（2013）南中法民终字第1261号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-12-16
案件名称
南充市佳鑫房地产开发有限公司与孙大均房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南充市佳鑫房地产开发有限公司,孙大均
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第四十四条第一款，第九十四条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第1261号上诉人（原审被告）南充市佳鑫房地产开发有限公司。法定代表人何明。委托代理人沈昌霞。被上诉人（原审原告）孙大均。委托代理人魏顺福。上诉人南充市佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第1342号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人佳鑫公司的委托代理人沈昌霞、被上诉人孙大均的委托代理人魏顺福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年3月15日孙大均委托杨支渊与佳鑫公司签订《房屋认购协议书》，约定：1.孙大均认购“香意湾”A幢2单元1403号商品房，建筑面积98.76㎡（最终面积以房管部门确定为准）。2.原单价为4，959元／㎡，优惠后单价为4，611.81元／㎡，一次性付款优惠7％，优惠后房款为455，468元。3.认购人交纳定金16，000元作为履行协议签订《商品房买卖合同》之担保，协议签订之日交付。4.2013年3月15日交定金16，000元，2013年3月25日前交房款200，000元，剩余房款于2013年4月15日前付清。5.如一方违约，应向对方按照总房价5％计付违约金。认购协议签订当天，孙大均即向佳鑫公司交纳定金16，000元。2013年3月25日，孙大均到佳鑫公司处交纳房款时，被告知其认购的商品房已被抵押，孙大均遂拒绝交纳房款，并于次日委托四川果城律师事务所向佳鑫公司发出律师函，要求佳鑫公司在五日内涤除该房的权利瑕疵。佳鑫公司在收到律师函后未予回复，孙大均遂于4月8日起诉至法院，要求解除认购协议并双倍返还定金。孙大均认购的房屋在其起诉后已解除抵押。原审认为，双方签订的《房屋认购协议书》系双方真实意思表示，约定的权利义务内容未违反现行法律、法规，该协议应为合法有效。双方在该协议中明确约定交纳的定金为订立商品房买卖合同的担保，该定金的法律性质应为立约定金，即为订立正式的商品房买卖合同所作的担保。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。佳鑫公司在订立认购协议时隐瞒了孙大均所认购房屋已经设定抵押的事实，且在孙大均向其发出律师函进行催告后仍未能解除抵押，佳鑫公司的行为违反了诚实信用原则，导致孙大均对佳鑫公司将来能否按约履行合同义务产生怀疑，孙大均有权拒绝选择佳鑫公司作为合同交易对象，故双方未能订立商品房买卖合同的原因应归责于佳鑫公司，对于其向孙大均收取的定金应当按照《合同法》关于定金的规定处理，由佳鑫公司向孙大均双倍返还。双方订立的《房屋认购协议书》应予解除。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：（一）解除原告孙大均与被告南充市佳鑫房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》；（二）被告南充市佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙大均双倍返还定金32，000元。本案案件受理费300元，由被告南充市佳鑫房地产开发有限公司负担。宣判后，佳鑫公司对判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回上诉人孙大均的诉讼请求，其理由：（一）佳鑫公司在售房时已向被上诉人孙大均明确告知了“房屋已抵押，但随后即可解除抵押，不会影响购房户的的任何利益”等内容；被上诉人孙大均系明知此情况，故意签订认购协议，在要求降低房价遭拒绝后，才否认告知内容，不履行签约义务，涉嫌恶意诉讼；（二）向被上诉人孙大均出售的房屋已于2013年4月22日解除抵押，不影响签约办证，也不影响向其交付；（三）被上诉人孙大均没有证明上诉人佳鑫公司在与其签订认购协议时未告知认购房屋被抵押的证据，且未在约定的期限内签正式合同，未按认购协议约定在4月15日前付清房款，应视为违约；（四）对方特快专递寄送的律师函未加盖邮戳，无法证实其真实性。被上诉人孙大均答辩称，我的购房行为均有相应的书证，上诉人佳鑫公司系在签订认购协议后才告知认购房屋被抵押情况，要求另行选房；在向佳鑫公司发出律师函，催告涤除认购房屋抵押，在未得到答复的情况下方才起诉；律师函是通过邮政特快专递送达的，上诉人佳鑫公司员工进行了签收，请求驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明，上诉人佳鑫公司与被上诉人孙大均之间签订的《房屋认购协议书》未载明案涉房屋被抵押的情况，且在一审庭审自认系在签订认购协议后才告知相关情况。2012年4月8日，上诉人孙大均向南充市顺庆区人民法院提起诉讼；2013年4月22日，案涉房屋解除抵押。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人佳鑫公司与被上诉人孙大均之间签订的《房屋认购协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在该协议书中明确约定交纳的定金为订立商品房买卖合同的担保，该定金的法律性质为立约定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”上诉人佳鑫公司在与被上诉人孙大均订立《房屋认购协议书》前，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，且在被上诉人孙大均向其发出律师函催告后仍未及时解除抵押，致被上诉人孙大均对其将来履行合同的能力产生合理怀疑。被上诉人孙大均有权拒绝选择被上诉人佳鑫公司作为合同对象，故双方未能订立商品房买卖合同的原因应归责于被上诉人佳鑫公司。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“……；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。上诉人佳鑫公司应当双倍返还被上诉人孙大均定金；双方签订的房屋认购协议应当解除。被上诉人佳鑫公司与上诉人孙大均之间签订的《房屋认购协议书》未载明案涉房屋被抵押的情况，也未提供就此情况进行了告知的相关证据，故上诉人佳鑫公司提出的案涉房屋已经解除抵押，不影响签约、交付、办证，被上诉人孙大均未按约定签订商品房买卖合同应视为违约、律师函不能证实已签收等上诉理由无事实法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”、第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“和《中华人民共国和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费300元、二审案件受理费300元，共计600元由上诉人南充市佳鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱苏川代理审判员 石 炜代理审判员 田 娟二〇一三年十月二十八日书 记 员 蒲文博 百度搜索“”