（2013）宾民一初字第1217号
裁判日期: 2013-10-27
公开日期: 2014-03-17
案件名称
（2013）宾民一初字第1217号周静、蒋兆录与被告农耀山等人房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宾阳县人民法院
所属地区
宾阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周静,蒋兆录,农耀山,南宁住房公积金管理中心,中国农业银行股份有限公司宾阳县支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第八十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）宾民一初字第1217号原告周静，女，1987年12月出生，汉族。原告蒋兆录，男，1986年11月出生，汉族。上述原告委托人谭光星，广西安信律师事务所律师。被告农耀山，男，1962年11月出生。第三人南宁住房公积金管理中心。法定代表人王林一，该中心主任。委托代理人李正敏，广西天承律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司宾阳县支行。法定代表人吴彩珍，该行行长。委托代理人庞雪梅，女，该行职员。原告周静、蒋兆录诉与被告农耀山、第三人中国农业银行股份有限公司宾阳县支行、南宁住房公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月24日受理后，依法追加中国农业银行股份有限公司宾阳县支行、南宁住房公积金管理中心作为本案的第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2013年9月30日公开开庭审理，原告及其委托代理人，第三人中国农业银行股份有限公司宾阳县支行委托代理人、南宁住房公积金管理中心委托代理人到庭参加诉讼，被告农耀山经合法传唤没有到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告诉称：2010年8月30日，被告农耀山向宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司购买了宾阳县“城市上品”小区A座25号层A2506房屋，总价款为265043元，为付清房屋价款，被告以公积金贷款的方式向农行宾阳县支行贷款212000元，并用A座25号层A2506房屋作贷款抵押。2012年4月13日，被告将“城市上品”小区A座25号层A2506房屋转买给原告，经协商，原告与被告就房屋转买问题达成如下协议：被告将“城市上品”小区A座25号层A2506房屋转买给原告，双方议定的房屋售价为125000元（不包含被告为购买该房屋向农行宾阳县支行贷款数），同时原告负责归还被告为购买该房屋向农行宾阳县支行贷款数，被告积极配合乙方办理有关房产过户手续。合同签订后，被告已经将房屋交给原告装修、使用，原告亦按照合同的规定支付了应付的购房费用及相关的贷款数。目前“城市上品”小区A座25号层A2506房屋因贷款问题被抵押在农行宾阳县支行，南宁住房公积金管理中心及农行宾阳县支行不同意被告将债务转移给原告，同时，被告也没有按照协议的约定履行协助原告办理有关房屋过户手续，为了维护自己的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法判决：确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；被告协助原告办理房屋过户手续。原告为证明自己的主张向法院提供的主要证据有：1、商品房买卖合同书：证明被告向宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司购买了宾阳县“城市上品”小区A座25号层A2506房屋，总价款为265043元。2、房屋买卖合同：证明被告已经向原告转卖了宾阳县“城市上品”小区A座25号层A2506房屋，并约定了双方当事人的义务关系。3、银行卡存拆业务回单：证明原告已经按照约定支付了房款及相关的贷款。4、住房公积金个人住房委托贷款借款合同：证明为付清房屋价款，被告以公积金贷款的方式向农行宾阳县支行贷款212000元，并用A座25号层A2506房屋作贷款抵押。5、归还贷款凭据及还款协议书：证明原告已经通过农阳芳的银行账号归还了农耀山所欠的农行贷款。被告农耀山没有答辩。第三人南宁住房公积金管理中心、农行宾阳县支行称：被告农耀山为付清房屋价款，被告以公积金贷款的方式向农行宾阳县支行贷款212000元，并用A座25号层A2506房屋作贷款抵押符合事实，但被告转买A座25号层A2506房屋后，将应交的贷款数转移给原告承担，没有经过我方的同意，对于这种违法行为，我方不认可，原告签订的房屋买卖合同不成立。除非我方的贷款数已经全部收回，利益得到全部保护。我方才认可该房屋的买卖合同成立。第三人为证明自己的主张向法院提供的证明有：1、《住房公积金委托贷款协议》：证明南宁住房公积金管理中心与与农业银行系统存在委托贷款关系。2、借款合同及凭证：证明原告的贷款委托人农业银行宾阳县支行与被告签订了贷款合同并已经按照约定向被告发放了贷款。3、商品房抵押权预告：证明被告用自有的宾阳县城市上品的A座25号层A2506房屋作为贷款提供抵押担保。本案争议焦点：1、原告与被告签订的合同在目前的情况下是否有效？2、被告是否应该协助原告办理房屋过户手续？证据的分析和认定：原告、第三人提出的证据材料，到庭各方均认可，被告农耀山在本案中没有答辩和质证，视为放弃质辩权利。本院对原告、第三人提供的证据的真实性、合法予以采信。经审查原告提交的证明材料进行分析和认定，并综合当事人的陈述后，2010年8月30日，被告农耀山向宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司购买了宾阳县“城市上品”小区A座25号层A2506房屋，总价款为265043元，为付清房屋价款，被告以公积金贷款的方式向农行宾阳县支行贷款212000元，并用A座25号层A2506房屋作贷款抵押。2012年4月13日，被告将“城市上品”小区A座25号层A2506房屋转买给原告，经协商，原告与被告就房屋转买问题达成如下协议：被告将“城市上品”小区A座25号层A2506房屋转买给原告，双方议定的房屋售价为125000元（不包含被告为购买该房屋向农行宾阳县支行贷款数额），同时原告负责归还被告为购买该房屋向农行宾阳县支行的贷款；被告积极配合原告办理有关房产过户手续。合同签订后，被告已经将房屋交给原告装修、使用，原告亦按照合同的规定支付了应付的购房费用及相关的贷款。但被告没有按照合同的约定协助原告办理房屋过户手续。另查明：2010年7月1日，南宁住房公积金管理中心与农行广西区分行签订《住房公积金委托贷款协议》，约定由广西农行系统承办南宁住房公积金管理中心委托的住房公积金个人贷款业务。2010年11月9日，被告农耀山与中国农业银行股份有限公司宾阳县支行签订签订《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，该合同约定：由农行宾阳县支行向被告发放贷款212000元，贷款期限12年，被告农耀山用位于宾阳县城市上品的A座25号层A2506房屋为贷款提供抵押担保，被告农耀山的配偶农阳芳作贷款担保人。同日，农行宾阳县支行已经按约向被告发放了全部贷款，但被告没有经第三人的同意的情况下，于2012年4月13日将用来抵押的房屋转卖给了原告蒋兆录、周静二人。在诉讼中，原告周静、蒋兆录已经通过农阳芳（被告农耀山的前妻，贷款担保人，目前农耀山与农阳芳已经办理离婚手续）的银行账号归还了被告所欠的全部贷款本金及利息共计175021.36元，第三人认可农阳芳及原告周静、蒋兆录的还款行为，并表示被告已经全部履行了归还贷款的义务。本院认为，被告农耀山与第三人南宁住房公积金、农行宾阳县支行与被告签订的借款合同及抵押合同为合法、有效合同；对于合同约定义务的转移必须经过权利人的同意，转移义务的行为才能成立，原告和被告签订房屋买卖合同时，将被告应归还贷款的义务转移给原告，没有经过权利人，即第三人的同意，损害了第三人的利益，应为无效合同。但在诉讼中，原告周静、蒋兆录已经代被告农耀山归还了被告所欠的全部贷款本金及利息，并得到第三人的认可；妨碍原告与被告签订房屋买卖合同成立的法律事由已经清除。因此，应确认原告与被告签订的房屋买卖合同成立，并具有法律效力。对于具有法律效力的合同，合同的当事人应该共同遵守，在本案中，原告已经履行了合同约定的义务，但被告没有按照约定协助原告办理房屋过户手续，属于违约行为，被告应继续履行自己应承担的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告周静、蒋兆录与被告农耀山签订的《房屋买卖合同》为合法、有效合同。二、被告农耀山协助原告周静、蒋兆录办理“城市上品”小区A座25号层A2506号房屋产权变更登记（过户）手续。案件受理费5276元，由原告负担2000元，被告负担3276元。上述应承担义务，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起三十日内履行完毕。逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁中级人民法院。同时递交上诉受理费5276元，（开户名：南宁中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行南宁竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 韦瑞奎代审 判员 杨振龙人民陪审员 吴柳珍二〇一三年十月二十七日书 记 员 李 桃 微信公众号“”