（2013）金民二初字第365号

裁判日期: 2013-10-28

公开日期: 2014-10-16

案件名称

金寨县梅山镇中川翡翠城小区陈刚等112户业主与安徽省中川置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

金寨县人民法院

所属地区

金寨县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金寨县梅山镇中川翡翠城小区陈刚等112户业主,安徽省中川置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

安徽省金寨县人民法院民事判决书（2013）金民二初字第365号原告：金寨县梅山镇中川翡翠城小区陈刚等112户业主（名单附后）。诉讼代表人：冯纪仁，男，1954年1月2日生，汉族。委托代理人：吴善坤，安徽梅山法律援助中心律师。诉讼代表人：王发国，男，1955年7月4日生，汉族。委托代理人：王智勇，安徽远宏律师事务所律师。诉讼代表人：袁剑，男，1971年3月16日生，汉族。委托代理人：汪华，女，1967年9月4日生，汉族，个体户。被告：安徽省中川置业有限公司。法定代表人：孙莉，该公司董事长。委托代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。原告金寨县梅山镇中川翡翠城小区陈刚等112户业主（以下简称翡翠城业主）与被告安徽省中川置业有限公司（以下简称中川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭合并进行了审理。原告翡翠城业主的诉讼代表人冯纪仁及其委托代理人吴善坤、诉讼代表人王发国的委托代理人王智勇、诉讼代表人袁剑的委托代理人汪华，被告中川公司的委托代理人胡正发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翡翠城业主诉称：翡翠城业主为预购中川公司开发的2－8号楼商品套房自2007年起分别与中川公司签订《商品房买卖合同》，明确约定了购房面积、交房期限、逾期交房的违约责任和面积误差的处理方式。现在，由于中川公司既未按时交房，又存在实际交房面积上的误差。因此，根据合同约定，中川公司累计应向112户翡翠城业主支付违约金1155429.38元，退还面积误差价款53948.47元。两项累计应为1209377.85元。由于双方就违约金的起算时间存在争议，经协商未果，翡翠城业主遂向本院起诉，要求判令中川公司支付上述款额，承担本案全部诉讼费用。中川公司辩称：1、对诉讼代表人提出异议，无法确定是否是当事人的真实意思表示。2、诉讼代表人，不应收取任何代理费用，请法院审查，并提出司法意见。3、由于当时地质滑坡，无法施工，因此中川公司违约属不可抗力原因所致。4、本案已过诉讼时效。5、违约金的计算，应从房屋验收合格后次日开始计算。翡翠城业主为支持自己的主张在规定的时间内向法庭提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、中川公司的组织机构代码证及企业营业执照复印件，证明被告主体资格。3、商品房买卖合同复印件，证明翡翠城业主各自的购房面积、交房时间、违约金的计算方法及面积误差的处理方式。4、金寨县房地产管理局出具的各业主商品房测绘面积统计表；5、翡翠城小区2-8号楼房房地产权证，共同证明合同约定面积与实际测绘面积的误差情况。6、中川公司的交房通知书和收款收据复印件，分别证明3－8号楼和2号楼的实际交房时间。7、违约金统计表，证明中川公司应向各业主支付违约金的金额。8、面积差及应返还房价款统计表，证明各业主应增减的房价款。9、被告的承诺书，证明被告承认违约的事实和对支付违约金的具体安排。10、民事起诉状一份，证2011年各业主曾向法院主张权利，法院建议协商解决的事实。针对翡翠城业主提供的证据，中川公司提出了以下质证意见：证据1请法院核实。证据2、3对被告的主体资格无异议，商品房买卖合同真实性无异议，但需说明的是由于合同约定了交房条件，是在验收合格后交付房屋，而不能实际交付的原因中包括自然原因及建筑施工企业的人为原因，因此不能认定被告违约。证据4依据合同约定支付面积误差价款我们无异议，但要核实。证据5质证意见同证据4。证据6证明的3－8号楼的交房时间没有异议但对2号楼的交房时间有异议。证据7、8有异议，要求核减违约金的数额。证据9、10有异议，不能证明诉讼时效的中止、中断的情况。中川公司为支持自己的主张，在规定的时间内向法庭提交了以下证据：1、中川公司组织机构代码、营业执照复印件，证明被告主体资格。2、承包合同、竣工报告、验收质量报告、验收记录，证明中川公司交付的商品房符合买卖合同的约定，且经验收合格后才交付的事实。也说明被告并非恶意违约。3、放坡工程的评选意见，证明本案涉诉的房屋由于地质滑坡的原因，是房屋延期交付原因之一。针对中川公司所提供的证据，翡翠城业主的质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性无异议。证据2、3证明目的有异议，提供的证据不能达到其证明目的。且根据合同约定，即使出现了不可抗力的事由，中川公司应履行告知义务，既然中川公司没有向翡翠城业主发出相关通知，所以应推定中川公司因不可抗力等原因造成延期交房辩称理由不成立。根据合议庭评议，结合当事人的质证意见，本院对双方当事人所提供的证据分析认定如下：对翡翠城业主提供的证据的分析与认定：证据1经审查属实，且符合法律规定本院对其证明效力予以确认；证据2、3分别是中川公司的机构代码证、营业执照和《商品房买卖合同》复印件，本院经审查与原件一致，予以认定；证据4、5本院对其合法性、关联性、客观性予以确认；证据6关于交房通知书证明的3－8号楼的交房时间，因中川公司未有异议，本院予以确认。对收款收据证明2号楼的交房时间为2011年3月19日这一证明目的，中川公司虽提出异议，但没有相关证据证实，故本院对其证明目的予以确认；证据7、8、9经核实，本院予以确认；证据10民事起诉状由于没有具状人签名，不作为证据使用。对中川公司提供证据的分析与认定：证据1的合法性、客观性、关联性因翡翠城业主未有异议，予以认定；对证据2的真实性予以认定，对证明目的不予认定；证据3由于没有其他相关证据予以佐证，本院对其证明效力不予确认。根据确认的证据，本案的法律事实认定如下：2007年至2009年间，翡翠城陈刚等112户业主为购买中川公司预售的2－8号楼的商品套房，分别与中川公司签订了《商品房买卖合同》。合同明确约定了交房期限、房屋面积及延期交房的违约责任和面积误差的处理方式。其中关于交房期限，合同约定2号楼为2009年10月31日，3、4、5号楼为2008年12月31日，6、7、8号楼为2009年3月31日。如未按上述期限将验收合格的商品房交付给买受人使用，中川公司向各业主支付已交付房款的万分之一或万分之二（其中2号楼为万分之一，3、4、5、6、7、8号楼为万分之二）的违约金。同时，合同第5条规定，交付的商品房面积误差比绝对值在3%（含3%）以内，据实结算房价款。但中川公司实际交房时间均已延期：2号楼是2011年3月19日，3号楼是同年的8月31日，4号楼是8月29日，5号楼是8月27日，6、7、8号楼是9月2日。这样根据约定中川公司2至8号楼延期交房的天数分别为2号楼531天、3号楼242天、4号楼240天、5号楼238天，6、7、8号楼为155天。而且，实际交房面积也存在一定误差。本案争议的焦点是：延期交房违约金的起算时间如何确定。本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。翡翠城业主与中川公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，出售方中川公司应当按合同约定的期限及面积向购买方翡翠城业主交付商品房。延期交房应按约定承担相应的违约责任，并对实际交房面积上的误差据实结算价款。由于中川公司与翡翠城业主在签订合同时均明确约定了延期交房违约金的起算时间，因此中川公司应遵守这一约定按合同约定的交房时间的次日开始计算，所以中川公司辩称应从商品房经验收合格的次日起算的理由不成立。中川公司关于违约系地质滑坡等不可抗力因素造成及本案翡翠城业主起诉已超过诉讼时效抗辩事由因没有相应的证据支持，本院不予采信。所以，翡翠城业主要求中川公司支付延期交房的违约金及据实结算价款的诉讼请求符合双方合同的约定，本院应依法予以支持。具体数额经核实违约金累计为1155429.38元，应退还面积误差价款累计为53948.47元。两项合计为1209377.85元（详见附表）。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：被告安徽中川置业有限公司支付原告金寨县梅山镇中川翡翠城小区112户业主延期交房违约金共计1155429.38元，退还面积差价款共计53948.47元。两项合计1209377.85元（分户名单附后）。上述款额在本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15684元，由被告安徽中川置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审　判　长　　田世清审　判　员　　陈德俊人民陪审员　　方运俭二〇一三年十月二十八日审　判　员　　陈玉婷来源：百度搜索“”