（2013）东一法民一初字第7052号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-08-27
案件名称
李强江与东莞市港东海外房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李强江,东莞市港东海外房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条，第九条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第7052号原告李强江，男，汉族，1979年6月23日出生。委托代理人禹剑锋、禹婷，分别系广东国晖律师事务所律师、律师助理。被告东莞市港东海外房地产开发有限公司，住所地：东莞市莞城区东城大道123号聚福豪苑广场五楼，注册号：441900000440139。法定代表人罗浩明，总经理。委托代理人文波、张米丽，分别系广东理而行律师事务所律师、实习律师。原告李强江诉被告东莞市港东海外房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2013年9月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人禹剑锋，被告委托代理人文波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月18日，被告与原告签订了一份《商铺买卖合同》，约定原告作为买受人以总价400261元购买被告位于东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心A区一层1147号商铺。《商铺买卖合同》第4.1条约定：“本合同签订之日起九个月内，甲乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续。”4.2条约定：“自办理过户分证手续之日起180天内，甲方应将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。”11.2条约定：“甲方逾期办证时，每逾期一日，按乙方已付款的日万分之三计付滞纳金给乙方；逾期超过180日时，乙方有权解除合同，且解除合同时甲方除应支付前述滞纳金外，还应按原乙方已付款的30%支付赔偿金给乙方。”合同签订后，原告交清了全部购铺款400261元。根据合同的约定，被告应当办理过户分证手续，原告多次找到被告要求被告办理过户分证手续，但被告违约导致原告利益受损，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原告和被告签订的合同编号为GDHY-yxb-2010-0361的《商铺买卖合同》；二、被告退还原告已交纳的购铺款400261元给原告；三、被告立即支付120078元赔偿金给原告。四、判令被告从2011年2月18日起每日按银行同期贷款利率立即支付购铺款利息给原告；五、被告承担本案的诉讼费。被告答辩称，其同意与原告解除案涉商品房买卖合同，并向原告返还购铺款400261元，但原告应退还已经收取的经营收益；原告重复计算违约金，违约金和利息只能择一；原告计算利息的起算时间没有法律依据，原告系分期付款，故利息应从支付最后一期时开始起算；根据合同法相关司法解释，原告要求承担违约责任的标准明显高于法律的规定，法律规定是在原告实际损失的30%之内，故请求法院依法予以调整。经审理查明，2011年2月18日，原、被告签订编号为GDHY-yxb-2010-0361的《商铺买卖合同》，约定被告向原告出售位于东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心A区一层1147号铺位，铺位转让价为400261元。合同第4条约定，在合同签订之日起九个月内，原、被告双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续，自办理过户分证手续之日起180日内被告应将办理过户后的《房地产权证》交付给原告；第11条违约责任约定，被告应在悔约之日起七天内将所收定金及购铺款退还给原告，另按房款的30%赔偿给原告，被告逾期办证时，每逾期一日，按原告已付款的日万分之三计付滞纳金给原告，逾期超过180日时，原告有权解除合同，解除本合同时，除应支付滞纳金外，还应按原告已付款的30%支付赔偿金给原告。合同签订后，原告依约分期支付完毕购买案涉铺位的全部款项400261元。其中，2011年2月18日支付50000元；2011年2月28日支付150130.50元；2011年4月10日、5月10日、6月13日、7月14日、8月13日、9月14日、10月9日、11月19日分别支付18194元；2011年12月12日支付余款54578.50元。另，原、被告双方亦在庭审中确认原告收到案涉商铺经营收益87249元，原告同意在本案中一并处理退还。以上事实，有原告提交的商铺买卖合同、收据以及本院的庭审笔录等证据附卷为据。本院认为，原、被告双方签订的《商铺买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。案涉合同第4条约定，合同签订之日起九个月内，原、被告双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续，自办理过户分证手续之日起180日内被告应将办理过户后的《房地产权证》交付给原告。同时，案涉合同第11条对被告违约责任作出如下规定，即被告逾期办证时，每逾期一日，按原告已付款的日万分之三计付滞纳金给原告，逾期超过180日时，原告有权解除合同，解除本合同时，被告除应支付滞纳金外，还应按原告已付款的30%支付赔偿金。经庭审查明，被告未能举证证明已按时、按约履行过户分证及办理过户后的《房地产权证》交予原告的义务，依法构成违约，原告据此提出解除合同并要求被告返还已付购铺款400261元，该主张并得到被告当庭认可。另原告确认收到案涉商铺经营收益87249元，并同意在本案中一并处理退还，故被告应返还原告的购铺款数额为313012元。原告主张的利息和赔偿金诉求，系违约救济两种方式，其中利息为原告交纳购铺款的银行利息损失，赔偿金为被告违约导致合同解除的违约责任，两者系基于不同的法律行为与法律事实而产生，不存在择一适用的情形。被告以原告主张的利息与赔偿金诉求存在重复或竞合之抗辩意见，事实与法律依据不足，本院不予采信。另一方面，被告认为原告上述诉求导致被告承担的违约金标准过高，有违最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，故请求法院予以调整。被告之观点，仅单纯从原告利息损失上予以权衡，未能充分考虑到合同解除后原告预期利益损失等因素，因此，被告该观点，理据不充分，本院不予支持。鉴于原告在起诉时提出解除合同之主张，被告亦在开庭时即2013年9月17日同意解除案涉合同，故本院确认案涉合同于2013年9月17日依法解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，本案中，原告可就解除合同要求被告支付利息。利息应按照中国人民银行同期贷款利率以实际支付购铺款为本金，从实际支付之日起计算至本判决所确定的履行期限最后一日止。因原告系分期支付购铺款，利息的计算基数及起算日期也应分别计算，具体计算方式为：1、以50000元为本金，从2011年2月18日起算；2、以150130.50元为本金，从2011年2月28日起算；3、以18194元为本金，分别从2011年4月10日、2011年5月10日、2011年6月13日、2011年7月14日、2011年8月13日、2011年9月14日、2011年10月9日、2011年11月19日起算；4、以54578.50元为本金，从2011年12月12日起算，均算至本判决所确定的履行期限最后一日止。除应支付利息外，按照合同的约定，被告还应支付原告已付款的30%赔偿金，即120078.30元（400261元×30%），原告诉请的赔偿金数额为120078元，该主张有利被告且属于原告的权利处分行为，本院予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李强江与被告东莞市港东海外房地产开发有限公司就东莞市莞城区东城大道123号聚福现代商业中心A区一层1147号铺位签订的编号为GDHY-yxb-2010-0361的《商铺买卖合同》已于2013年9月17日依法解除。二、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李强江返还购铺款313012元；三、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李强江支付赔偿金120078元；四、被告东莞市港东海外房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李强江支付购房款利息，利息分别计算为：1、以50000元为本金，从2011年2月18日起算；2、以150130.50元为本金，从2011年2月28日起算；3、以18194元为本金，分别从2011年4月10日、2011年5月10日、2011年6月13日、2011年7月14日、2011年8月13日、2011年9月14日、2011年10月9日、2011年11月19日起算；4、以54578.50元为本金，从2011年12月12日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计至本判决所确定的履行期限最后一日止。五、驳回原告李强江的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4757元，由被告东莞市港东海外房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 吴抒航二〇一三年十月二十八日书 记 员 刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第1页共10页 微信公众号“”