（2013）东一法民一初字第3872号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-08-29
案件名称
东莞市正海实业投资有限公司与黄军生,肖军飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市正海实业投资有限公司,黄军生,肖军飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第3872号原告东莞市正海实业投资有限公司，住所：东莞市莞城北外环路第三栋第12号铺。注册号：XXX。法定代表人周锦祥。委托代理人张星、梁晓华，系广东众达律师事务所律师。被告黄军生，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。公民身份号码：XXX。被告肖军飞，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。公民身份号码：XXX。原告东莞市正海实业投资有限公司（以下简称正海公司）诉被告黄军生、肖军飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告正海公司的委托代理人张星到庭参加了诉讼，被告黄军生、肖军飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正海公司诉称，2011年1月18日，原告正海公司与被告黄军生签订了一份《租赁合同》。合同约定，原告将位于东莞市莞城区安靖乡9座三至五楼及一楼后半部分之物业出租给黄军生作住宿经营之用，每月租金8500元，黄军生需每月1号缴纳当月租金；若黄军生逾期缴纳租金，须按应缴费用总额的4%支付违约金给原告，且逾期缴纳租金超过30日的，原告有权解除租赁合同，并没收保证金，并可要求黄军生支付6个月租金作为违约金。另被告肖军飞在合同中签名确认，同意就黄军生履行该合同义务承担连带责任。合同签订后，被告多次违约，逾期缴纳租金、水电费，经原告多次催缴无效。截止至2013年2月21日，被告拖欠原告租金64700元，鉴于被告逾期缴纳租金的行为已构成根本违约，原告已向被告发函通知与被告解除租赁合同，但被告至今尚未向原告缴纳拖欠的费用，也未依约搬离出租物业。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》已解除；2、两被告向原告支付租金64700元及滞纳金，滞纳金以拖欠的租金为本金，按每天4%计算至付清之日止；3、两被告向原告支付代垫的水电费2098.04元及代退还的押金3360元；4、两被告向原告支付违约金51000元；5、两被告向原告赔偿经济损失4200元；6、两被告承担本案律师服务费3000元；7、本案诉讼费，由被告承担。对于其上述的主张，正海公司在诉讼中提供了如下证据：1、租赁合同，证明原告与黄军生就案涉物业东莞市莞城区安靖乡9座三至五楼及一楼后半部分之物业签订租赁合同，以现状出租给黄军生作住宿经营之用，肖军飞同意并确认就黄军生履行合同义务承担连带责任。2、律师函及快递邮件详情单，证明被告逾期缴纳租金的行为已构成根本违约，原告就此委托律师事务所发函，依法解除与被告的租赁合同关系，要求被告付清拖欠租金、结清水电费等相关费用，并按合同约定交还租赁物给原告。3、催缴水费通知书、水电费发票，证明原告为被告垫付了水电费。4、收据，证明原告为被告代为退还给租户押金3360元。5、委托合同及发票，证明原告支付律师费用3000元。6、权属证明，证明案涉房产权属为原告所有。本院依法向被告黄军生、肖军飞邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、证据副本及其他诉讼材料，被告黄军生、肖军飞无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，2011年1月18日，原告正海公司与被告黄军生双方签订了一份《租赁合同》，该合同约定：1、正海公司将位于东莞市莞城区安靖乡9座三至五楼及一楼后半部分之物业出租给被告黄军生作住宿经营之用，期限自2011年2月1日起至2016年1月31日止，租金每月8500元，被告黄军生应每月1日将当月租金以转账形式汇入原告指定的账户。2、被告黄军生在签订合同之日向原告支付20000元作为合同履约保证金，若黄军生延付租金或有其他违约情形，原告可以租赁保证金冲抵租金等被告黄军生应付款项。3、合同有效期内，若黄军生拖欠租金或相关费用累计达30日，原告有权随时解除合同，没收履约保证金并可追究被告因此给原告造成之经济损失和法律责任。4、被告迟延缴纳租金，从逾期缴纳之日起须每日按拖欠金额的4%支付违约金。如被告拖欠租金达30日，原告有权没收被告的租赁保证金，解除本合同，收回租赁物业。5、若原、被告违反合同约定，除合同特殊约定的按有关约定处理外，对于其他违约行为，守约方有权要求限期改正；如属严重违约或限期仍不改正的，守约方有权要求违约方支付6个月租金作为违约金。另，被告肖军飞在合同落款处签名确认对被告黄军生就履行案涉合同义务承担连带责任。签订合同后，正海公司如约交付案涉物业给黄军生使用。正海公司称，黄军生从2012年7月开始拖欠租金，2013年2月21日起，原告无法联系被告。因此，原告在2013年2月23日通过中国邮政快递向黄军生发出一份律师函，该律师函载明“截至2013年2月21日，黄军生共计拖欠正海公司租金64700元，按照合同约定，被告拖欠租金已超过30日，正海公司要求自本函发出之日起解除，并没收租赁保证金。你方必须在本函发出之日起七日内付清租金，结清水电费等相关费用并搬离租赁物业，逾期搬离的物品，我方委托人将视租赁物内的所有物品为遗弃物，我方委托人有权自行处置。”当日，黄军生收到原告所寄发的函件。正海公司称，发函至今，被告仍未能支付所拖欠的租金及相关费用，为此原告诉至法院请求解决。庭审中，正海公司确认已向被告收取了20000元履约保证金未退还给被告，并确认案涉物业已经清空，由正海公司控制。另查明，1990年7月19日，案涉物业办理了建筑许可证。2004年7月5日，原告通过公开拍卖取得了涉案物业的所有权。以上事实，有租赁合同、律师函、EMS快递底单、EMS快递查询流水证明、房屋权属来源证明、拍卖成交书、回执、建筑许可证、收据、催缴水费通知书、发票以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，正海公司和黄军生之间签订租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，双方应受该合同的约束。对于黄军生拖欠租金及相关费用的事实，正海公司提供了租赁合同、律师函、催缴通知书、发票等证据，黄军生、肖军飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见，视为放弃抗辩和质证的权利，故本院对正海公司所提供的证据之证明力予以确认。关于黄军生和正海公司租赁合同终止的日期，正海公司于2013年2月23日向黄军生发出《律师函》，要求解除合同，黄军生亦在当日收到该函件。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，根据上述规定，本院确认黄军生和正海公司签订的《租赁合同》于2013年2月23日终止。本案中，黄军生未提供证据证实其已交纳了2012年7月1日至2013年2月21日期间的租金，因此其应按双方合同约定每月8500元向正海公司支付相应的租金。故原告要求被告黄军生支付租金64700元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。同时，由于黄军生拖欠租金不付，按照双方的合同约定，黄才冬还应向原告支付违约金。因原告已与被告解除租赁合同，且按合同约定已没收了被告缴交的履约保证金，因此，违约金计算的截止日期应计算至解除合同之日，即2013年2月23日。依双方合同的约定，被告应按拖欠租金的4%按日向原告支付违约金，以2012年7月为例，该月租金违约金以该月租金数额8500元为本金，从当月应缴纳租金日期的第二天即2012年7月2日起计付至2013年2月23日止（共237天），即80580元，以此类推。被告拖欠原告的租金为64700元，且原告已没收被告履约保证金20000元，也已收回涉案租赁物业，若按上述方法计算被告违约责任，违约金金额明显偏高，显示公平，因此，本院予以调低，调整为被告向原告支付违约金64700元。原告超出上述请求数额的，本院予以驳回。另，原告提交了收据、发票及催缴水费通知单等证据，主张原告代被告垫付了水电费2098.04元及支付了押金3360元。因原告出租给被告的租赁物是东莞市莞城区安靖乡9座三至五楼及一楼后半部分，本院对原告提交的用户名称为吴小雄，用户地址系莞城区安靖乡9座2号2楼所支出的水费费用，不予采信。经审查，本院确认原告为被告代垫付了租赁期间租赁物所产生的水电费2000.84元及退还了承租人的押金3360元。原告为被告垫付了租赁期间的相关费用，因此，原告要求被告支付其垫付的水电费2000.84元及押金3360元的诉讼请求，本院予以支持。原告超出上述请求范围的，本院予以驳回。关于原告要求被告支付6个月的租金作为违约金的诉讼请求，因合同已就被告逾期支付租金约定了违约责任，且合同就支付6个月租金作为违约金的违约事由与本案事实不相符合，且原告也在本案中要求被告按每日未付租金的4%支付违约金，故原告要求被告支付违约金51000元的诉讼请求，本院不予支持。原告没有证据证明因被告违约造成原告损失，因此，本院对原告要求被告支付经济损失4200元的诉讼请求，本院不予支持。另，原、被告双方签订的合同，并未约定违约方需承担守约方律师费，且是否聘请律师可由原告自主决定，并非原告实现债权必须支出的。故本院对原告要求被告承担律师费3000元的诉讼请求，予以驳回。至于被告肖军飞，其在案涉租赁合同签名确认，自愿为被告黄军生就案涉合同履行义务承担连带责任。原告要求被告肖军飞就被告黄军生因该合同产生的付款责任承担连带责任，依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市正海实业投资有限公司和被告黄军生于2011年1月18日所签订《租赁合同》已于2013年2月23日终止；二、被告黄军生应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市正海实业投资有限公司2012年7月1日至2013年2月21日期间租金合计64700元；三、被告黄军生应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市正海实业投资有限公司违约金64700元；四、被告黄军生应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市正海实业投资有限公司垫付的水电费2000.84元及押金3360元；五、被告肖军飞对被告黄军生的上述付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告东莞市正海实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3670元，由原告东莞市正海实业投资有限公司负担675元，由被告黄军生、肖军飞负担2995元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 李铮铮代理审判员 吴抒航人民陪审员 袁影霞二〇一三年十月二十八日书 记 员 刘 洋附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第1页共3页