（2013）浙台民终字第516号

裁判日期: 2013-10-28

公开日期: 2014-03-02

案件名称

丁小福与台州华联超市有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省台州市中级人民法院

所属地区

浙江省台州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

台州华联超市有限公司,丁小福

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省台州市中级人民法院民事判决书（2013）浙台民终字第516号上诉人（原审被告）：台州华联超市有限公司。法定代表人：王威振。委托代理人：李昌华。委托代理人：李亚芬。被上诉人（原审原告）：丁小福。委托代理人：王优飞。上诉人台州华联超市有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2011）台椒民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人台州华联超市有限公司（以下简称华联公司）的委托代理人李昌华、李亚芬、被上诉人丁小福的委托代理人王优飞被到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2003年8月5日，原告丁小福与温岭市电影发行放映公司（以下简称电影公司）签订财产租赁协议书，约定电影公司将坐落温岭市人民中路249号的温岭电影院全部房屋及空地整体出租给原告使用，允许原告转租，但须经电影公司审查同意办理有关手续。2003年8月9日，原告丁小福与被告华联公司签订了一份房屋租赁协议书，该协议主要内容：原告将其从电影公司承租的温岭电影院全部房屋以及周边空地转租给被告，被告租赁的场所由被告自主经营，租赁期限为十年，自2003年11月10日至2013年11月10日止；原告免费提供给被告装饰及内部结构改造时间3个月，即自2003年8月10日至2003年11月10日止；该协议签订生效后，被告预付租金人民币1080000元，预付金自第九年租赁期结束后自动转入第十年租金，被告于2003年11月10日前付第一年租金1080000元，第二年租金于2004年11月10日前付清，以后每年的11月10日付租金1080000元，以此类推，直至租赁期结束；双方不得以任何借口中途终止租赁、变更经营期，双方确定的十年租赁不受物价变动、经营好坏而变动，任何一方不得擅自作出变更，否则视为违约；在被告租赁期间，一切非被告原因造成该协议不能继续履行的，均由原告承担补、赔偿责任，退还未满期限租金（每年1080000元），利息按退还部分的租金从被告付清租金开始按月息千分之五结算至租金退还之日止，原告支付给被告违约金300000元，原告负责赔偿被告投入的固定资产（设备、设施、装饰及其它物件），赔偿金按当年市场评估价计算。电影公司当时的法定代表人陈永福在上述协议书上签字并加盖电影公司的公章。在合同履行过程中，被告于2003年8月9日、8月13日两次向原告预付租金合计1080000元，于2003年12月5日至2007年10月30日七次向原告支付租金合计3740000元。2007年，电影公司因与原告房屋租赁合同纠纷一案起诉至台州市中级人民法院。在该案诉讼中，该院于2007年11月21日裁定冻结被告应支付给原告的租金580000元。2008年5月6日，被告以暂借款的形式支付给原告580000元。2008年9月27日，台州市中级人民法院作出（2007）台民一初字第82号民事判决书，判决：解除电影公司与原告于2003年8月5日签订的财产租赁协议书；限原告返还租赁物，同时向电影公司支付租金及利息。该判决生效后，电影公司申请强制执行，台州市中级人民法院于2009年3月20日发出通知，要求被告在2009年4月15日前腾空出屋。被告于2009年5月5日将温岭电影院的房屋承租使用权交还电影公司并签订移交协议。2010年2月10日，原告与电影公司及案外人方远建设集团股份有限公司达成执行和解协议。原审法院审理认为，被告在该院（2009）台椒民初字第759号案件中起诉要求原告返还租金及承担违约责任，原告就被告支付拖欠租金并承担利息损失，既可以在该案中提出反诉，也可以另案起诉，故原告提起本案诉讼并不违反法律规定。原告经电影公司同意，将其承租的温岭电影院全部房屋及空地转租给被告，并签订房屋租赁协议书，该协议书系当事人双方的真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定全面、正确地履行自己的义务。原告与电影公司的租赁合同经法院判决解除，并不意味着原、被告之间租赁合同也随之解除，双方的租赁合同仍在履行，后因电影公司申请强制执行收回租赁物，才导致本案合同无法继续履行，故被告应支付至租赁物被收回之前期间的租金。台州市中级人民法院通知被告在2009年4月15日前腾空出屋，被告于2009年5月5日将房屋承租使用权交还电影公司，现原告主张被告支付租金的截止时间为2009年4月15日并无不当。被告辩解原告免除了租赁期间的一年租金缺乏依据，故被告应支付2003年11月10日至2009年4月15日期间的租金合计5861589元（1080000元／年×5年＋1080000元÷365天×156天），被告已支付租金5400000元（包括预付租金1080000元及以暂借款的形式支付的580000元），尚需支付租金461589元。原告是否开具收取租金发票，不构成被告拒付租金的抗辩事由。故对原告要求被告支付租金461589元的诉讼请求予以支持。按照合同约定，被告拖欠的租金应在2008年11月10日前支付，故被告构成逾期支付租金的违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中未约定被告不按约支付租金的违约责任，但约定了在协议不能履行时，原告退还被告未满期限租金的利息按月息千分之五结算，由于退还租金及逾期支付租金均涉及合同不能正常履行情况下的违约责任问题，属同一性质的事项，根据同一事项相同处理的原理，被告未支付租金可按上述约定承担原告利息损失。原告主张被告赔偿的利息损失数额，以461589元为基数，按月息千分之五计算自2008年11月10日起至2010年12月23日止为59468元（0.005÷30天×773天×461589元），且要求计算至实际付款之日止，并无不当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：被告台州华联超市有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付给原告丁小福租金461589元，同时赔偿给原告丁小福该款的利息损失（自2008年11月10日起至2010年12月23日止为59468元，自2010年12月24日起至判决确定给付之日的利息按月息千分之五计算）。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4510元（原告已预交，已减半收取），由被告台州华联超市有限公司负担。宣判后，华联公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人拖欠被上诉人租金不符合客观事实。在上诉人承租被上诉人房屋期限内的2004年，由于房屋所有权人电影公司的原因，造成门店无法正常营业。上诉人曾将该情况反映给被上诉人，被上诉人也口头承诺免除上诉人的2004年房屋租金。虽然上诉人在一审庭审时没有向法庭提供此方面的直接证据，但从被上诉人向上诉人开具房租的收据中可以明显地看出，免除上诉人应缴纳的2004年租金是双方共同意思的体现。否则，就不会出现2004年以后的房屋租金已经全部支付而2004年的房租却一直处于未付状态。二、上诉人与被上诉人房屋租赁关系是基于被上诉人与电影公司之间存在的房屋租赁关系为基础的，既然被上诉人与电影公司之间的房屋租赁合同经法院判决而解除，则上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同当然也随之解除。租赁合同解除后，不管上诉人是否还在使用所承租的房屋，上诉人均无需再向被上诉人支付合同解除后的房屋租金。故一审法院将上诉人应付的租金算至2009年4月15日，即上诉人交还房屋的时间，也是非常不当的。三、一审法院确定上诉人向被上诉人赔偿利息损失缺乏事实依据。根据本案的相关事实，上诉人并没有拖欠被上诉人的房屋租金。退一步说，假如就算拖欠一部分的租金，房屋租赁合同中也没有约定上诉人应赔偿被上诉人的利息损失。因此，一审法院确定被上诉人主张赔偿利息损失合理明显不当，也违反了当事人的意思自治原则。综上，请求依法改判。丁小福答辩称：一、被上诉人从未口头承诺免除2011年房屋租金，领付款收据也无法体现上诉人的主张，故上诉人所称免除其2004年的租金无事实和法律依据。二、被上诉人与电影公司的租赁合同经法院判决解除，并不意味着本案双方的租赁合同随之解除，双方的租赁合同仍在履行。后因电影公司申请强制执行，收回租赁物，才导致本案合同无法继续履行。故上诉人应支付至租赁物被收回之前的租金，完全符合双方的约定。且台州市中级人民法院通知上诉人在2009年4月15日前腾空出屋，上诉人实际于2009年5月5日将房屋交还给了电影公司。三、一审判决上诉人支付利息损失，符合法律规定。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间于2003年8月9日签订的房屋租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为合法有效。据此，合同的双方当事人均应按约定享有权利和承担义务。上诉人上诉称被上诉人口头承诺免除其2004年的租金，并提供了领款凭证予以佐证。但其提供的该证据并不足以证明该主张，故上诉人应承担举证不能的法律后果。被上诉人与电影公司之间的合同经法院判决解除后，并不意味着上诉人与被上诉人之间的合同必然随之解除，且根据本案查明的事实，上诉人于2009年5月5日将讼争的房屋交还电影公司并签订移交协议，因此，上诉人应支付租赁物被收回前的租金或占有使用费。因上诉人拖欠租金，被上诉人有权要求上诉人支付该租金及赔偿损失。故一审结合合同约定退还租金的利息标准计算本案的利息损失数额并无不当。综上，上诉人上诉缺乏法律和事实依据，本院不予支持。一审判决得当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9020元，由上诉人台州华联超市有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　邬卫国审判员　陈　龙审判员　徐黎明二〇一三年十月二十八日代书记员　严　凌关注公众号“”