（2013）亭民初字第3517号

裁判日期: 2013-10-26

公开日期: 2014-03-18

案件名称

吉雪梅,张洁与上海鑫飞投资管理有限公司,盐城市国飞绿色置业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

盐城市亭湖区人民法院

所属地区

盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吉雪梅,张洁,上海鑫飞投资管理有限公司,盐城市国飞绿色置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十二条，第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省盐城市亭湖区人民法院民事判决书（2013）亭民初字第3517号原告吉雪梅，女。原告张洁，女。两原告共同委托代理人辛亚超，江苏辛亚超律师事务所律师。被告上海鑫飞投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区曹安公路3918号201室。法定代表人詹学平，该公司董事长。被告盐城市国飞绿色置业有限公司，住所地盐城市东进中路15号。法定代表人林财发，该公司董事长。两被告共同委托代理人潘刚，江苏瑞信律师事务所律师。原告吉雪梅、张洁与被告上海鑫飞投资管理有限公司（以下简称鑫飞投资公司）、盐城市国飞绿色置业有限公司（以下简称国飞置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，依法由审判员邵伟适用简易程序独任审判。本案在审理过程中，本院根据原告等148户的申请，对被告国飞置业公司205万元的财产予以保全。本院于同年9月6日对本案公开开庭进行了审理。原告吉雪梅、张洁的委托代理人辛亚超，被告鑫飞投资公司、被告国飞置业公司共同委托代理人潘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉雪梅、张洁诉称：2009年1月，原告购买被告国飞置业公司开发的位于盐城市迎宾南路＊＊号的商城＊＊号商铺，并与被告鑫飞投资公司签订5年期限的委托经营合同。约定租金从2012年10月1日起分八期均付。国飞置业公司为鑫飞投资公司履约提供连带保证担保。鑫飞投资公司现已支付合同约定的第一、二期租金，第三期租金应当在2013年6月底前给付。经原告多次催要，鑫飞投资公司未能履行给付义务，国飞置业公司也未能承担代偿责任。请求法院判令：被告鑫飞投资公司、国飞置业公司承担连带责任，向原告支付租金10649元，并支付利息（从2013年7月1日起至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率标准计算）。被告鑫飞投资公司辩称：1、我公司同意将从承租户处实际收取的租金支付给业主，按照整个物业租出面积与各业主的物业面积所占比例分配。2、本案是委托合同纠纷而非租赁合同纠纷。3、被告只有将原告委托租赁的商铺招租出去，将收取的承租户租金作为支付原告的租金来源，由于市政建设等原因，导致已出租房屋的部分承租户纷纷退租（141户），之后空置的房屋因道路不畅等客观原因未能招租成功。4、我公司通过降低租金的方式将“皇廷盛宴”等经营户招租进场经营，但绝大部分商铺仍无法出租，对于不能出租的，我公司已向委托人（业主）发出了解除合同通知书。恳请法院根据本案实际情况公正处理本案。被告国飞置业公司答辩称：本案原告与鑫飞投资公司之间是委托合同关系，不是普通的债权债务关系，所以我公司不承担保证担保责任。经审理查明：2009年1月12日，原告吉雪梅、张洁与被告鑫飞投资公司、国飞置业公司签订一份《尚城国际购物中心商铺委托经营合同》。合同约定：原告自愿在约定时间内将其购买的位于盐城市亭湖区迎宾南路＊＊号尚城国际购物中心建筑面积为29.12平方米的＊＊号商铺的经营权委托给鑫飞投资公司，并由后者以自身名义组织经营管理或招商出租。委托期限为5年。委托起始日自商铺交付使用三个月后开始计算，即从2009年10月1日至2014年9月30日终止。租金标准及支付时间：因考虑前期市场培育及经营风险，租金从第四年开始按季度支付；每期鑫飞投资公司给付原告租金10649元，计八期，合计85193元。第一期支付时间为2012年12月25日至31日，第二期支付时间为2013年3月25日至31日，第三期支付时间为2013年6月25日至30日（以后各期按季度类推至2014年9月30日止）。合同一经签订，双方均不得因任何原因中途中止或解除。如任何一方终止本合同，须按合同终止时该年年租金总额的两倍支付违约金给对方。被告国飞置业公司为鑫飞投资公司履约担保单位，鑫飞投资公司若有不能履行合同约定之处，国飞置业公司承担连带保证履约责任。上述合同签订后，被告鑫飞投资公司按约取得原告的商铺，其在租用原告商铺的同时，还租用同一栋建筑物内多个不同所有权人的商铺一并对外招租经营。鑫飞投资公司按约支付了2012年10月1日至2013年3月31日的六个月（两期）租金。2013年4月1日至2013年6月30日第三期租金未能给付原告。原告在2013年6月30日合同约定的给付租金最后期限届满后，向两被告索要未果，遂向本院提起诉讼。在本案诉讼期间，鑫飞投资公司向部分业主发出了解除合同通知书。上述事实，有原、被告之间签订的《尚城国际购物中心商铺委托经营合同》，以及原被告当事人、代理人当庭陈述予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为：一、原告与被告鑫飞投资公司之间签订的合同性质；二、被告鑫飞投资公司应当给付的租金标准；三、被告国飞置业公司是否应当承担保证责任。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告所签订的租赁合同，不违反国家相关法律的规定，为有效约定，系双方当事人真实意思表示，对合同双方均具有约束力。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。关于争议焦点一，本院认为，本案中合同名称虽然为“委托经营合同”，但从合同的具体内容来看，原告将房屋交付给鑫飞投资公司，由鑫飞投资公司统一对外招租，无论鑫飞投资公司是否收到租金、能够收取多少租金，鑫飞投资公司均向原告支付合同约定的定额租金，故双方所签合同的内容完全符合租赁合同的法律特征。委托合同的特征是由委托人委托受托人完成委托事务，由委托人向受托人支付报酬。本案中，根据双方合同约定，原告将房屋交给鑫飞投资公司之后，由鑫飞投资公司与承租人签订合同并向承租人收取租金，而不是鑫飞投资公司将租金给付原告后由原告给付鑫飞投资公司报酬，涉案合同显然不符合委托合同的特征。故本案合同性质应认定为租赁合同，而鑫飞投资公司与实际承租人之间为转租赁关系，而非受托人与第三人的关系。关于争议焦点二，由于本案合同性质是租赁合同，合同已明确约定了鑫飞投资公司应当给付原告的租金标准，合同对租金的约定不违反法律规定，因此，鑫飞投资公司应当按照合同的约定向原告支付租金。关于鑫飞投资公司辩称的以收取的实际承租户的租金金额支付给业主的观点，虽然鑫飞投资公司辩解其因各种因素经营亏损，收入的租金不足以支付应当给付业主的到期租金，但本案合同约定的租赁期限为5年，现合同尚在履行期内，即便鑫飞投资公司经营亏损，也是因为其在与原告签订协议时对市场租赁的前景及商业风险未能作出正确判断和预估，该风险责任应由鑫飞投资公司自己承担，而不应转嫁给业主。虽然鑫飞投资公司陈述其向部分业主发出了解除合同通知书，但鑫飞投资公司未能举证证明其具备法律规定的可以解除合同的事由，也未经合同各方当事人协商一致变更或解除合同，故各方当事人应当按照合同的约定继续履行。被告鑫飞投资公司应当按照合同约定的标准和期限向原告给付租金。由于鑫飞投资公司未能按照合同约定的期限给付租金，原告有权要求鑫飞投资公司从合同约定的给付日期起，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付延期付款的利息。关于争议焦点三，本案当事人所签合同约定，鑫飞投资公司若有不能履行合同约定之处，国飞置业公司承担连带保证履约责任。现鑫飞投资公司未能履行给付租金的义务，且根据租赁合同的约定，租金给付的金额和期限是确定的，原告与鑫飞投资公司之间的债权数额是明确的，故国飞置业公司依法应当对鑫飞投资公司应当给付原告的租金及利息承担连带保证责任。国飞置业公司在承担保证责任后，有权向债务人鑫飞投资公司追偿。综上，原告要求被告鑫飞投资公司给付租金及利息，被告国飞置业公司承担连带责任的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告鑫飞投资公司、被告国飞置业公司提出本案合同系委托合同，不应按照合同约定的标准给付租金、不应承担担保责任等抗辩意见，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海鑫飞投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告吉雪梅、张洁房屋租金10649元，并支付相应利息（计息期间及标准：自2013年7月1日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付）。二、被告盐城市国飞绿色置业有限公司对上海鑫飞投资管理有限公司给付原告吉雪梅、张洁上述租金及利息承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取35元，财产保全申请费35元，均由被告上海鑫飞投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员　邵　伟二〇一三年十月二十六日书记员　商一娟本判决引用之法条一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”