（2013）锦江民初字第2813号

裁判日期: 2013-10-28

公开日期: 2014-12-08

案件名称

谢忠源与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢忠源,成都新界广场商业有限公司,成都洋洋摩尔百货有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第七十一条

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2013）锦江民初字第2813号原告谢忠源。被告成都新界广场商业有限公司，住所地：成都市锦江区天府广场东御街55-223号。法定代表人朱海，职务：总经理。委托代理人李继承，四川衡平律师事务所律师。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，职务：董事长。委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。委托代理人黄薇，四川英济律师事务所律师。原告谢忠源与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员雷膦绮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢忠源、被告新界公司的法定代表人朱海、洋洋公司的委托代理人黄薇到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，本案现已审理终结。原告谢忠源诉称，2004年3月2日，原告投资购买了成都东御街55号1栋-2层63-95号海发商厦商业房屋，取得了房屋产权证、国土证，同日，谢忠源与被告新界公司签订《合同经营协议》。协议约定：1、合作期自2004年3月2日起至2012年2月28日止，共七年零363天；2、合作期间，被告新界公司按原告物业原始购物价的7%向原告支付固定收益；3、合作经营期满后，被告将该房屋楼层区位完好退还给原告。在合作经营协议期间，被告新界公司将物业转租给洋洋公司进行实际经营。2012年2月28日合作经营期满后，二被告拒不履行将房屋楼层区位完好退还给原告之约定。请求判令：1按原告商铺原始购买价的25%（税后）的标准计算年占用费，依法判令二被告赔偿原告自2012年8月1日开始占用原告物业期间的占用费，直到二被告退还原告的物业为止（截止2013年7月10日，占用费为26689元）；2、二被告每季度按第一条诉讼请求标准准时向原告支付占用费，并且占用费标准按年递增8%，直到非法占用行为终止时间为止；3、二被告承担本案诉讼费、律师费、误工费。在庭审中，原告谢忠源将第一项诉讼请求中，物业使用费的计算时间明确为2012年8月1日起至2013年8月29日。被告新界公司答辩称，原告请求按原告商铺原始购买价的25%（税后）的标准计算租金无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告洋洋公司答辩称，1、原告请求按原告商铺原始购买价的25%（税后）的标准计算租金无法律依据，原告请求商铺占用费标准按年递增8%无事实依据，原告请求被告支付诉讼费、律师费、误工费无依据，2、被告与多数业主的签约标准都是以税后15%来计算的，请求法院驳回原告的第1、2、3项诉讼请求。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺并取得了该房的《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋-2层63-95号；规划用途：商业”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2004年3月2日，摩尔经营公司（甲方）与谢忠源（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2004年3月2日起，至2012年2月28日止，共七年零363天；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业-2层63区95号的房屋楼层区位，购置价112939元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即7906元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”在协议履行期间，摩尔经营公司将其在《合作经营协议》中的权利义务全部转移给新界公司。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出（2006）成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与摩尔经营公司签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满，原告与洋洋公司一致确认，合作经营期限内的租金原告已全部领取完毕。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。另查明，从《合作经营协议》到期次日2012年2月29日起至2012年7月31日，洋洋公司向原告谢忠源支付物业使用费7147.65元。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、新界公司、洋洋公司信息查询单、企业名称变更核准通知书、房产证、海发商城分户平面图及摊位平面图、合作经营协议、关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议、（2006）成民初字第486号民事判决书、（2007）川民终字第384号民事判决书、洋洋公司支付租金凭证、业主委员会备案情况、成都市海发商厦管理规约、签约统计表及本院对签约业主的调查情况说明。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收取物业使用费，提高占有使用费标准。本案的争议焦点在于：新界公司、洋洋公司向原告支付物业占有使用费的标准以及是否应当向原告支付诉讼费、律师费、误工费。对于该项争议焦点，本院认为，新界公司与原告签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，现新界公司并未继续占用其商铺，故原告要求新界公司赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于占有使用费标准问题，原告主张按照原购房价的25%（税后）向其支付使用费以及使用费每年按8%的标准递增。本院认为，原告主张按照原购房价的25%（税后）向其支付使用费并未提交任何证据，不能证明其主张。对于使用费标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算，在庭审中，原告谢忠源明确了主张物业使用费的时间为2012年8月1日至2013年8月29日。对于原告请求使用费每年按8%的标准递增，由于原告未向本院提交任何证据予以证明，亦无任何标准可参照，对该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告支付律师费和误工费，由于原告未向本院提供相应的依据和费用凭证，对于该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢忠源支付物业使用费（从2012年8月1日起至2013年8月29日，按112939元×15%／365天×实际占用天数为标准计算所得金额）；二、驳回原告谢忠源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费468元，减半收取234元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　雷膦绮二〇一三年十月二十八日书　记　员　　余　丹百度搜索“”