（2013）沈铁西民二初字第3204号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-12-15
案件名称
原告刘国艳、孙玉家诉被告沈阳瑞盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市铁西区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘国艳,孙玉家,沈阳瑞盛置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条
全文
沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2013）沈铁西民二初字第3204号原告刘国艳，女，1969年5月12日生，汉族，住址沈阳市铁西区。原告孙玉家，男，1972年1月19日生，汉族，住址同上。委托代理人刘英波，系辽宁冠维律师事务所律师。被告沈阳瑞盛置业有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人叶焕雨，系该公司董事长。委托代理人张立宇，女，1974年11月15日生，汉族，住址辽宁省阜新市细河区华东街10-49号，系公司工作人员。原、被告商品房销售合同纠纷一案，本院于受理后，依法由本院审判长王薇与代理审判员刘梅竹、人民陪审员白玉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告作为买受人购买被告（出卖人）开发的商品房一套。合同签订后，原告已如数全部交付了购房款。按照合同约定，出卖人应于房屋交付后365日内为买受人办理产权证，但由于被告原因至原告起诉之日仍未办理，已构成违约。为维护原告合法权益，请求法院依法判令被告向原告支付逾期办证违约金，违约金计算依据按照合同约定为已付房款的1%计算。此外，合同约定的违约金约定过低，不能弥补实际损失，要求增加违约金即房屋因未办理房产证房屋贬损的价值。并承担本案诉讼费用。被告辩称，被告已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行了备案，已履行了合同义务，不存在违约行为。房证未下发是因为政府未按照规划期限将化工厂及制药厂进行搬迁，不属于合同第十五条“因出卖人的责任”。被告在政府招商投资该项目时，根据政府规划，沈阳化工股份有限公司及东北制药总厂应于2011年进行整体搬迁，但因种种原因，政府至今未将工厂进行整体搬迁，致使周边开发的住宅项目均无法进行环保验收。被告多次与环保部门协调，同时就此事也向市、区政府递交了报告，市、区政府各主管部门非常重视，正就此事进行协调解决。此外，原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效。本案中，双方在买卖合同第十五条明确约定，如买受人不能在规定期限内即商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款1%向买受人支付违约金，属于一次性债权，应从被告违约之日起计算诉讼时效，原告起诉已超过二年诉讼时效。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发位于沈阳市铁西区北二西路XX号XX“沈阳瑞盛国际汽配城-住宅”园区商品房一套。同时约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款327353元。被告于2010年8月6日向原告交付房屋，原告于2013年5月27日起诉来院，要求被告给付逾期办证违约金。现涉诉房屋未取得房屋所有权初始登记证明。另查，原告向法庭提供铁西区启工街道启明社区证明一份，并附涉诉原告122名业主名单，用于证明“自2010年末，国际瑞盛汽配城瑞盛佳园的业主一直要求开发商办理房产证及支付违约金。因上述事宜，2012年6月中旬，业主几百人准备再次上访（包括集体诉讼的122人），经铁西区信访局、启工街道社区多次协调，并安抚业主情绪，开发商、物业到场协调后，缓解矛盾”。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的商品房买卖合同，物业费证明等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。双方当事人应按照约定全面履行合同义务。根据合同第十五条约定，被告在房屋交付后365日内未办理权属登记备案的行为构成违约，应承担违约责任。被告主张政府至今未将工厂进行整体搬迁，致使周边开发的住宅项目均无法进行环保验收，造成未办理产权备案登记，应予免责，但并不能向法庭提供相应的证据加以证明，故本院对其抗辩理由不予支持，被告应按合同约定支付原告逾期备案违约金。依据法律规定，原告主张被告承担违约责任，应在诉讼时效期间内提出，否则将丧失法律保护的权利。本案中原、被告双方在买卖合同中明确约定了违约金的具体数额，故应从被告违反合同约定履行办理房产证的期限届满的次日起算诉讼时效。原告向法庭提供启工社区的证明用于证明有诉讼时效中断的事由。对该份证据本院认为，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”的规定，社区作为群众自治性组织，该组织可以作为权利人提出保护相应民事权利，并引起诉讼时效中断的机构。在社区的证明中，明确证明了涉诉的122名原告于2010年末及2012年6月两次向社区主张被告承担办理房产证及违约金的请求，且被告开发公司派人员到场。本院依法对该份证据予以采信，对原告诉讼时效中断的主张予以支持。原告主张房屋因未办理房产证造成房屋价值贬损的损失，因原告不能向法庭提供相应的证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告沈阳瑞盛置业有限公司于本判决生效后7日内给付原告刘国艳、孙玉家违约金3273元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告承担（原告已预交，由被告直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 薇代理审判员 刘梅竹人民陪审员 白 玉二〇一三年十月二十八日书 记 员 聂 嚣 关注微信公众号“”