（2013）穗增法民一初字第1151号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-11-04
案件名称
广州建基贸易有限公司与昆明金银岛黄金交易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
增城市人民法院
所属地区
增城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州建基贸易有限公司,昆明金银岛黄金交易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2013）穗增法民一初字第1151号原告：广州建基贸易有限公司。法定代表人：单建勋。委托代理人：江显斌，广东颐和律师事务所律师。被告：昆明金银岛黄金交易有限公司。法定代表人：杨晓明。原告广州建基贸易有限公司诉被告昆明金银岛黄金交易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州建基贸易有限公司的委托代理人江显斌到庭参加诉讼。被告昆明金银岛黄金交易有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州建基贸易有限公司诉称：2011年5月28日，原告与被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了房地产租赁合同，双方约定合同期自2011年6月1日至2016年5月31日止，租赁费用为每月租金l0000元，从第二年起租金每年递增5％至租赁期满，并约定每月月底缴纳下一个月租金。逾期支付租金的，每天利息为月租金额的千分之二。单方违约由违约方赔偿租赁剩余期内租金总额的百分之三作为违约金。合同生效后，商铺已实际交付给被告使用，被告用该商铺注册成其增城分公司。但被告自从缴纳了2012年6、7月的两个月租金后就没有再缴纳过租金了，而且在2012年10月份开始在不让原告知晓的情况下逐步把整个场所搬走清空也没有缴纳电费，并把其注册的增城分公司注销。原告在2012年12月发现被告搬空店铺后，一直积极与其协商要求履行合同而被拒绝，并拒绝签收送达函件，对原告要求置之不理，严重损害原告自身利益。原告请求1、解除原、被告于2011年5月28日签订的《租赁合同》；2、请求法院依法判决被告支付拖欠租金52500元，租金逾期利息9639元，合同违约金14490元，电费789．4元，扣减押金20000元后，请求支付共计57418元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告昆明金银岛黄金交易有限公司未答辩。经审理查明：2011年5月28日，原告广州建基贸易有限公司与被告昆明金银岛黄金交易有限公司签订《租赁合同》，约定：原告将座落在增城市荔城镇莲花路11号（北至南共七卡）商铺，面积约200㎡，出租给被告作办公使用。租赁期限自2011年6月1日至2016年5月31日止。月租金为10000元。在租赁期间，从第二年起租金每年递增5％至合约期满止，租金按月结算，由被告在每月月底缴纳下一个月租金给原告。被告于2011年6月1日前向原告交纳20000元保证金，被告逾期交纳保证金，此租赁合同不生效。租赁期满或解除合同之日保证金本金退回被告或者抵偿租金。合同违约责任约定：1、任何一方未能履行本合同的规定，另一方有权提前解除本合同。2、被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金额千分之二收取违约金，连续超过两个月不交租金的原告有权终止合同。3、租赁期内任何一方未征得另一方同意单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，还有权按租赁剩余期内租金总额的百分之三收取违约金……。协议签订后，被告支付了20000元押金给原告。2011年9月16日，被告以承租原告的房屋作为业户地址注册成立了昆明金银岛黄金交易有限公司增城分公司。被告承租后，支付了从2011年6月1日起至2012年7月31日的租金给原告。2012年8月以来，被告没有向原告交纳租金，并搬离租赁场地。2013年1月9日，原告去函向被告催收租金未果，原告收回房屋使用。2013年4月9日，原告向本院提起诉讼，请求判准其诉请。庭审中，原告表示因未能提供代缴电费的证据原件，提出撤回被告支付电费789.4元的请求。以上事实有《租赁合同》、《发票》、《国内特快专递邮件详情单》、《企业注册基本资料》等证据证实，原告当庭陈述在案。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效。房屋租赁，出租方将房屋交付承租方使用是其主要义务，承租方交纳租金给出租方是其主要义务。根据合同的违约责任约定，任何一方未能履行本合同的规定，另一方有权提前解除本合同。被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金额千分之二收取违约金，连续超过两个月不交租金的原告有权终止合同。租赁期内任何一方未征得另一方同意单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，还有权按租赁剩余期内租金总额的百分之三收取违约金。依上述约定，被告连续超过两个月不交租金是原告有权解除合同的条件，被告从2011年6月1日承租后支付了至2012年7月31日止的租金，从2012年8月1日起连续多月不向原告交纳租金，违反合同约定，已经构成违约，达到了原告有权解除合同的条件，因此，原告请求解除合同、支付拖欠租金及支付拖欠租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告连续多月不交租金，原告在2013年1月经催收无果后收回房屋，防止损失扩大，原告请求被告支付租金至2012年12月31日止合理，本院予以准许。依合同约定，租金从第二年起每年递增5％，被告在第二年即2012年8月1日至12月31日止的租金应为52500元（月租金10500元×5个月＝52500元）。原告自认被告在签订合同后交付了20000元押金，该款应在拖欠的租金中减除，相互抵扣后，被告仍应支付原告租金32500元。对被告每月拖欠租金的违约金问题，原告主张每逾期一日按月租金额千分之二计算利息，该利息的计算方法与合同约定拖欠租金的违约金计算方法一致，该利息实际是拖欠租金的违约金，合同约定在每月月底缴纳下一个月租金，被告拖欠2012年8月1日至12月31日止租金的违约金应为9639元（月租金10500元×2‰×153天﹢月租金10500元×2‰×122天﹢月租金10500元×92天﹢月租金10500元×2‰×61天﹢月租金10500元×2‰×31天＝9639元）。对原告主张被告单方解除合同支付租赁剩余时间租金总额百分之三的违约金问题，被告连续多月不交租金，拒不履行合同义务，其行为已达到解除合同的条件，被告在未协商解除合同的情况下，连续多月不交租金、撤离租赁场地，已以行动表明单方解除合同，因此，原告请求被告支付租赁剩余时间租金总额百分之三的违约金，符合合同约定，本院予以支持。依合同约定，租赁期限从2011年6月1日至2016年5月31日止，租金从第二年起每年递增5％，从2013年1月1日至2016年5月31日止剩余时间租金总额百分之三的违约金应为14087.27元［（月租金10500元×5个月＋11025元×12个月＋11576.25元×12个月＋12155.0625×12个月）×3%＝14087.27元］。对原告请求被告支付原告代为支付的电费789.4元问题，庭审中，原告未能提供代缴电费的证据原件，原告提出撤回该请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州建基贸易有限公司与被告昆明金银岛黄金交易有限公司于2011年5月28日签订的《租赁合同》；二、被告昆明金银岛黄金交易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金32500元（租金52500元减去押金20000元）给原告广州建基贸易有限公司；三、被告昆明金银岛黄金交易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交纳租金的违约金9639元给原告广州建基贸易有限公司；四、被告昆明金银岛黄金交易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付不继续履行合同的违约金14087.27元给原告广州建基贸易有限公司；五、驳回原告广州建基贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由原告广州建基贸易有限公司负担34元，被告昆明金银岛黄金交易有限公司负担1206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 涂 玉 田审 判 员 刘 勋人民陪审员 刘 润 兴二〇一三年十月二十八日书 记 员 刘翠荣附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：