（2013）星民初字第1195号

裁判日期: 2013-10-28

公开日期: 2014-10-31

案件名称

原告唐桂辉与被告彭顺桥房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

桂林市七星区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐桂辉,彭顺桥

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民事判决书（2013）星民初字第1195号原告唐桂辉，男，1983年2月17日生，汉族，广西桂林市人，初中文化，自由职业者，住桂林市雁山区XX乡***号。身份证号：4503111983********。委托代理人蓝兰，女，1979年9月23日生，瑶族，广西南宁市人，硕士研究生，广西师范大学法学院教师，住桂林市秀峰区XX巷**号XX－XX。身份证号：4503021979********。被告彭顺桥，男，1956年12月11日生，汉族，广西桂林市人，小学文化，农民，住桂林市XX区穿山街道办事处彭家岭**组***号。身份证号：4503111956********。原告唐桂辉与被告彭顺桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法由代理审判员秦燕适用简易程序于2013年9月25日公开开庭进行了审理，书记员伍盛好担任法庭记录。原告唐桂辉的委托代理人蓝兰、被告彭顺桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年7月经人介绍认识了被告，并了解被告欲出售位于桂林市七星区穿山街道办事处XX村委XX村XX号的房屋，因原告急于买房，遂与被告协商购房事宜。为表示购房诚意，原告于2013年7月6日交付被告购房订金人民币2万元，被告当场写有一份2万元的购房订金收据交给原告。至今，原、被告双方未订立购房合同。原告经告知位于彭家岭处的房屋为集体产权，该房屋为法律禁止上市交易的小产权房，无法过户，无法取得房产证，原告遂找到被告告知自己所了解到的情况，并请求被告退还2万元购房订金，遭到被告拒绝。此后，原告多次找到被告协商退还订金事宜，被告均以各种借口推脱。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令被告退回原告支付的购房订金人民币2万元；本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，不同意退还2万元购房订金，理由是：1、原、被告在达成房屋买卖意向初期时被告已明确告之原告所售房屋只有集体土地建设用地使用证，没有房产证；2、原告是与另两家人合伙买房，经过数次看房，深思熟虑、共同协商后才决定购房，并支付2万元购房订金。后来由于三家人意见不合导致无法购买房屋，原告才要求被告退还购房订金；3、被告所售房屋每月租金收入为2870元，原告支付购房订金后，被告将租客赶走，至今房屋已空闲2个多月，而将房屋重新出租出去仍需一定时间，因此被告至少损失4个月的房屋租金收入，计11480元以上。此外，原告还应赔偿被告陪同看房的误工费500元。经审理查明，原、被告于2013年7月6日达成口头协议，约定被告将其位于桂林市七星区XX街道办事处XXX村XXX号的房屋，作价61万元转让给原告。原告于当日向被告支付2万元购房订金，被告当场向原告出具收条一份，并写明如被告收订金后不卖此房，按订金十倍退还原告。事后，原告向被告明确表示不愿购买上述房屋，并要求被告退还购房订金，但被告予以拒绝。故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。综合原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：一、原、被告于2013年7月6日达成的口头协议是否有效；二、被告关于要求原告支付11480元房屋租金损失及误工费500元的主张是否应予支持。对焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条关于“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”的规定，作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，而特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。本案讼争房屋，为修建在XX区XX街道办事处XX委员会XX村宅基地上的房屋。根据前述规定，有权在该土地上拥有宅基地使用权及农村房屋的主体，只能是该农村集体经济组织的成员。本案原告系桂林市雁山区XX乡XX村民委员会XX村的村民，并非被告所在的集体经济组织的成员，故原告无权在被告所在的农村集体经济组织所属土地上，拥有宅基地及农村房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，原、被告于2013年7月6日达成的口头协议违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原、被告于2013年7月6日达成的口头协议已被认定为无效，因此，被告应将基于该协议所取得的2万元返还原告。对焦点二，被告未在举证期限内对该主张提出反诉，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被告要求原告支付误工费500元，未提供证据，本院不予支持；而被告要求原告支付11480元房屋租金损失，虽提供了7份房屋租赁协议予以证明，但该7份租赁协议的承租人均未到庭，本院无法核实上述7份协议的真实性，且被告未提供证据证明原告的买房行为与承租人退租之间存在因果联系，故对该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告彭顺桥返还原告唐桂辉人民币2万元。本案收取案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元（原告已预付本院），由被告负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费150元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：2021630104000XXXX，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员　秦　燕二〇一三年十月二十八日书　记　员　伍盛好关注公众号“”