（2013）栖迈民初字第378号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-04-11
案件名称
原告王云霞与被告武尚房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王云霞,武尚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2013）栖迈民初字第378号原告王云霞，女，汉族，1957年1月5日出生，无业。委托代理人叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。被告武尚，男，汉族，1980年5月28日出生，个体工商户。委托代理人沈国梁，江苏国济律师事务所律师。委托代理人吴迪，江苏国济律师事务所律师。原告王云霞与被告武尚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月17日受理。答辩期内被告武尚提出管辖权异议，本院裁定驳回后武尚提出上诉，江苏省南京市中级人民法院于2013年7月23日裁定驳回上诉、维持原裁定。本院依法适用简易程序于2013年9月23日、2013年9月26日两次公开开庭进行了审理。原告王云霞��其委托代理人叶立斌、被告武尚及其委托代理人沈国梁、吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告从2011年4月1日起租赁原告房屋，租期三年，从2012年底被告拖欠2013年房租，原告多次催要，被告只付了5000元，其余未付。请求法院判令：一、原、被告签订的房屋租赁合同终止，合同解除时间为2013年1月30日。二、被告腾空承租的某某村XX号二楼房屋，并返还租赁合同所附移送清单中的物品。三、被告按租金标准给付从2013年1月1日至3月31日的房屋使用费16249.9元（被告应给付的2013年1-3月租金21249.9元－被告已经给付的2013年1月租金5000元）。被告辩称，2012年底租赁房屋出现漏水，被告多次要求原告修缮，原告不予理会，被告不得不自己花4860元进行了修缮，被告并不是拒付租金，而是要求在交纳租金时一并结算修缮费用。因此，被告并未构成根本违约，不认可合同在2013年1月30日解除，而是在拆迁公告发布之日2013年4月19日合同解除。被告同意腾空承租的房屋，同意返还清单上的物品，同意给付2013年1月1日至3月31日的使用费16249.9元，但要求从中扣除被告已支付维修费用4860元。经审理查明，2011年4月1日，王云霞和武尚签订房屋租赁协议，王云霞将某某村XX号房屋二楼及门口一蓝色屋顶小房子出租给武尚用于经营网吧，租期从2011年4月1日至2014年3月30日，双方约定：每年租金85000元、一季度一付、先付租金后使用、给予租金支付宽限期7天，双方还约定如武尚连续拖欠租金超过30天，王云霞有权提前中止合同并收回房屋。租赁协议所附清单载明移交给武尚的物品有：格兰仕空调（KER-350WEV-15）五台、TCL空调（3匹）三台、办公桌两张、地柜一个、吊扇一个。协议签订后，武尚按合同约定正常交纳租金至2012年底，之后未按约定交纳2013年房租，2013年1月6日，王云霞向武尚发出“律师函”：“……向你发出此函，望你在接到本函后五天内，应自动正常按合同履行自己的义务，否则我方将按照合同，追究你违约责任，并终止合同，……出租人：王云霞2013年1月6日”。武尚已收到该“律师函”。2013年2月6日、2013年3月19日武尚分别交纳2013年一月份租金1000元、4000元共计5000元，之后未再交纳租金。2013年4月某某村XX号房屋所在区域进行拆迁，2013年4月19日发布拆迁公告。目前某某村XX号门口蓝色屋顶小房子已拆除，楼房尚未拆除，武尚并未迁出。审理中，原告王云霞提交了2013年5月3日“律师函”，内容为：因武尚欠付2013年1-4月租金，并且未在接到2013年1月6日律师函五日内付清所欠房租，构成严重违约，根据合同约定，租赁合同已终止，要求武尚七日内腾空房屋。该“律师函”由贾承波签收，原告王���霞称贾承波为被告网吧合伙人。被告武尚不认可贾承波为其合伙人，也不认可收到该律师函。被告武尚提交了反映墙壁上有水渍的租赁房屋照片、2012年12月11日收款人为“王”的楼房修补款4860元收据、王某某出具的2012年12月在万寿村52号做防水修补的书面证明三份证据，证明目的：2012年底租赁房屋漏水，被告多次要求原告修补被拒绝，被告因而拒付租金，被告拒付租金有正当理由，原告无权单方解除合同，另外证明被告支付了房屋修补费用。原告王云霞对上述证据真实性不予认可。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、律师函、租金收条、照片、现场勘验笔录等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人一方主张解除合同的，应当通知对��，合同自通知到达对方时解除。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，根据双方约定，武尚最迟应在2013年1月7日前付清2013年第一季度房租，同时双方约定：武尚连续拖欠租金超过30天，王云霞有权提前中止合同并收回房屋，对此应理解为双方约定王云霞享有合同单方解除权的条件是武尚连续拖欠租金超过30天。2013年1月6日原告向被告发出“律师函”时，并未达到“连续拖欠租金超过30天”，双方约定的王云霞解除合同条件并未成就，因此，王云霞以“律师函”单方通知将终止合同的行为不发生解除合同效力。之后，虽然武尚连续拖欠租金达30天，但王云霞未按法律规定通知对方解除合同，双方合同关系仍未解除，直至2013年4月19日拆迁公告发布，双方合同终止。原告要求被告按合同约定租金标准支付所欠的2013年1月至3月费用，本院予以支持。被告武尚辩称因房屋漏��多次通知原告进行维修，对此并未提供充分证据证明，根据被告武尚陈述，其于2012年底自行维修后，现该房屋仍漏水，并没有维修好，且被告武尚举证的装修款收据非正式发票，并且无收款人完整姓名，又无其他证据印证其出资进行了修缮，对其主张从租金中扣减修缮款本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告王云霞与被告武尚签订的房屋租赁协议于2013年4月19日终止。二、被告武尚于本判决生效之日起十日内腾空承租的南京市栖霞区某某村XX号二楼房屋，并返还租赁合同所附移送清单中的物品：格兰仕空调（KER-350WEV-15）五台、TCL空调（3匹）三台、办公桌两张、地柜一个、吊扇一个。三、被告武尚于本判决之日起十日内给付原告王云霞租金16249.9元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取1230元，由被告武尚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张 倩二〇一三年十月二十八日见习书记员 王福林 百度搜索“”