（2013）青民再终字第129号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-01-17
案件名称
青岛市城阳区棘洪滩街道毛家社区居民委员会与东营市洋意工贸有限责任公司土地租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
青岛市城阳区棘洪滩街道毛家社区居民委员会,东营市洋意工贸有限责任公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民再终字第129号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：青岛市城阳区棘洪滩街道毛家社区居民委员会。组织机构代码：K2350520-X。法定代表人：毛瑞岗，居委会主任。委托代理人：孔德树，山东海祺律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：东营市洋意工贸有限责任公司。法定代表人：刘期明，总经理。申请再审人青岛市城阳区棘洪滩街道毛家社区居民委员会（以下简称毛家居委会）因与被申请人东营市洋意工贸有限责任公司（以下简称洋意公司）土地租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）青民一终字第1536号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2013年4月27日作出（2013）鲁民申字第206号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年7月16日立案受理，依法另行组成合议庭，于2013年8月3日前向各方送达开庭传票，并于2013年8月8日依法公开开庭审理了本案。申请再审人毛家居委会的法定代表人毛瑞岗及委托代理人孔德树、被申请人东营洋意公司的法定代表人刘期明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛家居委会在一审中诉称：2003年1月1日，毛家居委会与洋意公司签订荒滩地180亩的土地租赁合同。洋意公司严重违约，多年未向毛家居委会缴纳租赁费。请求判令：1、解除双方于2003年1月1日签订的土地租赁合同；2、洋意公司支付毛家居委会租赁费和违约金80000元；3、诉讼费用由洋意公司承担。一审庭审中，毛家居委会明确第二项诉讼请求为：洋意公司支付毛家居委会2006年1月份至2011年12月份租赁费48000元及违约金32000元。洋意公司在一审中辩称：因毛家居委会违约种树，洋意公司才未交诉争土地租赁费，青岛市城阳区农业局、毛家居委会在2008年12月底达成口头协议，毛家居委会时任法定代表人毛瑞海主任承诺从2009年起免收本案诉争土地5年租赁费，故洋意公司不存在拖欠租赁费的事实。而且毛家居委会主张权利已过诉讼时效，青岛市城阳区人民法院一审查明：2003年1月1日，洋意公司与毛家居委会签订土地租赁合同，约定：毛家居委会愿将原毛家屋子老村西荒滩地约180亩承租给洋意公司发展农、林、牧、副、渔业，租赁期限40年，自2003年1月1日至2043年1月1日止，租赁费每年8000元，总额320000元，于每年1月30日前交清本年度租赁费，如不按期付款，按每天5‰交纳滞纳金，并立即终止合同，一切损失自负。合同签订后，洋意公司依约支付2003年至2005年土地租赁费，未支付2006年以后的土地租赁费。洋意公司主张未支付的原因，系毛家居委会2005年11月至2006年初未经同意，违约在洋意公司承包土地上种树，导致洋意公司无法使用，洋意公司诉至法院后，毛家居委会承诺2009年起五年内洋意公司不用缴纳土地租赁费。洋意公司提交毛瑞海的录音中，毛瑞海认可曾口头答应自2009年开始免收洋意公司五年承包费和租赁费，并称洋意公司起诉有一定损失没收入，当时的意思是等洋意公司有收入再交后面的承包费和租赁费。毛瑞海自2004年至2011年4月期间担任毛家居委会主任，之后担任毛家社区党支部书记。2001年11月28日，洋意公司与青岛市城阳区农机化示范基地签订土地租赁合同，主要约定青岛市城阳区农机化示范基地将淡水养殖场全部淡水地和土地约200亩及将承包的毛家屋子土地、荒滩地约200亩转包给洋意公司经营，承包期限46年，承包时间自2001年11月28日至2047年11月28日止，每年承包费38000元，每6年递增5%。因青岛市城阳区农机服务中心、青岛市城阳区农机化示范基地划归青岛市城阳区农业局，2005年1月5日，洋意公司与青岛市城阳区农业局签订变更协议，约定所签土地租赁合同甲方变更为青岛市城阳区农业局（以下简称城阳农业局），原土地租赁合同继续有效。2007年7月，洋意公司将城阳农业局作为被告，毛家居委会作为第三人诉至青岛市中级人民法院［（2007）青民一初字第120号］，以第三人强占其所租赁城阳农业局土地，城阳农业局违约，第三人侵权为由，要求判令解除其与青岛市城阳区农业局签订的土地租赁合同，城阳农业局和第三人连带赔偿洋意公司直接经济损失1986180元及可得利益损失40000元。该案庭审中，毛家居委会出具的证明证实毛家居委会在城阳农业局承包其社区土地及洋意公司承包其社区土地上栽植杨树392亩。2008年12月10日，洋意公司、城阳农业局申请撤回起诉，青岛市中级法院裁定予以准许。2008年12月17日，毛家居委会（甲方）、城阳农业局（乙方）与洋意公司刘期明（第三人）达成《变更及补充合同》，主要约定将原土地租赁合同的名称变更为林地承包合同，原土地租赁合同的乙方变更为洋意公司刘期明，原乙方的所有权利义务由第三人承受，乙方从该合同中退出，将原合同条款中出现的“租赁”字样变更为“承包”，乙方所承包林地所有树木的林权归第三人所有，甲方应协助第三人及时办理林权证等。一审中，洋意公司、毛家居委会向法庭提供证据及质证情况如下：毛家居委会提交土地租赁合同1份，用以证明合同签订时间、内容及违约责任。洋意公司无异议。洋意公司提交如下证据：一、土地租赁合同1份，证明涉案土地系洋意公司承包。毛家居委会对该证据真实性无异议，但认为合同中没有居民代表签字。二、土地租赁合同、变更协议、洋意公司与城阳农业局的解除合同协议书、洋意公司和城阳农业局及毛家居委会三方签订的变更及补充合同各1份，证明毛家居委会2005年11月至2006年初在洋意公司承包土地上种树，导致洋意公司无法经营，洋意公司2007年3月诉至青岛市中级人民法院，2008年在青岛市中级人民法院调解下达成该变更补充合同。毛家居委会质证意见如下：1、对土地租赁合同、变更协议的真实性无法确认，认为其不是当事人；2、对解除合同协议书真实性无异议，认为2008年12月17日解除合同协议书已确认双方之间的土地租赁合同解除；3、对变更及补充合同真实性有异议，认为该证据仅针对1998年6月2日洋意公司与城阳区农业局签订的土地租赁合同，与本案无关；4、将租赁合同变更为承包合同必须经过村民大会同意，变更及补充合同无效。洋意公司与城阳区农业局解除了土地租赁合同，变更及补充合同与解除合同协议书相矛盾，且洋意公司2007年已被吊销营业执照，对外不应再进行经营行为。三、录音光盘及录音笔录各1份，证明毛家居委会2008年口头减免洋意公司五年的承包及租赁费。毛家居委会对该证据真实性不能确认，认为该证据中录音双方的问与答显然是照本宣科，该证据反映的事实与2008年的变更及补充合同不一致。洋意公司的林权证是毛家居委会协助办理，并不是由毛家居委会来办理。毛瑞海并非是毛家居委会现法定代表人，其无权代表毛家居委会发表意见。即使该证据真实，该证据系毛瑞海与洋意公司恶意串通，损害了毛家居委会利益。四、照片1张，证明涉案土地栽上了树。毛家居委会对该证据真实性有异议，对此不认可。五、另案民事诉状1份，证明洋意公司承包的城阳区农业局400亩地及承包毛家居委会180亩地上的树是2005年一起种植的。毛家居委会对该证据真实性无异议，但认为该证据不能证明洋意公司的主张；从该证据内容看，其所涉合同并非本案合同，且诉状没有提到种树，该证据与本案无关。六、证明、证明目录及笔录各1份，证明毛家居委会栽种了392亩地的树。毛家居委会对该证据真实性无异议，认为该证据是关于另外一个合同法律关系的，即使毛家居委会在本案的土地上种树，起诉已过诉讼时效，故该证据与本案无关。七、笔录1份，证明毛家居委会在洋意公司承包的城阳区农业局400亩地及承包毛家居委会村里180亩地上均栽了树，且不可能在400亩地上栽种392亩树。毛家居委会对该证据真实性无异议，认为该证据证明毛家居委会的种树行为征得了洋意公司同意，本案合同毛家居委会在上边种树，洋意公司在知道此事后也未在诉讼时效内起诉，视为洋意公司同意毛家居委会的做法，且本案审理的是承包费的问题，并非种树问题，毛家居委会与农业局的纠纷在双方变更及补充合同中已经解决。八、土地租赁合同索赔书1份，证明因毛家居委会在洋意公司租赁的180亩地上种树侵犯洋意公司权利，致使洋意公司遭受巨大损失并无法经营，洋意公司向毛家居委会发送索赔书。毛家居委会对该证据真实性无法确认，认为需要落实是否收到，即使该证据真实，落款时间也是2008年3月17日，在此期间，洋意公司并未主张其权利或者提起诉讼，其起诉已经超过两年诉讼时效，故该证据与本案无关。九、民事裁定书1份，证明洋意公司2007年起诉城阳区农业局及毛家居委会，经青岛市中级人民法院处理后，洋意公司撤回起诉。毛家居委会无异议，但认为该证据与本案无关。青岛市城阳区人民法院一审审理认为：双方于2003年1月1日所签《土地租赁合同》意思表示真实，不违反国家法律法规强制性规定，双方均应依约履行各自的义务。本案双方争议的焦点问题是毛家居委会要求解除双方于2003年1月1日所签《土地租赁合同》的理由是否成立。毛家居委会要求解除该《土地租赁合同》的理由系洋意公司未缴纳2006年至2012年的土地租赁费。综合本案查明的事实，洋意公司未缴纳2006年以后的土地租赁费属实，但事出有因，系毛家居委会自2005年11月开始擅自在城阳农业局承包其社区土地及洋意公司承包其社区土地上栽植杨树392亩，违约在先，洋意公司以此为由拒付2006年至2008年土地租赁费并起诉要求毛家居委会赔偿损实属合法维护自己权益，双方及城阳农业局在达成庭外和解协议后在青岛市中级人民法院撤诉，且毛家居委会原法定代表人毛瑞海认可曾口头答应自2009年开始免收洋意公司五年承包费和租赁费，故洋意公司虽存在欠缴毛家居委会土地租赁费的事实，但系毛家居委会擅自栽树违约在先，口头承诺免缴五年承包费和租赁费在后，毛家居委会现以洋意公司未缴纳2006年至2012年的土地租赁费为由要求解除双方于2003年1月1日所签《土地租赁合同》，理由不当，一审法院不予采纳，其要求解除该《土地租赁合同》的诉讼请求依法应予驳回。洋意公司向毛家居委会缴纳土地租赁费是其合同义务，毛家居委会违约在先给洋意公司造成损失不能成为拒付土地租赁费的理由，且毛家居委会原法定代表人毛瑞海无权以口头形式免除洋意公司五年承包费和租赁费，故毛家居委会要求洋意公司支付2006年1月份至2011年12月份租赁费48000元，理由正当，符合双方合同约定，一审法院予以支持。因毛家居委会违约在先，故毛家居委会要求洋意公司支付违约金32000元，一审法院不予支持。青岛市城阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2012年6月12日作出（2012）城民初字第342号民事判决：1、洋意公司于判决生效后十日内支付毛家居委会2006年1月份至2011年12月份租赁费48000元；2、驳回毛家居委会的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由毛家居委会负担720元，洋意公司负担1080元。毛家居委会上诉及答辩称：1、一审法院应依法判决毛家居委会与洋意公司签订的土地租赁合同无效。土地租赁合同约定荒滩地180亩，但该地为农用地，违反了合同法第五十二条的规定，同时违反了《土地管理法》第十五条第二款关于获得村民会议成员或村民代表三分之二同意的规定；2、洋意公司应支付滞纳金32000元。毛家居委会在履行合同中无违约事实，洋意公司不按期付款，应当缴纳滞纳金32000元。请求：撤销一审判决第二项，依法改判；一、二审诉讼费由洋意公司承担。洋意公司上诉及答辩称：1、毛瑞海的承诺是代表毛家居委会的职务行为；2、毛家居委会主张2006年至2008年期间的租赁费，超过了法定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权；3、毛家居委会一审中诉讼请求为解除双方签订的土地租赁合同，而二审上诉却主张租赁合同无效，前后主张自相矛盾，且毛家居委会不具备要求确认合同无效的诉讼主体资格；4、涉案土地属于荒滩地，不属于农用地；5、如果合同被确认无效或判令解除，毛家居委会应对洋意公司对涉案土地的投入给予全部赔偿。请求：撤销原判，改判驳回毛家居委会的诉讼请求。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。二审法院审理认为，毛家居委会与洋意公司于2003年1月1日签订的土地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，虽然约定的租赁期限超过了合同法规定的20年最长期限，但双方实际履行的期间并未超过20年，因此双方已经实际履行的租赁合同有效，双方均应严格履行各自的义务。虽然毛家居委会违反合同约定在洋意公司租赁的土地上栽植树木，导致洋意公司无法正常使用涉案土地，但毛家居委会、洋意公司、城阳区农业局三方于2008年12月17日签订合同，约定将由原来的土地租赁合同变更为林地承包合同，涉案土地上所有林木的林权归洋意公司的法定代表人刘期明所有。该协议应视为各方对涉案土地达成了新的合意，但该合同并未对之前租赁费的约定做出变更，洋意公司亦无有效证据证明毛家居委会同意免除之前的租赁费。故，洋意公司应当支付毛家居委会2006年1月至2011年12月期间的租赁费。关于毛家居委会原法定代表人毛瑞海口头承诺免除涉案土地承包费和租赁费的问题，二审法院认为，是否交纳承包费和租赁费，涉及毛家社区全体居民的切身利益问题，应当依据相关法律规定，履行必要的程序。在未经过毛家居委会以及全体社区居民授权许可的情况下，毛瑞海无权自行决定免除洋意公司的承包费和租赁费，其个人做出的承诺对毛家居委会不产生法律效力。故，二审法院对洋意公司的该项主张不予支持。洋意公司拖欠租赁费的行为一直持续，且双方合同履行期间产生过诉讼，期间双方又达成新的合意，存在诉讼时效中止、中断的法定事由，故对洋意公司超过诉讼时效的主张不予支持。关于毛家居委会主张的合同无效和滞纳金问题，二审法院认为，根据查明的案件事实，双方履行合同过程中，毛家居委会擅自在涉案土地上种植树木违约在先，导致洋意公司未按时交纳租赁费，洋意公司在客观上没有过错。因此，毛家居委会主张滞纳金缺乏事实和法律依据，本院对其该项主张不予支持。毛家居委会二审中提出的要求确认合同无效的上诉请求，系二审中新增加的诉讼请求，未经一审审理，二审法院对此不予处理。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，于2012年8月27日作出（2012）青民一终字第1536号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由毛家居委会负担600元，洋意公司负担1000元。毛家居委会申请再审请求：撤销原审判决，确认合同无效。具体理由是：1、2003年1月1日，毛家居委会与洋意公司签订的《土地租赁合同》为农用地，而不是荒滩地，该合同未按照法定程序签订。2008年12月17日，毛家居委会、洋意公司、城阳区农业局三方签订的变更及补充合同，与本案《土地租赁合同》是相互独立的合同，约定的土地也不是同一块土地。2、毛家居委会与洋意公司恶意串通签订的《土地租赁合同》违反了《合同法》及《土地管理法》强制性规定，应当确认无效。根据青岛市中级人民法院《商事审判例释》的解释，司法机关和仲裁机构应当主动干预无效合同，宣布无效。洋意公司答辩称：1、毛家居委会二审请求确认合同无效，超越其诉讼请求，本案争议土地租赁合同确认无效的诉讼主体应当是集体组织所属的成员，而非毛家居委会，且双方合同经过当时四个村民小组长的签字认可。2、涉案土地系荒滩地，并非农用地。双方合同是由毛家居委会起草，其应当对土地性质清楚。3、即使合同无效，毛家居委会应当对洋意公司因合同而对土地的投入给予全部赔偿。本院再审查明，2008年12月17日的《变更及补充合同》涉及土地与涉案土地并非同一土地。再审中，毛家居委会认可签订合同时本村有四个村民小组，合同中除村委外的四个人签字的是本村时任村民小组长的签字，但称是补签。本院再审中针对原审中城阳国土资源分局棘洪滩国土资源所2012年6月21日出具的《证明》情况，对该所工作人员做了调查，其工作人员称：洋意公司承包地涵盖在出具证明的范围内，既有耕地也有未利用地，其具体承包位置该所不是很清晰。毛家居委会同意调查笔录中的表述。认为调查笔录说明涉案的租赁用地系农用地。同时承认其中有未利用地，但不是荒滩地。具体哪些是农用地、哪些是未利用地村委不是很清楚。洋意公司对该笔录没有异议。认为不管土地什么性质，合同中的地是毛家居委会承包给洋意公司的，错在毛家居委会，毛家居委会应赔偿损失。本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。”根据毛家居委会的再审主张，本院认为，本案争议焦点是毛家居委会与洋意公司之间合同效力问题。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，毛家居委会负责管理本村属于村农民集体所有的土地，负责召集村民会议，对涉及村民利益重大事项，由其提请村民会议讨论决定。因此，毛家居委会与洋意公司签订《土地租赁合同》应否召开村民会议，并提请会议决定相关合同事项，是毛家居委会应对村民会议履行的相关义务，洋意公司无从得知也无权干涉，毛家居委会作为涉案土地管理者有权签订相关合同，其对土地性质及合同签订权限应是明知的，洋意公司对村委是否经议定程序并无决定权。且洋意公司毛家居委会时任村民小组长均在合同上签字认可的事实。故，毛家居委会并无证据证明洋意公司存在过错。毛家居委会作为合同一方当事人以洋意公司与其恶意串通为由主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。综上所述，毛家居委会关于合同无效的的再审主张不成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2012）青民一终字第1536号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 蒲娜娜代理审判员 赵 雷代理审判员 于丽人二〇一三年十月二十八日书 记 员 柴守图书 记 员 王媛媛 来自