（2013）浙甬民二终字第486号

裁判日期: 2013-10-28

公开日期: 2014-06-13

案件名称

象山县正大房地产开发有限公司与宁波甬宁苏宁云商商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宁波甬宁苏宁云商商贸有限公司,象山县正大房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2013）浙甬民二终字第486号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波甬宁苏宁云商商贸有限公司。法定代表人：卞农。委托代理人：赵宏军。委托代理人：叶元华。被上诉人（原审原告、反诉被告）：象山县正大房地产开发有限公司。法定代表人：肖善龙。委托代理人：徐忠诚。上诉人宁波甬宁苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人象山县正大房地产开发有限公司（以下简称正大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年5月27日作出的（2012）甬象民初字第1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年12月24日，原、被告双方订立一份原告为甲方、被告为乙方的《租赁合同》，约定被告向原告承租位于象山县丹东街道天安路135弄1号临街1-3层，建筑面积为2470平方米的房屋，租赁期为10年。合同第5条约定“甲方应于2011年1月1日前将租赁物交付给乙方……”；第8条约定支付方式为“先付后租，按半年提前10日以电汇方式支付”；第15条约定“租赁期内，消防部门如对租赁物内向甲方提供的消防设备设施提出整改要求，甲方需按消防部门的要求进行整改；如因乙方自行增加的消防设施被消防部门要求整改的，由乙方进行整改。……”；第19条约定“甲方负责在交房前为乙方租赁部分单独安装水电表，乙方按该水电表的计算数字向甲方交纳水电费，甲方确保每月15日前提供乙方电费增值税发票。”；第25条约定“甲方或甲方委托物业服务公司应与乙方另行签订物业服务合同，对租赁物的物业服务事宜进行明确，甲方对物业服务公司履行本合同物业服务合同的行为承担连带责任，物业费为150000元／年。”；第43条约定“租赁期届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后二十个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用。逾期乙方如仍在使用租赁物甲方未提出异议的，应参照本合同的标准向甲方交纳租赁费用，若因甲方原因不接收租赁物或迟延接收租赁物，乙方不予承担该期间的任何费用。”；第44条约定“甲方应在接到书面通知后二个工作日内派人接收租赁物，否则，乙方书面通知到达甲方后第三个工作日视为已将租赁物交还给甲方。……”；第47条约定“……，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收逾期付款违约金；……”；第51条约定“如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店布局调整规划需关闭租赁物开设店面的，……，乙方在提前一个月书面通知甲方后可解除合同，即自甲方收到乙方解除合同通知之后一个月，本合同解除。此种情况下，乙方补偿甲方不超过当年三个月的租赁费用。……”；第54条约定“日租赁费=正常年度租赁费用／360天”。后原、被告签订租赁物交付确认书一份，双方确认实际交付时间为2011年3月17日，并对合同预定租赁年限起止时间作了相应顺延。此后正常每年租赁费用支付为4月18日；10月18日，如遇节假日顺延。原告按约于10月9日向被告出具了2012年10月27日至2013年4月26日租赁费、2011年3月17日至2012年9月电费及2011年6月至2012年9月水费的收款收据，并于同年10月18日发函至被告催款。租赁物水电费合计556269.36元由原告代为支付。另查明，原告于2011年3月17日将租赁物交付被告。2011年6月15日，象山县公安局消防大队作出象公消安检决字（2011）第0003号决定书，不同意被告投入使用、营业。后，被告因未经消防安全检查擅自营业，于2011年11月6日被象山县公安局消防大队处以责令停产停业，并处罚款40000元的行政处罚，直至2011年12月1日被告方通过消防验收。2012年11月11日被告向原告发出《关于解除象山天安路店租赁物的租赁合同公函》，原告亦于2012年11月26日书面答复于2012年11月21日确认收到前述解约函。原告于2013年2月6日收悉被告向其发出要求接收租赁物的函件。又查明，案涉房屋所有权证上记载1-2层系商业用房，3层系办公用房。原审原告正大公司于2012年11月29日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付原审原告房屋租费1312500元、物业费300000元、水电费556269.36元，上述费用自2012年10月18日起按每日2.1‱计付违约金。原审被告苏宁公司反诉诉讼请求：一、确认原审原、被告之间的租赁合同关系已于2012年12月21日解除；二、原审原告赔偿原审被告损失648577.70元。因原审原告迟延交付租赁物76天，原审审理中，原审被告增加反诉请求，请求判令原审原告支付迟延交付租赁物违约金1055555.56元，并变更原反诉请求中的损失648577.70元为414773元。原审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、租赁合同是否于2012年12月21日事实解除；二、原、被告未另行签订物业服务合同是否能成为被告拒付物业费的抗辩理由；三、原告未提供相应水电费增值税发票是否能成为被告拒付水电费的抗辩理由；四、是否因原告提供的租赁物主体结构存在问题致使消防报验未能通过，应否承担赔偿责任；五、原告是否存在迟延交房，应否承担违约责任。关于争议焦点一，原审法院认为，当事人可以约定解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人约定被告可在店面经营亏损持续三个月，或总部调整规划需关闭店面的，提前一个月书面通知原告解除合同，原告在收到解除合同通知后一个月，本合同解除。该约定不违反法律规定，系涉及条件成就时解约，与任意解除权应有区别。被告提供了总部调整规划的文件，且在庭审中又提交了审计报告证明其亏损情况，原告虽持异议，但未提供相应反驳依据，应视为解约条件成立，合同自原告收悉解约函后一个月解除。2012年11月21日被告向原告发函要求解除合同，原告也于2012年11月26日回函表明于2012年11月21日收到解除函，故原、被告的合同于2012年12月21日解除。关于原告诉请的租赁费应从2012年10月28日计算至2012年12月21日，违约金也应计算至2012年12月21日止（按每日2.1‱）。鉴于合同解除之后被告继续使用租赁物，应承担相应的占有使用费。原告亦于2013年2月6日收悉被告向其发出要求接收租赁物的函件，但原告并未接收租赁物。根据合同约定，原告应于收函后二个工作日内接收租赁物，否则，第三个工作日视为接收租赁物，故同年2月9日视为接收租赁物，被告实际占用租赁物50天。合同解除后，被告享有二十个工作日的清场期限，逾期交付租赁物应参照租赁费的标准交纳费用。故被告的占有使用费为218750元（2625000元÷360天×（50天-20天）］。关于争议焦点二，原审法院认为，原、被告双方就物业服务事项进行了约定，根据合同约定“甲方或甲方委托的物业服务公司应与乙方另行签订物业服务合同，对租赁的物业服务事宜进行明确，甲方对物业服务公司履行本合同及物业服务合同的行为承担连带责任”。签订租赁合同后，原、被告双方并未就物业服务事项另行签订合同，原告也无相关证据证明为被告提供相应的物业服务。故原审法院采纳被告的意见，对原告该项请求不予支持。关于争议焦点三，原审法院认为，根据合同约定租金的支付方式及交易习惯，可推定水电费的支付应为先由原告开具相应的收款收据再由被告付款。本案中，原、被告对水电费的数额经核实无异议，且原告已于2012年10月18日之前向被告寄送相关的收款收据，并于2012年10月18日向被告寄送催款函。故对原告要求被告支付水电费，并自2012年10月18日计算违约金的诉讼请求予以支持，因合同对该项违约金并无具体约定，可按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算。关于争议焦点四，原审法院认为，原告提供的租赁物房屋所有权证及在合同附件中列明了消防验收合格证明，视为其出租的房屋符合相关的消防标准。根据房屋所有权证登记表明，案涉房屋1-2层系商业用房，3层系办公用房，而被告对3层租赁物均设计规划为商业用途。故被告提供的象山县公安局消防大队出具的不同意投入使用、营业决定书中认为原告店面疏散楼梯的总宽度与图纸不符，且总宽度不足；首层未形成扩大封闭楼梯间；未按规定设置消防电梯等应系被告自身责任。被告提供的象山县公安局消防大队出具的公安行政处罚决定书也仅针对其未经消防安全检查擅自营业而作出的。故对被告的该诉讼请求不予采纳。关于争议焦点五，原审法院认为，原、被告协商一致就租赁物的交付时间做了变更，且因实际交付时间与合同约定不一致，对租赁的起始时间及租赁费明细等另行作了具体约定。可视为原、被告对交付房屋的期限做了重新约定，现被告依据原租赁合同要求原告承担迟延交付租赁物违约金，于法无据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、原告象山县正大房地产开发有限公司与被告宁波甬宁苏宁电器有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2012年12月21日解除；二、被告宁波甬宁苏宁电器有限公司支付原告象山县正大房地产开发有限公司自2012年10月27日起至2012年12月21日的租赁费403845.68元及违约金5512.49元（按日2.1‱自2012年10月18日起计算至2012年12月21日止）并支付占有使用费218750元；三、被告宁波甬宁苏宁电器有限公司支付原告象山县正大房地产开发有限公司水电费556269.36元及该水电费违约金（按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算自2012年10月18日起判决确定给付之日止）；上述二、三项，均定于本判决生效后十五日内履行。四、驳回原告象山县正大房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告宁波甬宁苏宁电器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费24150元，由原告象山县正大房地产开发有限公司负担10962元，由被告宁波甬宁苏宁电器有限公司负担13188元；反诉案件受理费9016元，由反诉原告宁波甬宁苏宁电器有限公司负担。宣判后，原审被告、反诉原告苏宁公司不服，向本院提起上诉，称：一、关于租赁费违约金。根据《租赁合同》第47条约定，上诉人向被上诉人支付违约金须满足两个条件，即上诉人迟延付款和被上诉人无任何违约。但本案中，被上诉人存在迟延交付房屋、拒不提供增值税发票、交付房屋存在消防安全问题等违约行为，故上诉人违约金的支付条件并不成就。二、关于房屋占有使用费。原审法院错误地将工作日等同于自然日，导致错误计算房屋占有使用费。房屋占有使用费应自2013年1月22日计算至2月8日，共计18天，相应的房屋占有使用费应为131250元，而非218750元。三、关于电费支付。根据《租赁合同》第19条约定，被上诉人确保每月15日前提供上诉人电费增值税发票，但被上诉人至今未提供电费增值税发票，故电费支付条件未成就，上诉人有权拒付电费，更不用承担电费违约金。四、关于上诉人主张的414773元损失。根据被上诉人提供的房屋所有权证记载，诉争房屋1-2层系商业用房、3层系办公用房，但该房屋所有权证的登记时间为2011年3月1日。上诉人并不知晓第3层的用途为办公用房，被上诉人在办理房屋所有权证前后也未告知第3层的用途为办公用房。根据合同约定及被上诉人对第3层天井搭建的情况，诉争房屋第3层用作电器卖场商业经营，系经上诉人与被上诉人一致同意。被上诉人明知第3层用作商业经营，应确保房屋主体或主系统符合消防安全。但根据消防部门2011年6月15日不同意投入使用、营业的决定理由，其中第2、3、4项均属于建筑物主体或主系统原因。根据合同约定，被上诉人应履行整改义务并承担相应费用。但被上诉人一直拒绝整改，是导致上诉人遭受414773元损失的根本原因。五、关于迟延交房违约金1055555.56元的主张。被上诉人向上诉人实际交付房屋的时间为2011年3月17日，根据《租赁合同》第5条、第54条约定，上诉人诉请的违约金应予保护。双方签署的《租赁物交付确认书》系双方交房手续之一，绝非对房屋应交付时间的变更，并不影响上诉人根据《租赁合同》的约定向被上诉人主张迟延交房违约金。综上，请求二审法院撤销原判，改判：1.上诉人不承担租赁费的违约金；2.上诉人向被上诉人支付的房屋占有使用费为131250元；3.上诉人在被上诉人提供全额电费增值税发票后向被上诉人支付电费，上诉人不承担电费违约金；4.被上诉人向上诉人赔偿损失414773元；5.被上诉人向上诉人支付迟延交付租赁物的违约金1055555.56元。被上诉人正大公司答辩称：原审判决认定事实、适用法律正确，审理程序合法，判决得当。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。双方在二审期间均未提供新的证据。经审查，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：双方当事人曾另行签订一份《补充协议》，约定：“经双方协商一致，对原合同第49条作如下变更：1.租赁期内，甲方有义务按照合同约定向乙方提供票据。甲方需在收取租赁费用之前三个工作日向乙方提供相应金额的收据，乙方在收到甲方开具的收据之后七个工作日内向甲方支付相应的租赁费用。甲方在乙方支付租赁费用之后三个工作日内向乙方提供相应金额的符合税法规定的房屋租赁专用发票。甲方迟延提供收据或房屋租赁专用发票，乙方有权相应迟延支付本期租赁费用，且乙方可不支付下一期租赁费用。”本院认为：双方当事人签订的《租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，双方均应按约履行。一、关于租赁费违约金。根据《租赁合同》第47条约定，上诉人存在延期支付租赁费用的事实，上诉人应依约支付租赁费用并另行支付逾期付款违约金。《补充协议》约定房屋租赁专用发票系在上诉人支付租赁费用后再由被上诉人向上诉人开具，上诉人认为被上诉人存在拒不提供增值税发票的违约事实，依据不足。二、关于房屋占有使用费。《租赁合同》解除后，上诉人继续使用诉争房屋，应依法另行支付相应的占有使用费。根据上诉人实际使用的天数及合同约定的租金支付原则，原审法院对房屋占有使用费的计算正确。三、关于电费支付。《租赁合同》第19条约定被上诉人确保每月15日前提供上诉人电费增值税发票，第46条又约定水电等费用的结算及发票事宜以双方签订的物业服务合同为准，但双方事后并未就物业服务事项另行签订合同，上诉人据此应根据交易习惯按期支付电费，并承担相应的违约金。四、关于上诉人主张的414773元损失。被上诉人在签订《租赁合同》时已交付给上诉人租赁物的消防验收合格证明，应视为租赁物符合相关的消防验收标准。诉争房屋的房屋所有权证虽于2011年3月1日颁发，并记载1-2层为商业用房、3层为办公用房，但根据《租赁合同》约定的相关证件的交付时间，及被上诉人嗣后于同年3月17日将租赁物交付给上诉人的事实，可以证明被上诉人已及时将该房屋所有权证交付给上诉人，上诉人在同年3月17日接收租赁物时也已知晓该租赁物第3层的用途。但上诉人仍将第3层租赁物设计规划为商业经营，应自行承担过错责任。五、关于迟延交房违约金1055555.56元的主张。被上诉人向上诉人实际交付房屋的时间为2011年3月17日，与《租赁合同》约定的交付时间不一致，但双方签订的《租赁物交付确认书》对租赁的起始时间及租赁费明细等另行作了具体约定，可视为双方对交付房屋作了重新约定，且上诉人在其后的书面函件中均未要求被上诉人支付违约金，原审法院据此对上诉人的该主张不予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33166元，由上诉人宁波甬宁苏宁云商商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　俞灵波审判员　钟康树审判员　朱亚君二〇一三年十月二十八日代书记员　桂红艳微信公众号“”