（2012）邛崃民初字第186号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2014-08-14
案件名称
丁某某与李某某、汪某某、高某某、叶某某、钟某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邛崃市人民法院
所属地区
邛崃市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁德佑,李志明,汪庆洪,高利琼,叶启荣,钟声
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第十条
全文
四川省邛崃市人民法院民 事 判 决 书（2012）邛崃民初字第186号原告丁德佑。委托代理人张家荣，四川谷雨律师事务所律师。被告李志明。委托代理人陶守良，四川守良律师事务所律师。被告汪庆洪。第三人高利琼。第三人叶启荣。第三人钟声。原告丁德佑诉被告李志明、汪庆洪、第三人高利琼、叶启荣、钟声房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月16日立案受理。本院受理后，于2011年1月14日作出了（2010）邛崃民初字第1605号民事判决书，判决：一、被告李志明返还原告丁德佑租金人民币233333.33元，限于本判决生效后三日内履行；二、被告李志明支付原告丁德佑欠款人民币159803.00元，限于本判决生效后三日内履行；三、被告汪庆洪对上述一、二项判决义务承担连带清偿责任；四、驳回原告丁德佑的其他诉讼请求。宣判后，被告汪庆洪不服本院判决，以本院在审理过程中程序违法为由向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2011年6月20日作出了（2011）成民终字第2714号民事裁定书，认为“原审判决违反法定程序，可能影响案件正确判决。裁定：一、撤销四川省邛崃市人民法院（2010）邛崃民初字第1605号民事判决；二、发回四川省邛崃市人民法院重审。”本院于2011年12月19日立案重审后，重新组成合议庭，于2013年4月22日公开开庭进行了审理。原告丁德佑的委托代理人张家荣，被告李志明及其委托代理人陶守良、被告汪庆洪，第三人高利琼、叶启荣、钟声经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定。本案现已审理终结。原告丁德佑诉称，2007年12月3日，原告与被告李志明签订《邛崃市特步店转让协议》，约定将其承租的位于西街18、20号商铺转让给原告，租赁期限为三年。2008年8月26日，原告与被告李志明又签订了《补充协议》，约定将商铺租期延长三年。2009年8月30日，原告向被告李志明支付了至2010年12月6日的租金280000元。2010年2月9日，邛崃市西街18号商铺的所有人钟声与丁少育签订《房屋租赁合同》，邛崃市西街20号商铺的所有人叶启荣与丁少育签订了《房屋租赁合同》，约定钟声、叶启荣将其所有的西街18号、20号商铺出租给丁少育，租期5年。钟声、叶启荣提前终止了与被告李志明的合同。合同终止后，被告李志明应将收取但未实际履行的2010年2月6日至2010年12月6日的租金共计233333.33元退还给原告，但被告李志明未退还。根据《补充协议》的约定，被告李志明还应偿还原告欠款159803元，第二被告承担连带清偿责任。现原告请求判令：1、被告李志明退还原告10个月租金233333.33元及至清偿之日止的利息；2、被告李志明向原告偿还债务159803元及至清偿之日的利息；3、被告汪庆洪对上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由二被告承担。被告李志明辩称，原告所述与被告李志明签订合同是事实，收到过原告支付的2009年至2010年租金280000元也是事实。争议房屋是被告李志明租赁下来经营特步，原告丁德佑也是经营特步，被告李志明是丁德佑下面的经销商，被告李志明和丁德佑签订转租协议，是将特步转租给特步。在经营一段时间后，中间人去找房东重新签订了租房协议。被告李志明和特步签订的合同以及和房东签订的合同至今没有终止，不同意返还原告剩余租金233333.33元及其资金利息。根据合同的约定，在合同终止和协议到期后才偿还欠款，故不同意偿还原告欠款159803元。因争议房屋的转租未经房东同意，故转让协议无效，主合同无效，从合同也无效，被告汪庆洪在本案中不承担连带责任。被告汪庆洪未作答辨。第三人高利琼、叶启荣未作陈述。第三人钟声未作陈述。经审理查明，本院对以下事实予以确认：1、争议租赁房屋坐落于邛崃市临邛镇西街18号商铺的所有人为钟声，20号商铺的所有人为高利琼。高利琼与叶启荣为夫妻关系。2、2006年2月8日，钟声与李志明签订了租赁钟声所有的18号商铺的《租房契约》，该契约的主要内容为：租期15年，2006年2月8日——2021年2月8日，租金每年55000元，李志明中途转租，应提前1月通知钟声，否则钟声有权收回出租房屋。同日，叶启荣与李志明签订了与上述租房合同除租金为60000元外完全雷同的《租房契约》。合同签订后，李志明在承租的西街18号、20号商铺内经营“特步”品牌系列运动用品。3、李志明在承租上述两间商铺1年后于2007年12月3日将2间讼争商铺转租给丁德佑，双方签订了《邛崃市特步店转让协议》，内容为“甲方：李志明，乙方：丁德佑。一）甲方将承租邛崃市西街18-20号特步专卖店（含原有的二三楼）转租给乙方使用。租期为三年，起租日期为2007年12月6日-2010年12月5日止。）年租金第一年为26万元，第二年为27万元，第三年为28万元。三）付款方式：租金为年付，第二年起提前两个月交房租。……”。丁德佑在承租李志明转租的西街18号、20号商铺内继续经营“特步”品牌系列运动用品。合同签订后，丁德佑如约支付了李志明2008年度租金26万元、2009年度租金27万元。2010年度租金28万元。4、2008年8月26日，李志明与丁德佑签订了一份《补充协议》，内容为“甲方：李志明，乙方：丁德佑。本协议为：李志明与丁德佑于2007年12月3日签订的《邛崃市特步店转租协议》之补充协议，本协议之内容均以上述协议条款内容为主体进行补充。协议补充内容如下：1、上述转让期限，双方确定延长三年，即2010年12月6日至2013年12月5日止，租金按当时市场行情确定，乙方享有租赁选择权及在同等条件下的优先续租权。2、截止2008年8月20日，甲方共计差乙方欠款为794159.43元，扣除下列费用后，甲方尚欠乙方款项共计159803.00元。扣除费用明细如下：☆店铺租金260000元（2007年12月6日-2008年12月5日）；☆甲方设备资产转让：30000.00元；☆甲方保证金：15000.00元；☆甲方货品：270501.00元；☆甲方劳务费：5000.00元；☆甲方代付费用：53855.50元。3、乙方同意在双方合作期内，暂不收取甲方上述欠款（159803.00元），如双方合作终止或本协议到期，甲方须于7日内归还乙方欠款。4、甲方须向乙方提供下列证件，作为协议附件：☆甲方与房东的原始租赁合同复印件一份；☆甲方付予房东的房租款收据复印件；☆甲方欠乙方159803.00元款项凭证；☆甲方收取乙方260000.00元房租凭证。……”。同日，双方签订了一份《债权债务凭证》，内容为：债权人：丁德佑，债务人：李志明。本人：李志明，于2008年8月20日欠丁德佑，款项共计159803.00元，即壹拾伍万玖仟捌佰零叁元整，特以此为凭。债权人丁德佑（签名捺印），债务人李志明（签名捺印）”。5、2008年8月26日即李志明与丁德佑签订《补充协议》同日，汪庆洪向丁德佑出具了一份《担保书》，上面记载“担保人：汪庆洪，被担保人：李志明。本人汪庆洪。6、2010年2月9日，钟声、叶启荣得知李志明在未经其同意的情况下擅自将争议房屋转租给丁德佑后，将争议房屋收回另行租赁给了丁少育并与丁少育重新签订了《房屋租赁合同》。同日，丁德佑在支付给了李志明尚余租金233333.33元未履行完毕的情况下退出了争议房屋。上述事实，有《房屋所有权证》、《结婚证》、《租房契约》、《邛崃市特步店转让协议》、《补充协议》、《收款凭证》、《担保书》等书证在案为证，上述证据足以认定以上事实。李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》转租协议是否有效。丁德佑认为，转租合同有效，该合同是双方的真实意思表示，并且合同已经实际履行，只是房东与李志明解除了租赁协议才导致后来转租合同的解除，但这并不影响转租协议的效力。李志明、汪庆洪认为转租合同无效，理由是根据李志明与房东签订的租赁合同的约定，未经出租方同意李志明不得擅自转租，而李志明在没有告知房东的情况下擅自转租了争议房屋，故该转租协议无效。本院认为，李志明与钟声、叶启荣分别签订的《租房契约》是双方就李志明承租钟声西街18号商铺、叶启荣西街20号商铺达成的租房合同，是双方的真实意思表示，且所约定的内容不违反法律的规定，故该合同合法有效。李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》转租协议是否有效？李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》是双方的真实意思表示，所约定的内容不违反法律的禁止性规定，虽然李志明未经出租人钟声、高利群的同意擅自转租争议房屋，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。”承租人李志明于2007年12月即与次承租人丁德佑签订了转租合同，而出租人钟声、高利群在2010年2月才始知李志明擅自转租房屋的事实，其期间早已超过了上述解释关于6个月除斥期间的规定，故李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》合法有效，受法律的保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》转租协议，本案中李志明没有任何证据显示该合同是任何一方采用欺诈或者胁迫的非法手段订立的合同，故该转租协议不属于合同法规定的无效合同情形中的第一种情形；本案中的转租合同不涉及国家、集体、社会公共的利益，自然不存在损害国家、集体、社会公共的利益，仅与第三人房东钟声、叶启荣的利益有关联，但转租协议的订立不影响第三人依据租赁合同向承租人李志明收取租金或者妨碍第三人对争议房屋行使的其他权利，也没有违反法律法规的强制性规定，可见，转租合同不属于无效合同规定的第（二）、（三）、（四）、（五）项的情形。李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》转租协议是双方的真实意思表示，所约定的内容不违反法律的禁止性规定，也不属于无效合同的情形，本院认定李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转让协议》转租协议合法有效。被告李志明与第三人钟声、叶启荣签订的《租房契约》中明确约定，李志明如转租应提前通知出租人，否则出租人钟声、叶启荣有权提前收回房屋。被告李志明在将争议房屋转租给原告丁德佑后从未告知第三人，第三人钟声、叶启荣在得知被告李志明未征得其同意擅自转租争议房屋给原告丁德佑后，依据双方签订的《租房契约》的约定于2009年2月9日提前收回了房屋，解除了与被告李志明签订的《租房契约》，第三人钟声、叶启荣解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”由于第三人钟声、叶启荣解除了与被告李志明签订的《租房契约》合同，导致被告李志明与原告丁德佑签订的转租《邛崃市特步店转让协议》合同也随之解除，原告丁德佑在支付了被告李志明1年的房租后剩余尚未履行房屋租金233333.33元，现原告丁德佑请求被告李志明返还，合法有据，本院予以支持，但原告丁德佑主张支付该笔租金的利息，既无合同依据也无法律规定，故本院不予支持。被告李志明辩称不同意返还该剩余租金，其抗辩占有该租金又不能提供租赁房屋供原告丁德佑租赁使用，于法于理均无据，本院予以驳回。丁德佑与李志明签订的《补充协议》第2条约定李志明尚欠丁德佑款项共计159803.00元，第3条约定如双方合作终止或本协议到期，李志明须于7日内归还丁德佑欠款159803.00元。现双方签订的《邛崃市特步店转让协议》合同已于2010年2月9日解除，丁德佑请求李志明按约定偿还欠款，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”的规定，丁德佑的该诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但丁德佑请求李志明支付该笔债务的利息，由于双方在合同中对利息未进行约定，故本院对丁德佑主张的利息的请求，不予支持。被告李志明辨称不同意偿还该债务，但又不能出示免责的事实依据和法律规定，本院予以驳回。被告汪庆洪向原告丁德佑出具了《担保书》，自愿为李志明与丁德佑签订的《邛崃市特步店转租协议》担保，并承诺保证，如果李志明未能按协议要求，导致丁德佑在协议期内无法正常使用邛崃市西街18-20号店铺经营，本人承担同等连带责任。该《担保书》是双方的真实意思表示，所约定的内容不违反法律的禁止性规定，该《担保书》合法有效。被告李志明与原告丁德佑签订的《补充协议》是对《邛崃市特步店转租协议》的补充，本协议之内容均以上述协议条款内容为主体进行补充，因此《补充协议》是《邛崃市特步店转租协议》的组成部分，被告汪庆洪对《邛崃市特步店转租协议》的保证即为是对两份协议的担保，即只要原告丁德佑在租赁期内无法正常使用邛崃市西街18-20号店铺经营及债务159803.00元，被告汪庆洪就应承担连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，丁德佑请求汪庆洪对李志明应退还的租金及债务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。据此，依照上述法律的规定，判决如下：一、被告李志明返还原告丁德佑租金人民币233333.33元，限于本判决生效后三日内履行；二、被告李志明支付原告丁德佑欠款人民币159803.00元，限于本判决生效后三日内履行；三、被告汪庆洪对上述一、二项判决义务承担连带清偿责任；四、驳回原告丁德佑的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3598元，由被告李志明负担，现已由原告垫付，被告于本判决生效后五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 邱贵良人民陪审员 王 静人民陪审员 郑文武二〇一三年十月二十八日书 记 员 江 水 关注公众号“”