（2013）通民初字第13644号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2015-06-29
案件名称
韩永明与蒋建森房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩永明,蒋建森
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2013）通民初字第13644号原告韩永明，男，1957年9月1日出生。被告蒋建森，男，1965年4月4日出生。委托代理人焦苏红（被告之妻），1968年4月15日出生。原告韩永明与被告蒋建森房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶福勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩永明、被告蒋建森的委托代理人焦苏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩永明诉称：原、被告于2011年12月31日签订房屋租赁合同，但被告未按合同履行，逾期拖欠房屋租金，并私自将部分房屋转租他人做二房东，给原告造成了极大的隐患。现原告诉至法院，要求判令：解除原、被告签订的房屋出租合同；被告给付原告剩余房租4万元（计算至2013年9月17日）及违约金4.5万元，共计8.5万元。被告蒋建森辩称：我不同意原告的诉讼请求。我停业是因为原告的原因。6月底的时候，我和原告谈过这个事情，要求原告给我装修期并续签合同，原告说可以考虑一下。因为要装修，所以装修期间租金我不能按时给付，当时原告也同意我延期给付租金。对于拖欠的租金我同意这个月底给原告，我不同意原告其他诉讼请求。经审理查明：2011年12月31日，韩永明（甲方）与蒋建森（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将通州区云景里商业楼（3号）租给乙方经营使用；双方签订合同同时乙方向甲方缴纳风险保证金1.5万元，租赁期间乙方未有违法违约现象，也未给甲方造成其他损失或影响合同期满时退给乙方；租期为3年（自2012年1月1日至2014年12月31日止）；租房费及付款方式，第一年租房费为15万元，第二年15.6万元，第三年16.3万元，第一年按月付费，每月月底之前付下一月费用。第二年和第三年按季付费，每季度末付下一季度费用。每月另加全年暖气费和物业费。甲方提供银行存折，乙方按时存入即可。（北京农商银行×××）；乙方在承租期间负责房屋整体维修及保养并承担费用。随时消除房屋安全隐患在保证安全的前提下可以对房屋进行装修，装修后的房屋乙方必须保证合同到期时房屋的整齐安全有效，水电气等设施能正常使用。完整并无条件交给甲方否则甲方有权要求乙方复原或扣风险金；乙方必须合法经营要承担经营期间的全部法律责任并负责交纳全部所需税费（水电费和工商税务、公安、消防等税费）经营期间如需转让承租权（部分或全部）必须经甲方亲手签署书面同意方可转让。否则转让无效甲方不但要将受转让方驱逐同时还要与乙方终止合同。在成不良后果全部由乙方承担责任；违约责任，乙方必须按时存入租房费等其他费用不得逾期如有逾期在十天之内乙方必须另付违约金每天500元，超过十天乙方自愿用所租房屋内的全部投资包括风险保证金在内所有的财和物作为违约赔偿无条件放弃所有权由甲方或甲方代理人处理，同时双方终止合同甲方将此房连同设施设备全部另租他人；双方并就房屋出租其他事宜作出约定。合同签订后，蒋建森承租涉案房屋从事经营活动。经核实，2012年1月1日至2013年6月28日，蒋建森共向韩永明交纳租金231000元，但蒋建森未依照合同约定按时交纳2013年7月以后的租金。上述事实，有《房屋出租合同》、储蓄对账单、民事调解书、购销合同书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。蒋建森与韩永明签订《房屋出租合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。现蒋建森违反合同约定，未按期交纳房屋租金，依照合同约定，韩永明有权解除合同并要求蒋建森承担违约责任。故韩永明要求解除双方签订的《房屋出租合同》的请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；韩永明要求蒋建森给付拖欠的至2013年9月17日的租金的请求，合法有据，本院亦予以支持。拖欠租金的具体数额由本院根据合同的约定的租金标准、蒋建森已交纳的租金数额及韩永明主张的租金期间予以确定，对于韩永明主张过高部分本院不予支持；韩永明要求蒋建森支付违约金的请求，理由正当，本院亦予以支持。关于违约金的具体数额，本院依照合同约定确定为5000元，韩永明主张的违约金的过高部分不符合合同约定，依据不足，本院不予支持；蒋建森辩称韩永明同意其延期交纳租金，韩永明予以否认，蒋建森未能提供证据予以证明，对其辩解意见本院不予采信。综上所述，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩永明与被告蒋建森于二〇一一年十二月三十一日签订的《房屋租赁合同》；二、被告蒋建森给付原告韩永明房屋租金三万零三百六十六元六角七分元、违约金五千元，共计人民币三万五千三百六十六元六角七分，于本判决生效后七日内执行清；三、驳回原告韩永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百六十三元，由原告韩永明负担六百一十七元（已交纳），由被告蒋建森负担三百四十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 叶福勇二〇一三年十月二十八日书 记 员 杨 军 微信公众号“”