委托代理合同书》违反强制性规定故应当无效。本院认为，佛山市顺德区容桂侨业房产中介部职能系家政服务、房屋租赁、房产中介服务，现被告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介部对涉案商铺进行出租、管理及收取费用等，双方已形成一种委托代理关系，根据合同法规定，法律后果由委托方承担，因此本院认定《委托代理合同书》中约定代理服务费性质实为租金。一个租赁物签署两份合同，一个月缴纳两份租金，租金总价格不偏离市场价格的前提下，应属合法有效。关于原告援引《广东省城镇房屋租赁条例》第23条规定判断《委托代理合同书》无效。本院认为根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《广东省城镇房屋租赁条例》系地方性法规，故不得援引该条例确认合同无效。再者，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第23条规定，房屋出租人应当依法纳税。该条款系管理性强制性规定，而不属于效力性强制规范，出租人与承租人之间仍可以通过协商的方式确认租赁税的缴纳。综上，原告主张要求确认《委托代理合同书》无效，本院不予支持。本案争议焦点二：在不设定条件情况下，原告是否可以擅自转租或与他人合伙经营？根据我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从该条款可以看出，合同法在转租行为效力上以限制主义的立法模式，承租人可以转租的条件是须由出租人同意。因此，原告要求确认不经被告同意有权转租的请求，本院不予支持。关于原告主张要求确认有权不经被告同意与第三人合伙经营的请求，本院认为根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。从原、被告签订的《商铺租赁合同书》第八条第2点可以看出，双方在签订合同时已经约定未经被告同意，原告不得将该商铺转租他人或用于与第三人合伙经营。该条款并未违反任何法律规定，故原、被告均应当遵守。综上，原告要求不设定条件情况下，确认原告有权转租或与他人合伙经营的请求，本院不予支持。本案争议焦点三：被告是否构成违约？关于被告修建“绿化”地带是否对原告经营造成影响的问题。从原告提供的视频资料可以显示，被告修建“绿化”地带离原告商铺距离较近，会直接影响原告的日常经营，随后原告向被告反映，被告将所谓“绿化”地带改建平地，在这一系列过程来看，被告在履行合同中亦发现该“绿化”地带的设计影响其原告商铺的正常经营。因此原告主张因被告修建“绿化”地带而对其造成的营业损失并要求被告赔偿，本院予以支持。关于营业损失的具体数额，原告未提供任何证据予以佐证，且商铺经营是否盈利存在多方面因素，如商品质量、服务态度、品牌效益等等，故即便原告存在营业损失，也不应当由被告全部承担，此外，修建“绿化”地带情况仅维持一个月左右，故本院酌情按原告月租金的30%由被告赔偿给原告，即3388.44元×30%=1016.5元。关于其他商铺或商品房装修是否对原告经营造成影响的问题。涉案商铺是新开发的楼盘，原告在承租时就知晓。涉案楼盘的商铺及商品房并非全部一起入住（驻），必然存在先后顺序。因此原告在日常经营过程中可能存在其他商铺装修及楼上商品房装修的情况，这点不是被告所能控制。而原告作为先入驻的商家，应当予以容忍。本案中，原告未提供任何证据证明上述情况的产生系由被告所引发，且视频光盘中并未显示其他商铺的装修对原告造成任何影响。庭审中，原告主张车位影响正常经营的问题。首先根据被告提供的宗地图明确载明车位在规划时已存在，被告行为不存在违法规划设计；其次原告未提供任何证据证明双方签订租赁合同时，被告承诺该商业圈为步行街，故被告不存在欺诈；再次，车位的设计从照片中可以看出离原告商铺的门口近六米的距离，车位设计不会对原告营业造成任何影响，且按一般常理理解，划有停车位的商业圈，因停车便利反而能带动商业圈的顾客。因此原告主张停车位影响其经营，本院亦不予支持，关于二楼生活超市问题，原告所提供的业态规划示意图中载明的规划仅仅是被告的一种意想，是否能够招租成功这是被告所要承担的商业风险。原告在选定涉案商铺时不可能仅仅因为二楼有生活超市就决定承租，原告承租必然是通过多方面的了解，如周边环境、人流量、市民需求等等而最终确定。现原告仅以二楼生活超市未开张为由要求被告承担其损失，这系将被告的商业风险扩大化，本院对此亦不予支持。综上，原告以其他商铺或商品房装修、停车位设计不合理等为由要求被告赔偿营业损失及请求法院判决无需缴纳2-8月份租金的请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条，第二百二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区金建房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告高小峰赔偿损失1016.5元；二、驳回原告高小峰其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理383.99元（已减半收取由原告预交），由原告高小峰承担358.99元，被告佛山市顺德区金建房地产有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陈威二〇一三年十月二十八日书记员 黄筠 来自：