（2013）金牛民初字第7336号
裁判日期: 2013-10-28
公开日期: 2015-12-03
案件名称
成都市品源物业管理有限公司与金牛区数码村第三届业主委员会物业管理纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市品源物业管理有限公司,金牛区数码村第三届业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第四十条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条，第十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第7336号原告成都市品源物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人ＸＸ，董事长。委托代理人游文。被告金牛区数码村第三届业主委员会。住所地：成都市金牛区。负责人王政忠，主任。委托代理人谢宏，四川弘齐律师事务所律师。原告成都市品源物业管理有限公司与被告金牛区数码村第三届业主委员会物业管理纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨阳独任审判，于2013年9月11日公开开庭进行了审理。原告成都市品源物业管理有限公司（以下简称品源物业公司）的委托代理人游文、被告金牛区数码村第三届业主委员会（以下简称数码村第三届业委会）的负责人王政忠以及委托代理人谢宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告品源物业公司诉称，其与被告数码村第三届业委会于2011年7月1日签订了《委托物业服务协议》，双方之间形成了委托物业服务合同关系。合同约定服务期限一年。其依约履行了物业服务义务，在服务期限届满时，被告数码村第三届业委会尚拖欠其水电损耗款项和汽车道闸折旧款项。后经金牛区九里堤街道北路社区人民调解委员会主持调解，双方于2012年9月13日签订《人民调解协议书》，后于2012年9月26日签订《还款协议》，约定被告数码村第三届业委会实际需支付其费用为61053.68元，并约定了还款方式。后被告数码村第三届业委会未按照协议履行还款义务，为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、被告数码村第三届业委会向原告品源物业公司支付61053.68元；2、本案诉讼费由被告数码村业委会承担。被告数码村业委会辩称，1、答辩人的主体不适格。双方虽然签订物业服务合同，但是答辩人只是作为一个代理人，并无独立的承担民事责任的能力并且无独立财产。2、水电费并不应该由业主委员会来承担，代表产生的法律后果应该是被代表人（即全体业主）来承担，同代理人没有直接关系。3、针对人民调解协议书，业委会不是代表全体业主的真实意思表示。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告数码村第三届业委会系2011年5月18日经业主大会表决选举产生，并于2011年6月9日经成都市金牛区房产管理局备案。2011年7月1日，被告数码村第三届业委会（甲方）代表金牛区数码村业主大会与原告品源物业公司（乙方）签订《物业管理临时服务合同》，约定由原告品源物业公司向金牛区数码村业主提供暂时服务，时间为2011年7月1日至2012年6月30日。合同第十四条约定，非一户一表的水费、电费的代收代缴服务由原告品源物业公司承担。合同第三十六条约定，乙方承诺其进入甲方小区起一个月内，将出资安装小区自动门禁系统一套以及进行小区围墙周界的安防系统及围墙改造并自行承担部分费用。以上两个条件作为乙方进场的先决条件。若该合同期满后双方续签物管合同，以上费用不用返还乙方。若合同期满后双方不在续签合同，则由接任物管公司折价支付给乙方。后原告品源物业公司入场为数码村业主提供物业服务。2012年7月1日，原告品源物业公司核定了数码村水电损耗情况，确定为共计100059.3元。2012年8月25日，被告数码村第三届业委会确认，经过其组织人员对小区分户表抽样核查和对小区公共能耗（即物业用水、用电、楼道灯、路灯等）实际抽段核查，认为原告品源物业公司确定的水电损耗基本无误，并确定待下一步与原告品源物业公司分清责任后，再行分摊。2012年9月13日，成都市金牛区九里堤街道九里堤北路社区人民调解委员会组织原告品源物业公司的项目经理游文与时任业委会主任的祝继红调解。经调解，双方自愿达成如下协议：按照物业公司承担4成，业主大会承担6成的原则，一次性解决数码村水电损耗纠纷，结算至2012年9月底。2013年9月26日，被告数码村第三届业委会与原告品源物业公司签订还款协议，约定数码村业主还需支付给品源物业管理有限公司的费用包括水电损耗部分和汽车道闸折旧部分共计61053.68元，并约定了上述费用分三次支付。因被告数码村第三届业委会未按照约定支付上述款项，原告品源物业公司起诉来院，并提出如上诉讼请求。以上事实，有数码村第三届业委会换届备案资料、《物业管理临时服务合同》、《人民调解协议书》、数码村水电损耗核定情况表、还款协议一份、庭审笔录、当事人一致陈述在案为证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”。本案的争议焦点为：被告数码村第三届业委会是否是本案的适格主体。本院认为，被告数码村第三届业委会是本案的适格主体，理由如下：第一，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定以及参照最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》的意见，被告数码村第三届业委会符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定的“其他组织”的条件，可以以自己名义应诉。第二，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”，第十二条规定：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，故业主委员会作为业主大会的执行机构，其性质属于自治组织，其由业主大会选举确定，并根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，其具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果应及于全体业主。第三，根据法律规定，业主委员会具有监督、协助履行物业服务合同的职责，本案涉及的小区水电损耗及汽车道闸归属折旧的争议应属于物业服务合同履行过程中产生的纠纷，被告数码村第三届业委会参与人民调解解决水电损耗问题、核定水电损耗具体数额以及签订还款协议的行为，应视为履行“监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”的行为，是在其职责范围内的履职行为，其行为的效力及于全体业主。因本案并不涉及个别业主拖欠物管费的问题，故被告数码村第三届业委会关于原告品源物业公司应直接起诉业主的主张，本院不予支持。第四，被告数码村第三届业委会以及金牛区数码村业主大会在还款协议上盖章的行为，足以使原告品源物业公司信赖被告数码村第三届业委会已经获得相应的授权，被告数码村第三届业委会关于其并无相应授权的主张，本院不予支持。第五，本案中无证据表明被告数码村第三届业委会的决定因侵害业主利益并经法定程序予以撤销，故对全体业主仍有约束力，行为的后果应为全体业主承担。综上，本院认定被告数码村第三届业委会与原告品源物业公司于2013年9月26日签订的还款协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方应当诚实履行，原告品源物业公司请求被告数码村第三届业委会支付61053.68元的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，判决如下：金牛区数码村第三届业主委员会于本判决生效之日起15日内向成都市品源物业管理有限公司支付61053.68元。如未在本院指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元，因适用简易程序审理并结案减半收取663元，由金牛区数码村第三届业主委员会承担。如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 杨阳二〇一三年十月二十八日书 记 员 冉倩 来源：百度“”