（2013）深宝法民三初字第568号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-06-20
案件名称
朱红与深圳市中九文化发展有限公司、深圳市鸿盛物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱红,深圳市中九文化发展有限公司,深圳市鸿盛物业管理有限公司,深圳市河东股份合作公司,深圳市抓抓商业投资有限公司,深圳市银座传媒文化有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第八十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第568号原告朱红，女，汉族，1968年10月26日出生。委托代理人陈焕昭，广东金美律师事务所律师。委托代理人黄乐乐，广东金美律师事务所律师。被告深圳市中九文化发展有限公司。法定代表人吴刚，该公司总经理。委托代理人雷斌，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。被告深圳市鸿盛物业管理有限公司。法定代表人陈勤亮，该公司总经理。被告深圳市河东股份合作公司。法定代表人冼伟华，该公司董事长。委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。委托代理人熊金辉，广东宝城律师事务所实习律师。被告深圳市抓抓商业投资有限公司。法定代表人吴校生，该公司执行董事。委托代理人刘威见，广东华篆律师事务所律师。第三人深圳市银座传媒文化有限公司。法定代表人金爱刚，该公司董事长。原告朱红与被告深圳市中九文化发展有限公司（以下简称中九文化公司）、深圳市鸿盛物业管理有限公司（以下简称鸿盛公司）、深圳市河东股份合作公司（以下简称河东公司）、深圳市抓抓商业投资有限公司（以下简称抓抓公司）、第三人深圳市银座传媒文化有限公司（以下简称银座公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄乐乐，被告中九文化公司的委托代理人雷斌、被告河东公司的委托代理人刘忠、被告抓抓公司的委托代理人刘威见到庭参加诉讼，被告鸿盛公司、第三人银座公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱红诉称，2009年6月18日，被告鸿盛公司与被告河东公司签订《租赁合同》，约定被告河东公司将位于深圳市宝安区78区建安路河东新村裙楼之第一层至第二层商场（建筑面积15，600元平方米）出租给被告鸿盛公司作商业用途经营使用，租金23元／平方米，租赁期限自2009年7月1日起至2024年6月30日止。该涉讼房产没有报建手续，但于2010年4月14日由被告河东公司向宝安区西乡街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行了普查申报。2010年4月1日，被告鸿盛公司与第三人银座公司（原名深圳市银星广告有限公司，2011年11月9日变更为深圳市银座传媒文化有限公司）签订《租赁合同》，约定被告鸿盛公司将涉讼房产出租给第三人银座公司作商业用途经营使用，租金27元／平方米，租赁期限自2010年3月1日起至2012年6月30日止。第三人银座公司承租涉讼房产后，第三人银座公司的法定代表人在涉讼房产上登记设立被告中九文化公司（原名为深圳市时尚百纳商贸有限公司，2012年6月28日变更为深圳市中九文化发展有限公司）。被告中九文化公司于2010年5月6日与被告鸿盛公司签订《房屋租赁合同补充协议书》，被告中九文化公司同意一次性支付被告鸿盛公司人民币85万元作为被告中九文化公司承租被告鸿盛公司涉讼房产的费用补偿，2010年4月份之前的关于本商场的所有债权债务由被告鸿盛公司负责处理。被告中九文化公司使用涉讼房产开办了“时尚百纳商城”。2010年6月30日，原告与被告中九文化公司签订《房屋租赁合同》，约定被告中九文化公司将“时尚百纳商城”一楼共计500平方米出租给原告经营女装，租期5年，租金和管理费按营业额的6%收取，双方的权利义务在合同中作了约定。被告中九文化公司向原告提供了被告河东公司同意转租证明，此后原告对涉案商铺进行了装修，购置、安装了经营所需的设施、设备，发布了广告，招聘并培训了员工。2010年10月，“时尚百纳商城”开始营业。2011年2月，被告中九文化公司通知原告停止营业。原告质询其原因，被告中九文化公司声称“时尚百纳商城”整体升级需要重新招商，并于2011年2月28日致原告《知会函》，承诺“时尚百纳商城”于2011年5月1日开张营业，同意原告免交时尚百纳商城关闭期间的租金、管理费及水电费。如逾期开业，被告中九文化公司愿赔偿原告停业期间每个专柜每月损失人民币100，000元。2011年5月1日，“时尚百纳商城”未能如期开张营业，原告再次质询被告中九文化公司，被告中九文化公司称正与被告鸿盛公司商量处理办法。2011年6月，原告收到被告鸿盛公司与第三人银座公司签订《终止〈租赁合同〉协议书》复印件。该合同主要内容是，双方一致同意终止2010年4月1日签订的《租赁合同》，第三人银座公司应在6月30日之前将租赁合同约定的租赁场地移交给被告鸿盛公司，移交时有关第三人银座公司转租户的资料或第三人银座公司以被告中九文化公司转租的转租户的资料一并移交给被告鸿盛公司，第三人银座公司或被告中九文化公司所收取的转租户的押金与第三人银座公司交给被告鸿盛公司的押金冲抵；双方确认第三人银座公司或被告中九文化公司与所有转租户签订的转租合同中属于第三人银座公司或被告中九文化公司的权利义务概括转移给被告鸿盛公司，由被告鸿盛公司继续履行与转租户的租赁合同。对此，原告不持异议。被告鸿盛公司与第三人银座公司签订《终止〈租赁合同〉协议书》后，被告鸿盛公司接收了涉讼房产即“时尚百纳商城”。原告多次要求被告鸿盛公司履行租赁合同义务，“时尚百纳商场”须开张营业，但被告鸿盛公司没有继续履行合同，却于2011年9月将“时尚百纳商城”以当时的状况转租给被告抓抓公司，并通告包括原告在内的所有商户，其已与被告河东公司解除了租赁合同，原“时尚百纳商城”各商户与商场的债权债务、合同纠纷等均由原公司负责，由各商户自行处理，限期撤场，否则后果自负。被告抓抓公司虽登记为法人，但成立时出资比例为70%的控股股东倪瑞贞，同时又是被告鸿盛公司出资比例为49%的股东，与被告鸿盛公司的另一控股股东为亲属关系。原告不同意撤场，被告鸿盛公司和被告抓抓公司遂强行将原告承租的B19-26商铺原有装修全部拆除，造成原告损失。原告向四被告交涉，四被告都拒绝承担责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告商铺设计装修损失人民币888，863元；2、被告承担本案诉讼费。被告中九文化公司答辩称，2011年6月被告中九文化公司已经将租赁合同的所有权利义务转让给被告鸿盛公司，相关责任义务应当由被告鸿盛公司承担，本案中，被告中九文化公司不应当承担责任。被告河东公司答辩称，一、被告河东公司与原告没有任何合同关系，被告不是本案的适格主体。涉案商场为被告河东公司的村集体物业。2009年6月18日，被告河东公司将涉案商城出租给被告鸿盛公司，与原告不构成任何合同关系，原告仅与被告鸿盛公司存在合同关系。本案原告诉讼的案由为合同纠纷，根据合同相对性原则，合同双方在履行合同的过程中产生的纠纷及责任，只能在合同的主体范围内进行追偿，而无权向合同以外的第三人进行主张和索赔。因此，被告河东公司不是本案的适格被告。二、被告河东公司没有实施任何影响原告经营的行为。被告河东公司将涉案商场出租后，被告河东公司已经对涉案商场没有任何管理和使用的权利，客观上不可能实施影响原告经营的行为，而原告也没有任何证据证明被告河东公司实施了上述行为。三、原告主张的经济损失不是客观真实的。在原告提交的证明经济损失的证据均为收据，但收据存在虚开、假开的可能性，因此，原告主张的经济损失不是客观真实的。被告抓抓公司答辩称，被告抓抓公司与原告没有合同关系，也没有实施过拆除原告铺位的侵权行为，更不知道原告所称的涉案铺位的存在，被告抓抓公司是直接与被告河东公司签订了租赁合同，并履行承租人的义务，有备案合同及租赁证为据。另外，被告抓抓公司自2011年11月17日成立至今，倪瑞贞从来不曾是被告抓抓公司的股东，被告抓抓公司与被告鸿盛公司之间不存在任何关联关系，因此，被告抓抓公司请求法庭驳回原告对被告抓抓公司的全部诉讼请求。被告鸿盛公司、第三人银座公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明：2009年6月18日，被告河东公司和被告鸿盛公司签订了一份《租赁合同》，约定被告河东公司将位于深圳市宝安区78区建安路河东新村裙楼之第一层至第二层商场出租给被告鸿盛公司作商业用途经营使用，建筑面积15，600平方米，租赁期限自2009年7月1日起至2024年6月30日止，免租期6个月，起租日为2010年1月1日，自2010年1月1日起至2012年6月30日每月每平方米租金人民币23元，合计租金为人民币358，800元，从第四年起每三年递增10%-12%，被告鸿盛公司应于每月5号前一次性将当月租金付至被告河东公司指定的银行账户；租赁保证金为人民币1，628，640元，租赁保证金被告鸿盛公司于本合同签订之日起一次性支付给被告河东公司。2010年4月1日，被告鸿盛公司和第三人银座公司（原名为深圳市银星广告有限公司，2011年11月9日变更为深圳市银座传媒文化有限公司）签订了一份租赁合同，约定被告鸿盛公司将位于深圳市宝安区78区建安路河东新村裙楼之第一层至第二层出租给第三人作商业用途经营使用，建筑面积15，600平方米，租赁期限自2010年3月1日起至2024年2月28日止，起租日为2010年3月1日，自2010年3月1日起至2012年6月30日租赁房产中14，900平方米的租金按每月每平方米人民币27元计算，另外一楼700平方米部分建筑每月租金人民币50，000元，合计每月租金为人民币452，300元，租金自2012年3月1日起每三年递增10%，租金自2018年3月1日起每三年递增11%，第三人应于每月5号前向被告鸿盛公司缴付当月租金及费用；租赁保证金为人民币904，600元，租赁保证金及第一个月租金第三人应于本合同签订之日一次性支付给被告鸿盛公司；被告鸿盛公司同意免费提供第一、二楼外墙作为第三人广告位使用，第三人负责制作广告牌的费用，被告鸿盛公司协助第三人报批，第三人在商场外立面安装的公司招牌或广告，不得影响住宅业主，不得高于商场第二层的外墙（第三人出具安装效果图交被告鸿盛公司书面审批），招牌的制作、维护、维修、管理及相关费用则由第三人负责。第三人承租涉案房产后，第三人的法定代表人于2010年5月17日在涉案房产上登记设立了被告中九文化公司，由被告中九文化公司管理、使用涉案房产。2010年5月6日，被告鸿盛公司和被告中九文化公司签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》，称根据双方租赁合同的约定，就解除建安二路河东骏丰园裙楼商业楼1-2层2010年4月份之前债权债务问题，被告中九文化公司同意一次性支付被告鸿盛公司人民币85万元作为被告中九文化公司承租被告鸿盛公司物业的费用补偿，2010年4月份之前关于本商场的所有债权债务由被告鸿盛公司负责处理；被告中九文化公司前期已支付款项为160万元，扣除应付两押一租（2010年4月份租金）合计人民币1，356，900元，剩余243，100元冲抵该笔补偿费后，实际应支付被告鸿盛公司的金额为人民币606，900元。2010年6月23日，被告河东公司出具同意转租证明，同意将位于深圳市宝安区西乡街道建安二路河东骏丰园首层及二层部分出租给被告中九文化公司作商业用途使用，被告河东公司同意承租方在房屋租赁合同书有效期内转租给他人使用。2010年6月30日，原告朱红和被告中九文化公司签订了一份《租赁合同》，约定被告中九文化公司将位于深圳市宝安区时尚百纳商城一楼出租给原告使用，租赁建筑面积500平方米，该商铺供原告以此场地设立独立经营区，名称为帝格蓝图时尚店；租赁期限自2010年7月1日起至2015年7月1日止；租金采取扣点方式计算，即按实际营业额的6%收取（全国统一5折优惠活动期间租金自动将为实际营业额乘以6%，且每月保底销售额为人民币300，000元）；租金中包括出租场地的场地使用费、物业管理费、中央空调费、卫生费、垃圾消运费、取暖费、水电费、污水处理费或排污费等。庭审中，原告和被告中九文化公司均认可被告中九文化公司已经将涉案商铺交给原告使用。2011年2月28日，被告中九文化公司向原告发出知会函，称时尚百纳商城实际开业日期为2010年10月1日，因经营管理方面的原因决定对时尚百纳商城进行调整，并于2011年2月临时关闭时尚百纳商城，因此被告中九文化公司同意原告免交涉案商铺在时尚百纳商城关闭期间的租金和管理费，时尚百纳商城重新开业后，第一个月租金全优惠。时尚百纳商城将在2011年5月1日正常营业，如逾期开业，停业期间被告中九文化公司每月承担每个专柜10万元停业损失。2011年6月21日，被告鸿盛公司和第三人签订了一份《﹤终止租赁合同﹥协议书》，约定双方一致同意终止2010年4月1日签订的《租赁合同》，第三人应在6月30日之前将租赁合同约定的租赁场地移交给被告鸿盛公司，移交时有关第三人转租户的资料或被告中九文化公司转租的转租户资料一并移交被告鸿盛公司，第三人或被告中九文化公司所收取的转租户的押金与第三人交给被告鸿盛公司的押金冲抵；双方确认对于租赁场地6月30日前的水电费由被告鸿盛公司负担，第三人负责支付移交前所做装修工程的债务，第三人于6月23日前清退所有时尚百纳工作人员，工人工资由第三人结清，于6月24日由被告鸿盛公司工作人员接管商场运营事宜；双方确认本协议终止后，第三人无需支付至本协议终止之前第三人所有应支付但未支付的租金，该应支付的租金由第三人以其投入租赁场地的所有装修折抵，同时为补偿第三人所招商客户及装修损失，被告鸿盛公司同意于第三人移交租赁场地之前一次性向第三人再支付500，000元补偿款；双方确认第三人或被告中九文化公司与所有转租户签订的转租合同中属于第三人或被告中九文化公司的权利义务概括转移给被告鸿盛公司，由被告鸿盛公司继续履行与转租户的租赁合同，且被告鸿盛公司应将第三人或中九文化公司权利义务概括转移的事项负责通知转租户，并取得转租户的同意；被告鸿盛公司违反本协议的约定，未尽义务履行与转租户的租赁合同，导致转租户向第三人或被告中九文化公司主张权益或追究责任的，则被告鸿盛公司应负责全权处理并承担费用，被告鸿盛公司不处理，导致第三人自行处理的，被告鸿盛公司应承担第三人及被告中九文化公司因此支出的一切费用。被告鸿盛公司和第三人签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》后，被告鸿盛公司接收了涉案商场，原告对被告鸿盛公司和第三人、被告中九文化公司之间的权利义务概括转移予以认可，但被告鸿盛公司没有继续履行和原告之间的合同。2011年9月13日，被告河东公司和被告抓抓公司签订了两份《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告河东公司将位于深圳市宝安区78区建安路河东新村裙楼之首层、第二层出租给被告抓抓公司。被告抓抓公司此后接收了涉案商场并投入使用。原告提供了深圳市博锐思设计有限公司于2010年9月出具的9张收据，分别为收到帝格蓝图服装专卖店（宝安总店）装修款人民币168，514.5元、收到帝格蓝图宝安总店仓库装修款人民币53，340元、收到索派服装店（宝安时尚百纳店）装修款人民币45，081.75元、收到欧邑服装店（宝安时尚百纳店）装修款人民币56，526.75元、收到香港劲霸男装服装店（宝安店）装修款人民币123，254.25元、收到非酷勿扰内衣店（宝安店）装修款人民币50，211元、收到花花公子男装专卖店（宝安店）装修款人民币199，221.75元、收款奥林菲妮（宝安店）装修款人民币64，401.75元、收到美洲苹果男装（宝安店）装修款人民币128，310.9元。同时原告还提交了装修项目表，列明了装修的工程项目和预算金额。另查明，涉案房产没有报建手续，已经于2010年4月14日由被告河东公司向宝安区西乡街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行了普查申报。庭审中，被告河东公司称被告河东公司至今都没有与被告鸿盛公司终止租赁合同，现涉案商城的租金由被告抓抓公司支付，但被告河东公司开具发票给被告鸿盛公司，实际履行合同的是被告抓抓公司，被告河东公司和被告抓抓公司签订《深圳市房屋租赁合同书》原因是要办理租赁证，所以签订了一份备案的《深圳市房屋租赁合同书》，但实际上并不是按《深圳市房屋租赁合同书》履行；被告抓抓公司出庭的代理人对于被告抓抓公司与被告河东公司签订《深圳市房屋租赁合同书》的过程表示不清楚。原告朱红主张其原承租的商铺的装修已经被拆除，现由他人使用。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的《租赁合同书》、时尚百纳租赁认定书、同意转租证明、收据、装修工程报价清单、知会函《﹤终止租赁合同﹥协议书》、通告、报警回执、装修照片、民事判决书、深圳市市场监督管理局信息查询单；被告河东公司提交的《房屋租赁合同》、租金发票、历史遗留申报回执；被告抓抓公司提交的房屋租赁凭证、《深圳市房屋租赁合同书》、工商信息单等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，被告鸿盛公司与被告河东公司签订《租赁合同》，被告鸿盛公司从被告河东公司承租深圳市宝安区78区建安路河东新村裙楼之第一层至第二层商场后，被告鸿盛公司和第三人签订《租赁合同》，被告鸿盛公司将上述商场出租给第三人，第三人的法定代表人随后在上述房产上登记注册了被告中九文化公司，由被告中九文化公司管理、转租涉案商场。被告中九文化公司据此和原告签订了《租赁合同》，《租赁合同》中约定被告中九文化公司将时尚百纳商城一楼出租给原告使用，但涉案房产没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。在《租赁合同》履行过程中，被告鸿盛公司和第三人签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》，终止了被告鸿盛公司和第三人签订的《租赁合同》，约定被告中九文化公司与所有转租户签订的转租合同中属于被告中九文化公司的权利义务概括转移给被告鸿盛公司，即被告鸿盛公司成为《租赁合同》的出租方，对此被告中九文化公司和原告均予以认可，应当视为合同履行过程中合同主体发生变更，合同相对方也认可该主体变更，故该合同主体的变更系当事人的真实意思表示，并不因合同无效而相应无效，本院认定《房屋租赁合同》的当事人已经变更为被告鸿盛公司和原告。原告诉请被告赔偿原告商铺设计装修损失人民币888，863元。本院认为，被告鸿盛公司和第三人签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》后，没有继续履行原告和被告中九文化公司之间的租赁合同，被告鸿盛公司直接将原告承租的商铺收回，现涉案商铺由被告抓抓公司使用，现涉案商铺内原告的装修已经被拆除，被告鸿盛公司主动收回涉案商铺，对于原告商铺装修的灭失存在过错，被告鸿盛公司应当承担赔偿责任。被告中九文化公司已经根据《﹤终止租赁合同﹥协议书》的约定将涉案商铺的装修转给被告鸿盛公司，且被告中九文化公司、被告河东公司并未拆除原告的商铺，故被告中九文化公司、被告河东公司依法不应承担赔偿责任。被告抓抓公司承租涉案商铺并根据租赁合同的约定使用涉案房产，被告抓抓公司是否拆除原告的装修的责任应当由被告鸿盛公司承担，被告抓抓公司依法不应承担对原告装修灭失的赔偿责任。关于原告装修物的价值，由于装修物已经被拆除，无法通过评估确定，故本院参照原告提供的深圳市博锐思设计有限公司出具的收据上显示的工程价款，考虑到原告于2010年7月份已经开始承租涉案商铺并投入使用一段时间，而且原告对于租赁合同的无效也存在一定的过错，本院酌情确定被告鸿盛公司应当赔偿原告装修损失人民币497，763元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市鸿盛物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱红赔偿装修损失人民币497，763元；二、驳回原告朱红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12，689元，由原告负担人民币5，583元，由被告鸿盛公司负担人民币7，106元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 利庆君人民陪审员 陈远霞二〇一三年十月二十八日书 记 员 李婷霞书 记 员 李燕妮附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。