（2013）珠斗法民三初字第76号

裁判日期: 2013-10-28

公开日期: 2018-06-14

案件名称

朱常亮与珠海市斗门区德昌房产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱常亮,珠海市斗门区德昌房产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2013）珠斗法民三初字第76号原告（反诉被告）朱常亮，男，汉族，1982年10月8日出生，住江苏省常州市新北区，委托代理人翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人廖丽娜，广东华��律师事务所律师助理。被告（反诉原告）珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇西堤路2037号。法定代表人黄德强，任公司总经理。委托代理人霍艳辉，广东文证律师事务所律师。委托代理人林宁，广东文证律师事务所律师。原告朱常亮诉被告珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，被告德昌公司于2013年8月16日对原告提起反诉，本院依法受理后，由审判员曹晓南适用简易程序对本案的本诉和反诉合并进行公开开庭审理。原告（反诉被告）委托代理人翁均涛、廖丽娜，被告（反诉原告）德昌公司委托代理人霍艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱常亮诉称，2011年1月19日，原告与被告签订《商��房买卖合同》，双方约定由原告购买被告开发的位于珠海市XX区XX路XX号XX花园第XX幢XX单元XX房，建筑面积为91.59平方米，单价为每平方米6365.31元，总价为582999元。合同还约定，被告应当于2012年6月30日前将具备交付条件的商品房交付原告使用，小区的基础设施、公共配套达到使用条件，如被告未按照合同约定期限交付商品房，逾期不超过90天，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。基础设施、公共配套未达到使用条件，被告应按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金。签订买卖合同后，原告按照约定支付了购房款，但是被告在交房期限届满后无法交付房屋，截至2012年12月7日，被告未出示相关项目验收合格证明及竣工验收备案文件，根据相关法律规定，房地产开发项目通过建筑工程、规划、环保、消防、供水、供电设备等项目验收后才可交付、投入��用，故被告逾期交房已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金至全部项目通过验收、办理竣工验收备案并通知原告收房之日。因与被告协商未果，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付逾期交付商品违约金27984元和基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金4664元，合计32648元，逾期天数暂计2012年7月1日至2012年12月7日，合计160天；2、判令被告支付逾期交付商品房违约金至具备交付条件之日止；3、诉讼费由被告负担。被告德昌公司辩称，一、关于房屋交付时间的确定。根据合同第七条约定，商品房交付条件为：通过分期综合验收合格。被告出售的商品房于2012年12月6日完成综合竣工验收备案，因此12月6日商品房具备了合同约定的交付使用条件。同时也符合现行法律法规规定的商品房交付使用条件。并且被告在12月7日当天即通过报纸刊登交楼通知，符合合同约定的通知送达方式，因此登报当天就应视为房屋交付时间即2012年12月7日。至于原告何时办理收楼手续则不影响房屋交付时间的确定。二、逾期交房违约金从何时起算的问题。合同约定交房时间为2012年6月30日，但补充协议第四条已对交房时间做出变更。即买受人同意在原合同交房时间的基础上给予被告90天的宽限期，因此交房时间应顺延至2012年9月28日，违约金应当自2012年9月29日起算。同时，根据最高院关于买卖合同适用的司法解释中第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”。据此规定，本案中合同约定的商品房交付期限已在补充协议中顺延变更至2012年9月28日，违约金的起算也应当随之变更为2012年9月28日起算。因此，不论是从合同约定还是司法解释的规定来��，本案违约金的起算点都应当是2012年9月28日。三、是否应当支付基础设施、公共配套的逾期违约金的问题。首先，被告认为，该项违约金不应支付。因为基础设施、公共配套不是商品房买卖合同的主商品，它只是合同主商品的附属配套设施而已，是与合同主商品不可分割的一部分，因此主商品的交付必然包含配套设施的交付，因此主商品的逾期交付违约责任里也当然的包含了附属设施的逾期交付责任。另外从合同条款对该项约定的真实意思来看，也是为了保障房屋在交付给业主使用时水电能够具备使用条件，而不影响房屋的正常使用，否则才须支付该项违约金。而事实上被告在2012年12月7日交房时水电设施均已于2012年11月14日即通过验收具备使用条件，没有影响到业主对房屋的正常使用。同时原告购买商品房时只支付了房款，并未支付附属设施的配套款项，从合同��利义务对等原则来讲，被告不应再重要支付该项违约金，否则对被告显失公平，属于重复承担违约责任。四、原告在房屋交付前已存在逾期付款的违约行为，没有按合同约定支付应付款项，被告有权推迟交房期限。因此交房期限除了按补充协议顺延90天至2012年9月28日以外，还应当再按原告逾期付款的天数予以相应顺延。《补充协议》附件三第三条约定：买受人在办理商品房交接手续时，应当向被告缴清所有款项，其中包括房款及逾期违约金等，否则出卖人有权推迟交付商品房，直至买受人缴清所有款项，出卖人对此不承担任何违约责任。原告存在逾期办理银行按揭逾期付款的行为，依《补充协议》附件四第二条的约定，应当承担支付违约金的责任，但原告在收房时没有向被告支付逾期付款的违约金，即在房屋交付前没有向被告付清全部款项，被告可据此按《补充协议》约定推迟交房期限。因此，被告认为，在计算被告逾期交房天数时还应当将原告逾期付款的天数相应扣减，顺延被告的交房时间。在本案审理过程中，被告德昌公司提出反诉诉称：反诉被告与反诉原告签订的《商品房买卖合同》的第八条约定“买受人如未按本合同时间付款，逾期90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”此外，反诉被告与反诉原告签订的补充协议约定付款方式为合同签订时支付首付款174999元，剩余房款408000元以银行按揭方��支付，约定反诉被告应于签署合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续。但反诉被告在签订合同及补充协议后未按约定的时间办结银行按揭贷款手续，导致银行直至2011年8月19日才发放贷款。请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告支付逾期支付房款违约金24724元（以408000元为本金，自2011年1月30日起计算至2011年8月19日，共202天，按每日万分之三计算）；2、反诉费由反诉被告负担。反诉被告朱常亮对反诉辩称：反诉被告不存在逾期办结按揭申请手续的行为，无须承担逾期办理按揭贷款的违约责任。（一）《商品房买卖合同》附件四第二条第二、三款的约定：“余额人民币408000元整由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，买受人应于签署本合同后10内办结银行按揭贷款申请手续（买受人办结银行按揭贷款申请手续是指向银行提供了符合银行按揭贷款要求的��关资料；按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件；缴清全部费用（包括但不限于律师费、契税)等。根据该款约定，反诉被告签署《商品房买卖合同》时已提交相关贷款资料给驻反诉原告营销中心的银行工作人员。反诉原告在反诉被告支付购房定金时已告知需提交的贷款资料明细，并要求反诉被告前往签署正式购房合同并支付首期款时一并携带贷款申请资料，以便现场提交给银行工作人员和签署贷款申请资料。如反诉原告认为反诉被告拖延提交贷款资料，应对此承担举证责任，否则，不能因此认定反诉被告存在逾期提交贷款资料的行为。（二）关于按银行要求签署贷款合同等法律文件。房产按揭贷款手续所涉及的法律文件主要是贷款合同，但涉案贷款合同的落款日期并不是反诉被告签署贷款合同的实际日期。反诉被告在签署《商品房买卖合同》的同时，已按银��工作人员的要求现场签署了贷款合同和按揭贷款申请表，不能以贷款合同的日期来认定反诉被告签署相关法律文件的日期。（三）关于缴清全部费用。反诉被告申请按揭贷款需缴纳的费用是先交给反诉原告，再由反诉原告代为缴纳，即便根据契税发票的日期，反诉被告也不存在逾期缴费的行为。综上所述，反诉被告并没有逾期办结按揭贷款申请手续。退一步讲，即便反诉原告有充分证据证明反诉被告存在逾期办结按揭贷款申请手续的情形，反诉请求也存在以下问题：（一）违约金以贷款发放之日为计算终点无合同或法律依据。按照合同约定，逾期办结贷款申请手续的违约金，如未按时办结按揭贷款申请手续，最多也只是计算至办结之日，而不是银行按揭贷款发放之日。（二）违约金的计算方法有误。合同约定的标准是万分之二,并非万分之三。（三）反诉原告主张��约金已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。反诉原告的反诉依法不应得到支持。原告朱常亮对其本诉诉称及反诉辩称共同提交如下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，拟证明被告应于2012年6月30日前向原告交房，如逾期交房超过90天，每日应按已付房款的万分之三向原告支付违约金；2、房产按揭担保贷款合同，拟证明原告已按约定办理按揭贷款手续；3、借款借据，拟证明原告已按约定办理按揭贷款手续；4、房款支付凭证，拟证明原告已履行了付款义务；5、借款借据，拟证明原告已履行了付款义务。被告德昌公司对其本诉辩称及反诉诉称提交了如下证据：1、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已经竣工验收备案，具备交付条件；2、室内给水管道工程验收记录表，拟证明涉案��屋室内给水管道已经通过验收，具备交付条件；3、质量保证书、使用说明书，拟证明涉案房屋具备交付条件，符合合同约定的交楼条件；4、收楼通知，拟证明2012年12月7日被告刊登报纸通知业主收楼；5、送电通知，拟证明涉案房屋在竣工验收备案前具备了供电条件。6、《商品房买卖合同》附件，拟证明原告需要在合同签订后10天内办结银行按揭手续。原告没有按照协议约定在10天内向银行提供完整的按揭贷款资料，已经违反了合同约定，按照补充协议需要支付违约金，90天内按万分之二的标准计算，90天以上按万分之三的标准计算；7、根据被告（反诉原告）方的申请，本院从珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行调查收集了原告向银行提交的相关材料：收入证明、契税完税证、税收通用发票、牡丹灵通卡账户��史明细单、登记簿查询结果、无婚姻登记记录证明、珠海市房地产登记中心斗门分中心证明、珠海市社会保险个人缴费情况打印、粤房地预登珠字第XX号预告登记证、粤房地预登珠字第XX号预告登记证、珠海市个人住房公积金贷款申请审批表、房产按揭担保借款合同，拟证明反诉被告没有按约定办结按揭贷款申请手续，存在违约。上述证据，经公开出示并质证，本院审查认为，原告及被告提交的证据均来源合法、内容真实且与本案相关联，故本院予以确认，但具体的证明内容以本院确定的为准。经审理查明：2011年1月19日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件（包括：附件二：XX花园XX栋、XX栋精装修房装饰、设备标准；附件三：《珠海市商品房买卖合同》补充协议；附件四：付款方式；附件五：XX花园物业管理服��），约定原告购买被告开发的位于珠海市XX区XX路XX号XX花园第XX幢XX单元XX房，建筑面积91.59平方米，每平方米6365.31元，总金额657843元。双方在合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式：按《商品房买卖合同》补充协议附件四执行”。在合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”。附件四付款方式第二条约定：“二、按揭付款：……2、余额人民币408000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，买受人应于签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续（买受人办结银行按揭贷款申请手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等）。3、买受人未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，按买卖合同第八条的约定处理；逾期不超过三十日，买受人按日向出卖人支付按揭贷款总额万分之二的逾期违约金；逾期超过三十日，出卖人有权单方解除买卖合同，并将该商品房收回另行销售，买受人按累计应付款的百分之五向出卖人支付违约金，扣除违约金后剩余购房款无息退回买受人”。双方在合同第七条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格……”。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定:“（见补充协议第四条）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。附件三补充协议第三条“合同第七条‘交付期限’的内容补充为：“……2、买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任”。附件三补充协议第四条“合同第九条‘出卖人逾期交房的违约责任’作出补充：“1、除买卖合同第七条规定的特��情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日宽限期限。2、若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定方式处理。”附件三补充协议第十条通知约定：“……3、若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告（含广告）的方式通知，则该公告（含广告）通知的效力优先于其它通知方式，该公告（含广告）通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力……”。双方在合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水于2012年6月30日前提供；2、给水、供电于2012年6月30日前提供；3、电视、电话网络接驳，达到使用条件，由买受人自行申请开通并承担相应的管理单位规定缴纳的费用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，每延迟一日，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。2011年1月19日，原告支付了首期款174999元。2011年1月25日，原告交纳一手房契税。2011年2月12日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记。2011年1月13日和1月24日，原告开具两份无房证明。2011年1月17日，原告开具收入证明。2011年1月18日，原告开具无婚姻登记记录证明。2011年5月27日，原被告以及珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行（原珠海市农村信用合作联社斗门信用社）签订《房产按揭担保借款合同》。2011年8月19日，珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行（原珠海市农村信用合作联社斗门信用社）向原告发放按揭贷款。2012年12月6日，珠海市斗门区建设工��竣工验收备案办公室收讫被告开发的XX花园第XX、XX栋楼的竣工验收备案文件。2012年11月14日，室内给水管道安装工程验收合格。2012年11月21日，电气安装工程已竣工检验完毕。2012年12月7日，被告通过《珠海特区报》发布收楼通知，XX花园XX栋现已验收合格，符合交楼条件，各业主按收楼通知时间到物业管理处办理收楼手续。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件没有违反法律、行政法规禁止性规定，建立在双方自愿、平等的基础上，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。本案本诉的争议焦点为：一、关于被告逾期交房期间的计算问题；二、关于基础设施、公共配套建筑是否应计算逾期未达到使用条件违约金的问题。一、关于被告逾期交房期间的计算问题。原被告双方就��告存在逾期交房的违约行为均予以确认，双方争议的问题在于该违约金计算的起止时间及其适用的标准。对此，本院认定如下：（一）关于逾期交房截止时间的认定。相关建设主管部门已于2012年12月6日收讫涉案商品房所在的XX花园第XX、XX栋的备案资料，即涉案商品房于2012年12月6日符合交付条件。被告于2012年12月7日通过《珠海特区报》发布收楼通知，根据双方在附件三补充协议第十条“通知”的约定，通过报纸发布公告优先其它通知方式，视为送达，说明被告已经具备交付条件和能力，其违约行为应截止到2012年12月7。（二）关于被告应当交房的时间认定。双方合同约定的房屋交付时间为2012年6月30日，并在附件三补充协议第四条做出了补充约定，双方争议的问题即对该补充协议第四条的理解，直接影响如何认定逾期交房的起算时间即约定交房时间为2012年6月30日还��顺延90天后的2012年9月28日。对此，本院认为：双方对该条款的约定存在两种不同的理解，且两种理解站在各自的立场均具有合理性。但由于该补充协议是被告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时并未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对上述约定应当作出不利于被告的理解，即该约定仅约定了被告在超过合同约定的交房期限90日内交房的行为不属于逾期交房行为，即被告超过合同约定的交房期限90天内交房的行为不属于逾期交房行为，逾期超过90天则应适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，既包括违约金计算方式，也包括违约金计算起算日期，即被告应从2012年7月1日起按已交付房价款按每日0.3‰的标准向原告计付逾期交付商品房的违约金。综上，被告逾期交房的天数共计160天（从2012年7月1日至2012年12月7日），被告应支付逾期交付商品房的违约金27984元（582999元×0.3‰×160天）。二、关于被告是否应承担基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金的问题。本院认为，商品房买卖合同的标的物是房屋，但基础设施、公共配套是房屋的附属配套设施，直接影响业主生活的便利和质量。此合同条款的设置的目的旨在防止开发商在交付合同主要标的物之后，基础设施、公共配套却达不到基本的生活配套条件，从而影响业主的居住质量，造成业主生活不便，因此给予相应的惩戒。而从本案的情况来看，涉案房屋进行备案登记前，各配套设施已经过验收，在交付房屋之时，各项基础设施和公共配套已经达到使用条件，如果按照合同表面文字约定的方式另行计算该项违约金，有悖合同条款的目的以及双方权利义务的对等原则。故本院采纳被告对原告该项诉讼请求的抗辩，不予支持原告该项诉讼请求。本案反诉的争议焦点为：原告是否构成逾期付款违约行为。对原告是否构成逾期付款违约行为，本院认为，根据附件四第二条第2、3款的内容，原告需在签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续，包括：①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等。买受人超过10日未办结银行按揭手续，应承担逾期付款责任。对此条款，本院认为旨在约束买受人应当在十日内提交办理按揭手续所需资料及相关费用，以防止因拖延提交资料和缴纳费用导致银行不能及时审批并发放贷款，买受人如未在规定时间内提交相关资料或缴纳费用即构成违约，因审批和发放贷款的时间由银行方面掌控，如构成违约，则违约的起算时间应为合同约定十天后的次日即2011年1月29日，截止时间应以买受人提交的最后一份资料时间为准，与银行发放贷款时间无关。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，原告应对其已经在合同约定时间内履行了提供按揭资料缴纳相关款项的义务进行举证。但根据被告申请本院调取的银行按揭资料情况显示，原告最后一份资料的时间显示为2011年5月27日，已经超过了合同约定的十天时间，构成违约。由于其违约行为发生在2011年1月29日，被告作为贷款合同的保证人应当知道原告可能存在逾期提交资料的行为，并应主��权利，而被告于2013年7月29日才在本案中向原告主张逾期付款违约金，显然已超过了两年诉讼时效，故其反诉请求，本院不予支持。至于被告要求在逾期交房的天数中扣除原告逾期付款的天数，亦因其主张超过了诉讼时效而不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海市斗门区德昌房产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）朱常亮支付自2012年7月1日至2012年12月7日的逾期交付商品房违约金27984元；二、驳回原告（反诉��告）朱常亮其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）珠海市斗门区德昌房产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费616元，减半收取308元（原告已经预交308元），由被告负担278元，原告（反诉被告）负担30元；反诉案件受理费448元，减半收取224元（被告已经预交224元），由被告（反诉原告）珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员　　曹晓南二〇一三年十月二十八日书记员　　吴永杰更多数据：搜索“”来源：