（2013）浙甬民二终字第654号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-06-13
案件名称
陈国山与江辉、方秀芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江辉,方秀芬,陈国山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第654号上诉人（原审被告）：江辉。上诉人（原审被告）：方秀芬。上述二上诉人的共同委托代理人：夏毅。被上诉人（原审原告）：陈国山。委托代理人：李棠。上诉人江辉、方秀芬因与被上诉人陈国山房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年8月28日作出的（2013）甬鄞邱民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月11日受理后，依法组成合议庭于2013年10月25日公开开庭审理了本案。上诉人江辉、方秀芬及其委托代理人夏毅，被上诉人陈国山的委托代理人李棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2003年7月4日，经陈国军介绍，并在他和林加祥的见证下，原告陈国山（乙方）与两被告江辉、方秀芬（甲方）签订了《卖房协议书》一份，主要约定：被告江辉经过家庭协商后，将位于菜场路旁边的一间三楼土地证批文鄞土私（2003）59号批准用地面积60平方米卖给原告，三楼总建筑面积139.2平方米总卖价为122000元；付款方式：签证后先付60000元，建筑竣工后再付40000元，余款土地证办好后一次性付清；遇国家征用时，两被告先满足原告所买房屋面积（房屋赔偿房屋），办理赔房时甲方无条件给乙方办好手续为止。协议并对违约责任等进行约定。协议签订后，为防止两被告反悔、促使《卖房协议书》顺利履行，原告与两被告又虚构《借款抵押协议》，并进行了公证。之后，房屋由原告出资，两被告建造，期间原告依约陆续向两被告支付购房款120000元。房屋建成后，原告进行装修并一直占有、使用该房屋至拆迁。2013年5月6日，两被告与宁波国家高新技术产业开发区房屋拆迁管理办公室签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，对涉案房屋进行拆迁安置。相关资料载明：涉案房屋被拆合法住宅用房建筑面积及可安置住宅用房面积均为170.42平方米，被拆房屋重置价480元／平方米，成新系数0.9，评定价为73622元，装修（含附属物价值）评定价为81603元等。相关的拆迁政策规定，如果选择货币安置，拆迁补偿金以可安置面积按7200元／平方米扣除基本造价480元／平方米结算；过渡费为每月16元／平方米，从2013年5月6日开始发放。目前安置房还未交付。原审原告陈国山于2013年5月3日诉至原审法院，请求判令：1.依法确认原审原、被告签订的房屋买卖协议无效；2.两原审被告返还原审原告购房款122000元，并赔偿原审原告经济损失150万元（以宁波市高新区房屋征收办公室确认的拆迁利益为准）。原审法院认为：农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。涉案房屋所依附的土地性质系农村集体土地使用权，两被告系鄞州区梅墟街道涂田涨村的村民，而原告并非该村村民，故两被告将该村内的房屋卖与原告而签订的《卖房协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效。因合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告诉称购房款为122000元，但仅提供120000元证据，两被告虽认可原告给付金额为153000元，但其认为款项性质并非购房款，故依法认定购房款为120000元，该款两被告理应返还。对于原告的经济损失，如果按照原交易价格计算现值明显违背情理，故酌情参照两被告获取的拆迁利益来确定原告经济损失，主要包括货币安置情况下的房屋拆迁补偿金1145222元、房屋补偿费73622元、房屋装修补偿费（含附属物）81603元及过渡费10907元（自2013年5月计算至2013年8月，计四个月）。因原告与两被告在签订协议时均有过错，故双方应按照各自的过错程度承担相应的民事责任，结合原、被告双方的过错程度确认由两被告承担80%的过错责任，其余损失由原告自行承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，作出如下判决：一、确认原告陈国山与被告江辉、方秀芬于2003年7月4日签订的《卖房协议书》无效；二、被告江辉、方秀芬返还原告陈国山购房款120000元；三、被告江辉、方秀芬赔偿原告陈国山经济损失953083元；上述二、三项合计1073083元，限于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告陈国山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19380元，减半收取9690元，财产保全费5000元，合计诉讼费14690元，由原告陈国山负担4959元，被告江辉、方秀芬负担9731元。宣判后，原审被告江辉、方秀芬不服，向本院提起上诉，称：一、上诉人与被上诉人签订的《卖房协议书》无效，依照《合同法》规定，因该合同取得的财产应当返还给对方。上诉人将120000元购房款返还给了被上诉人，被上诉人应当将涉案房屋腾空返还给上诉人。因涉案房屋已经被拆迁不能返还，故被上诉人应当折价补偿给上诉人，补偿价应按现值来计算。一审法院未对涉案房屋如何补偿作出判决，是错误的。二、上诉人与被上诉人在签订《卖房协议书》之前，应该都知道农村房屋不能买卖，这一点从双方随后签订《借款抵押协议》并做公证的事实中可以看出来。因此，被上诉人应当承担合同无效的主要过错责任，而不应当由上诉人承担主要过错责任。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判由被上诉人承担80%的过错责任，仅需赔付被上诉人382270.8元。被上诉人陈国山答辩称：一审法院对被上诉人的经济损失、赔偿项目在判决书上作了详细的列明，不存在判决未予确定的情况。一审法院对双方当事人的责任认定是自由裁量的结果，也没有失衡。农村房屋买卖无效的责任认定，并不以双方在签订协议时明知合同无效作为唯一依据，裁判的最基本理由应该是基于诚实信用原则。被上诉人是台州人，来到宁波鄞州区是举目无亲，当时对买房心里没底，但2004年对于农村房屋的买卖很多人都认为是有效的，被上诉人也是抱着这样的心态去购买的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未提供证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：涉案房屋所在的土地为农村集体所有，上诉人与被上诉人签订的《卖房协议书》，因被上诉人并非该房屋所在地的农村集体经济组织成员，故应认定为无效。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，上诉人应当向被上诉人返还购房款120000元；因上诉人已与宁波国家高新技术产业开发区房屋拆迁管理办公室签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，其中包含了涉案房屋价值，故并不存在被上诉人再向上诉人折价补偿的问题。上诉人认为被上诉人应补偿涉案房屋折价款的主张，缺乏依据，本院难以采信。上诉人作为出卖人，应该知道被上诉人不是本集体经济组织成员，不得买入涉案房屋；被上诉人也应该知道自己非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，不得买入该房屋；但双方仍签订了《卖房协议书》。故原审法院认定双方当事人均有过错，并酌情认定上诉人主要过错承担80%的责任，被上诉人次要过错承担20%的责任，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10708元，由上诉人江辉、方秀芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 张宏亮代理审判员 莫爱萍二〇一三年十月二十八日代书 记员 陆 琼 搜索“”