（2013）松民三（民）初字第640号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-03-09
案件名称
李臻旻、仲顾颖等与上海泽宇置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李臻,仲顾颖,李昀珊,上海泽宇置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第640号原告李臻。原告仲顾颖。原告李昀珊。法定代理人李臻。三原告共同委托代理人张峻，上海市段和段律师事务所律师。三原告共同委托代理人吴坚，上海市段和段律师事务所律师。被告上海泽宇置业有限公司。法定代表人项斌。委托代理人钟蕾。委托代理人陈家新。原告李臻、仲顾颖、李昀珊与被告上海泽宇置业有限公司（以下：简称泽宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年4月16日公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告申请，通过上海市高级人民法院委托了上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对涉案房屋进行评估。后又因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2013年8月29日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张峻两次到庭参加诉讼。被告原委托代理人许正芳、被告委托代理人陈家新到庭参加第一次庭审。被告委托代理人陈蕾到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告李臻、仲顾颖、李昀珊诉称：2009年2月2日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》购买本市松江区长兴东路XXX弄XXX号房屋（即系争房屋），并由被告于2010年5月4日交付原告。后原告于2011年7月10日与案外人吴甲签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给吴甲。吴甲于2012年4月起诉至松江区人民法院要求解除与李臻、仲顾颖、李昀珊签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求李臻、仲顾颖、李昀珊赔偿各类损失。后松江区人民法院作出了（2012）松民三（民）初字第1111号民事判决，解除吴甲与李臻、仲顾颖、李昀珊签订的《上海市房地产买卖合同》，李臻、仲顾颖、李昀珊返还吴甲转让款、赔偿吴甲相关损失等。该判决经二审维持原判，二审案号为（2012）沪一中民二（民）终字第3222号。上述一、二审判决认为系争房屋存在严重质量问题，已经不符合居住条件。现原告认为，被告提供的系争房屋无法达到居住的标准，并且导致原告的既得利益遭受重大损害，原告有权要求解除原、被告之间《上海市商品房预售合同》并要求被告赔偿经济损失。故原告请求法院判令：1、解除原、被告之间《上海市商品房预售合同》；2、被告退还已支付的房款2，728，458元；3、被告赔偿损失暂计5，030，328.62元。原告表示5，030，328.62损失的组成如下：1、房款差价5，480，000元-2，728，458元=2，751，542元；2、吴甲起诉一案中法院判决本案原告应赔偿的佣金54，800元、契税164，400元；3、吴甲一案中法院判决本案原告应赔偿的房款、佣金、契税的利息（房款、佣金、契税金额分别为5，480，000元、54，800元、164，400元，其中房款、佣金的利息从2011年8月3日起算，契税的利息从2011年8月10日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算，均计算至被告实际支付之日）；4、原告所缴纳的税金495，593.74元及利息（81，853.74元税金从2011年3月1日起算利息，其余税金413，740元从2011年7月12日起算利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至被告实际支付之日）；5、购房款2，728，458元的利息（821，400元购房款从2009年2月2日起算利息，1，915，000元购房款从2009年3月4日起算利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至被告实际支付之日）；8、吴甲一案中一、二审诉讼费103，548元。被告泽宇公司辩称：被告在取得房屋交付使用许可证后，按约向原告交付了房屋。该房屋在交付时质量是合格的。类似出现倾斜质量问题的房屋，被告出具了修复方案，且经有关鉴定机构论证修复方案是可行的。如果本案房屋质量存在问题，应先由被告进行修复。原告和案外人吴甲发生的纠纷，原告未曾通知过被告，其与案外人吴甲发生的费用，与被告无关，被告也无法辨明真伪。目前，房屋尚登记在案外人吴甲名下，原告的主体资格不适格。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2009年2月2日，原告与被告泽宇公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告泽宇公司购买系争房屋，该房屋建筑面积暂测为193.73平方米，另有地下附属面积147.39平方米，房屋总价款暂定为2，736，400元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：取得了《住房交付使用许可证》；甲方（即被告）对该房屋设定的抵押已经注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。”第十一条约定：“甲方定于2010年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十八条约定：“该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。”第十九条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。”2010年5月4日，原告与被告泽宇公司签订房屋入伙交付手续确认书，并且原、被告确认原告已经付清了全部房价款2，728，458元。2011年3月1日，原告缴纳了契税81，853.74元。另查明：2011年7月6日，案外人沈某某与三原告及居间方上海一墅房地产经纪有限公司（以下简称“一墅公司”）签订《房地产买卖居间协议》，约定案外人沈某某向三原告购买系争房屋。同日，案外人沈某某签订买卖佣金确认书，确认支付一墅公司佣金54，800元。同日，被告仲顾颖将系争房屋的房地产权证交由一墅公司保管。案外人沈某某向被告仲顾颖支付定金200，000元。2011年7月10日，案外人吴甲与三原告签订《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，吴甲向三原告购买系争房屋的转让价款为5，480，000元。合同第四条约定，三原告于2011年8月18日前腾出系争房屋并通知吴甲进行验收交接；吴甲应在收到通知之后起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条第一款约定，在2011年8月18日之前吴甲和三原告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第七条约定，系争房屋风险责任自转移占有之日起转移给吴甲。补充条款第8条约定，涉及本交易所应当缴纳的各项税、费由吴甲、三原告双方按政策、法规的规定各自承担。附件三确认签订本合同之前，吴甲已以现金银行转账方式支付三原告购房定金200，000元。该合同另对其他相关买卖事宜进行了约定。同日，吴甲向一墅公司支付房款1，450，000元，佣金27，400元。同年7月12日，原告缴纳了税金413，740元。同年8月3日，吴甲向一墅公司支付房款3，830，000元，佣金27，400元，并与原告李臻签订房地产交接书。嗣后，一墅公司将上述房款转交李臻。同时，吴甲向税务部门缴纳契税合计164，400元。2011年8月10日，吴甲取得系争房屋的上海市房地产权证。同年11月15日，案外人中国工商银行股份有限公司上海市松江支行在系争房屋上设定抵押权，最高债权限额为6，100，000元，债权发生期间从2011年11月11日至2014年11月10日止。吴甲与案外人沈某某于2011年9月2日登记结婚。又查明，系争房屋及相邻的坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋（以下简称“61号房屋”）为SP-B型双拼别墅，同属合生国际花园一期7#楼。2011年，因发现包括系争房屋在内的7幢房屋墙体倾斜较大，为排除安全隐患，泽宇公司委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站对上述房屋进行完损性检测，并分析裂缝和倾斜对房屋主体结构安全的影响程度。上海市建筑科学研究院房屋质量检测站于2011年6月20日至7月20日期间进行了现场检测，并于同年7月28日出具合生国际花园一期3#和5#～10#楼现状完损检测报告。检测结论为：系争房屋地下室地坪多处龟裂或预制板缝，楼面地坪也有龟裂，个别板底有渗迹情况。7#楼南北向倾斜率较大，向南平均倾斜率8.21‰；东西向倾斜规律不明显。相对沉降测量也表明房屋向南倾斜，相对沉降折算倾斜率为3.46‰，与房屋整体倾斜规律一致。7#楼平均沉降速率为0.09mm／d，且沉降尚未稳定；从目前的沉降监测数据分析，房屋的沉降和沉降差在一段时间内仍会有所发展；目前裂缝和不均匀沉降尚未对房屋主体结构安全造成明显影响等。2012年4月28日，因本院受理的（2012）松民三（民）初字第870号原告王学东、陈如英、孙梅芳诉被告泽宇公司商品房预售合同纠纷一案，双方对于该案原告王学东等所有的61号房屋主体结构质量是否合格产生争议，本院委托同济大学房屋质量检测站对61号房屋主体结构质量是否合格进行鉴定。同年8月10日，同济大学房屋质量检测站出具编号为沪房鉴（003）证字第2012-08号房屋质量检测鉴定报告。该报告第十部分鉴定结论与建议为：1、房屋东西向表现为东端沉降大、西端沉降小，平均相对倾斜约为1.50‰；南北向表现为南端沉降大、北端沉降小，平均相对倾斜约为13.08‰。南北向相对倾斜值超过上海市工程建设规范《地基基础设计规范》（DGJ08-11-2010）关于同类结构相对倾斜限值（4‰）。2、房屋南北向整体表现为向南倾斜，向南倾斜率在7.87～15.80‰之间、平均倾斜10.60‰，倾斜方向与相对不均匀沉降趋势基本一致，其值超过国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）关于同类建筑结构倾斜限值（4‰）。房屋东西向整体倾斜规律不明显。3、比较上海建科院房检站与本站的检测结果可知，2011年6月至今，房屋向南的整体倾斜仍有进一步发展；且根据委托方提供的2012年3月11日至2012年5月16日期间房屋沉降监测资料可知，目前房屋整体沉降尚未趋于稳定。……5、较大的不均匀沉降和整体倾斜会导致房屋结构内部产生附加应力，对地基基础及上部结构安全性产生不利的影响。……房屋目前出现的较大不均匀沉降和整体倾斜，将会影响其主体结构安全。……7、建议采取可靠措施对地基基础进行全面加固，并对房屋进行纠偏，同时应加强加固施工期间及后续的变形监测，确保沉降稳定并控制其倾斜率在规范允许范围以内。对目前出现的损伤，建议待沉降稳定后再进行全面修复处理。在（2012）松民三（民）初字第870号案件审理中，出具上述报告的同济大学房屋质量检测站鉴定人员商登峰向本院确认，因其在鉴定过程中将7#楼作为一个整体进行鉴定，故上述房屋质量检测鉴定报告除第七部分房屋损伤情况的检测外，其余部分均可适用于本案系争房屋；且系争房屋南北向整体向南倾斜，平均倾斜10.60‰，会影响到房屋主体结构安全；房屋是否装修对于房屋的倾斜率及房屋主体结构安全基本不存在影响。2012年4月，吴甲以李臻、仲顾颖、李昀珊为被告向本院提起诉讼，认为房屋存在质量问题，要求解除吴甲与李臻、仲顾颖、李昀珊之间《上海市房地产买卖合同》等。本院于2012年10月16日作出（2012）松民三（民）初字第1111号民事判决如下：一、解除吴甲与李臻、仲顾颖、李昀珊于2011年7月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、李臻、仲顾颖、李昀珊于判决生效之日起十五日内返还吴甲房款5，480，000元；三、吴甲于判决生效之日起十五日内向李臻、仲顾颖、李昀珊返还坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路1288弄合生国际花园XXX号房屋；四、吴甲于判决生效之日起十五日内向中国工商银行股份有限公司上海市松江支行清偿上述房屋抵押贷款的本金和利息，并办理抵押权登记注销手续；吴甲于上述房屋抵押权登记注销之日起十日内协助李臻、仲顾颖、李昀珊办理上述房屋的产权过户手续；五、李臻、仲顾颖、李昀珊于判决生效之日起十五日内赔偿吴甲佣金54，800元、契税164，400元及房款、佣金、契税的利息损失（其中以1，650，000元为本金自2011年7月10日起算，以3，830，000元为本金自2011年8月3日起算，以54，800元为本金自2011年8月3日起算，以164，400元为本金自2011年8月10日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至李臻、仲顾颖、李昀珊实际支付之日）。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51，774元，由李臻、仲顾颖、李昀珊负担（于判决生效之日起七日内交付本院）。后李臻、仲顾颖、李昀珊不服该判决，提起上诉。2013年2月22日，上海市第一中级人民法院作出（2012）沪一中民二（民）终字第3222号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51，774元，由李臻、仲顾颖、李昀珊负担。现系争房屋产权仍登记在案外人吴甲名下。对于（2012）松民三（民）初字第1111号民事判决确定的李臻、仲顾颖、李昀珊应支付案外人吴甲的款项，李臻、仲顾颖、李昀珊仅支付了20万。本案审理中，本院根据原告李臻、仲顾颖、李昀珊的申请，通过上海市高级人民法院委托了上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋在2011年7月10日的市场价值进行评估。该公司于2013年7月25日出具了《房地产估价报告》，明确系争房屋在2011年7月10日时的市场价值为550万元。以上事实，由民事判决书、上海市商品房预售合同、确认书、发票、房地产估价报告、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告李臻等与被告泽宇公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守。在原告李臻、仲顾颖、李昀珊与案外人吴甲在签订《上海市房地产买卖合同》之前，被告泽宇公司已经发现包括系争房屋在内的合生国际花园7幢房屋墙体倾斜较大而委托专业检测机构进行检测，明确系争房屋南北向倾斜，向南平均倾斜率8.21‰；之后在审理他案中又经鉴定，明确房屋向南倾斜率在7.87-15.80‰之间，平均倾斜10.60‰，超过国家同类建筑结构倾斜值限值，会影响主体结构安全；尤其是吴甲起诉的一案审理中鉴定人员又向法院明确系争房屋南北向整体向南倾斜，平均倾斜10.60‰，会影响到房屋主体结构安全。综上，本案房屋质量问题，非经过修缮即可解决的房屋一般瑕疵。鉴此，被告泽宇公司交付的房屋将使房屋居住、使用的合同目的无法实现，因此被告泽宇公司构成根本违约，原告据此要求解除双方合同，合法有据，应予支持。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间合同解除后，被告应当将购房款返还给原告，而原告亦应将房屋返还给被告，并协助被告办理产权恢复登记至被告名下的手续。关于原告主张的房屋差价损失，本院认为，并无不当，应予支持，具体金额可根据被告购房时的价格与本案审理中司法鉴定机构评估的价格确定，现原告只主张2，751，542元（5，480，000元-2，728，458元），本院予以支持。关于原告主张的吴甲起诉一案中法院判决本案原告应赔偿的佣金54，800元、契税164，400元，房款、佣金、契税的利息（房款、佣金、契税金额分别为5，480，000元、54，800元、164，400元，其中房款、佣金的利息从2011年8月3日起算，契税的利息从2011年8月10日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算，均计算至被告实际支付之日）以及一、二审诉讼费103，548元，均尚未实际发生，故本院不予支持。原告可待实际发生后，再另行主张，是否赔偿以及赔偿多少，可另行审查确定。关于原告主张的其从被告处购房时所承担的税金以及购房款利息，该等费用为原告购房时的成本，因考虑到原告已经主张了房屋差价损失，故本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告李臻、仲顾颖、李昀珊与被告上海泽宇置业有限公司于2009年2月2日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李臻、仲顾颖、李昀珊房款2，728，458元；三、原告李臻、仲顾颖、李昀珊于本判决生效之日起十日内协助被告上海泽宇置业有限公司办理将上海市松江区长兴东路XXX弄XXX号房屋产权恢复登记至被告上海泽宇置业有限公司名下的手续；四、原告李臻、仲顾颖、李昀珊于本判决生效之日起十日内将上海市松江区长兴东路XXX弄XXX号房屋交付给被告上海泽宇置业有限公司；五、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李臻、仲顾颖、李昀珊房屋差价损失2，751，542元；六、驳回原告李臻、仲顾颖、李昀珊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66，112元，由原告李臻、仲顾颖、李昀珊负担19，417元（已付），被告上海泽宇置业有限公司负担46，695元（于本判决生效之日起七日内交付本院）；司法鉴定费14，630元，由被告上海泽宇置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张红军审 判 员 张 利人民陪审员 黄坤生二〇一三年十月二十八日书 记 员 姚洪涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”