（2013）邛崃民初字第1729号
裁判日期: 2013-10-26
公开日期: 2014-02-19
案件名称
李某某与四川浩博物业管理有限责任公司、成都银行股份有限公司邛崃支行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邛崃市人民法院
所属地区
邛崃市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李利明,四川浩博物业管理有限责任公司,成都银行股份有限公司邛崃支行
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条，第一百一十三条
全文
四川省邛崃市人民法院民 事 判 决 书（2013）邛崃民初字第1729号原告李利明。委托代理人徐志忠，四川众旺律师事务所律师。被告四川浩博物业管理有限责任公司，住所地：成都市武侯区武科东四路1栋2号附1号。委托代理人王曦。被告成都银行股份有限公司邛崃支行，住所地：邛崃市临邛镇棉花街。法定代表人刘浩，经理。委托代理人何淼，北京市天铎（广州）律师事务所律师。原告李利明诉被告四川浩博物业管理有限责任公司（以下简称浩博公司）、被告成都银行股份有限公司邛崃支行（以下简称成都银行）租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐志忠，被告浩博公司的委托代理人王曦，被告成都银行的委托代理人何淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年8月3日，原告与被告浩博公司签订了《邛崃市新城国际商业广场委托经营管理合同》，约定原告将购买并取得产权的位于邛崃市新城国际4幢4-1-6号房屋委托给浩博公司经营，委托经营期限为5年。签订协议后，双方开始按月履行自己的义务。被告浩博公司将房屋转租给被告成都银行。2010年1月10日前，被告应支付当年的委托经营回报，但直到2010年3月10日，被告浩博公司仍未付款。在此情况下，原告于2010年3月12日向被告发出解除合同通知。此后，原告又委托四川众旺律师事务所向被告浩博公司发出通知。被告浩博公司收到通知后，未作出任何反应。2010年10月19日，原告向邛崃市人民法院提起诉讼，要求二被告腾退房屋、恢复原状、承担违约责任、支付商铺使用费等。在诉讼中，原告撤回了要求支付铺面使用费的诉讼请求。人民法院经开庭审理后于2011年7月12日作出（2010）邛崃民初字第2009年民事判决书，判决被告腾退并返还房屋给原告，该判决中，确认双方的合同自2010年3月12日解除。被告浩博公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2012年3月31日作出（2012）成民终字第655号民事判决：驳回上诉，维持原判决。判决生效后，原告向邛崃市人民法院申请强制执行，执行过程中，经邛崃市人民法院执行局调解，原告与被告成都银行达成租赁协议，租赁时间为2011年8月1日起至2016年12月31日止，对原告在此之前的铺面使用费等则未作处理。原告请求人民法院判令：1、被告浩博公司支付原告2010年1月1日至3月30日的租赁费6543元；2、二被告共同支付原告2010年4月1日至2011年7月31日的铺面使用费133328元。庭审中，原告明确说明铺面使用费为二被告未返还房屋的损失。被告浩博公司辩称，原告于2010年10月19日已向邛崃市人民法院起诉，主张被告支付原告125000元，被告未收到原告关于该请求的变更撤回诉讼请求申请，也未收到法院的裁定书，只收到判决书中驳回原告的诉讼请求。原告的请求违背“一事不再理”原则；被告铺面使用费的诉请已超过诉讼时效。被告成都银行辩称，同意被告浩博公司关于“一事不再理”的意见；被告成都银行已将租金付给案外人成都房地产开发有限公司（以下简称亿事达公司）；原告主张的133332.8元租金并不是2010年4月1日至2011年7月31日期间房屋租金的市场标准；诉讼时效应从2010年原告向法院提起诉讼之日开始计算，并适用1年的诉讼时效，原告的起诉已过诉讼时效。经审理查明：一、2006年8月3日，原告李利明与被告浩博公司、被告亿事达公司签订《委托经营管理合同》，约定甲方将位于邛崃市小北街“新城国际”项目4幢1层4-1-6号房屋委托给浩博公司经营，委托经营期为2006年8月3日起至2011年12月31日止，从2007年1月1日开始计算租金，第一年、第二年的租金为24312元，第三年、第四年、第五年的租金为26182元；除首年外，其他年度租金每年的1月10日前一次性支付；亿事达公司作为浩博公司的担保方承诺：如浩博公司的经营收入不足以向李利明支付租金，不足部分由亿事达公司补足。各方并约定了违约金等其他条款。二、2007年4月1日，以亿事达公司为甲方、成都银行为乙方，签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将其有权转租的坐落于邛崃市棉花街56号、58号、60号、62号、64号、66号及其所有的棉花街82号附8号、9号、10号、11号、12号、13号十二间营业用房总建筑面积为508.8平方米出租给乙方。租赁期限自2007年4月1日起，至2016年12月31日止。甲方确保租赁期内，乙方所租赁的标的物不得因权属纠纷而影响乙方的正常使用。成都银行于2009年12月、2010年12月底之前向亿事达公司支付了2010年度和2011年度的租金；亿事达公司也及时向浩博公司支付了2010年度和2011年度的租金。至2010年3月10日，浩博公司未依照合同约定向李利明支付2010年度的委托经营回报现金。被告浩博公司于2010年4月30日将2010年租金26182元在四川省成都市蜀都公证处提存。三、因浩博公司未在约定的时间内向原告李利明支付租金，李利明于2010年3月12日《解除合同通知书》送至“新城国际”售楼部，但售楼部工作人员拒绝签收；2010年3月26日，李利明向浩博公司、亿事达公司发出解除《经营管理合同》的律师函，已于2010年3月解除。四、2011年7月12日，邛崃市人民法院作出（2010）邛崃民初字第2009号民事判决，在该民事判决书中，认定上述《委托经营管理合同》于2010年3月解除。并在判决书中载明：原告（指李利明）在本案审理中自愿申请撤回对商铺使用费的诉讼请求，本院予以准许。浩博公司对该判决提起上诉，成都市中级人民法院以（2012）成民终字第655号民事判决维持了邛崃市人民法院上述判决。五、上述（2010）邛崃民初字第2009号民事判决生效后，在李利明申请执行过程中，经本院主持调解，本案原告李利明与本案被告成都银行达成下列和解，（2012）邛崃执字第375号执行裁定书中确认了双方的下列和解内容：1、由成都银行股份有限公司邛崃支行承租李利明所有的位于邛崃市新城国际项目4幢1层4-1-6号商铺；2、新城国际4栋1层4-1-6号商铺的年租金价格为152516元（未包括房屋租赁税，房屋租赁税由成都银行股份有限公司邛崃支行支付）；3、租赁时间为2011年8月1日起至2016年12月31日止；4、租金给付方式为每年3月31日前支付当年的全年租金（2011年8月1日至2013年3月31日租金为单独给付）；5、从2014年3月31日起，新城国际4栋1层4-1-6号商铺租金在上一年度租金的基础上每年递增5%；6、租赁到期后，由成都银行股份有限公司邛崃支行负责恢复新城国际4栋1层4-1-6号商铺原状（包括恢复隔墙、楼顶及水、电独立户表）；7、租赁到期后，成都银行股份有限公司邛崃支行如未按第6条协议履行，应向申请执行人李利明支付10万元的违约金；8、租赁到期后，成都银行股份有限公司邛崃支行须在15日内恢复新城国际4栋1层4-1-6号商铺原状，如到期后未恢复，则由申请执行人李利明自行恢复，恢复费用由成都银行股份有限公司邛崃支行向李利明支付。六、2013年1月，邛崃市人民法院执行局在（2012）邛崃执字第375号案件执行过程中，委托成都宏涛价格评估咨询有限公司对新城国际4栋1层4-1-6号商铺年租金价格进行了价格评估，成都宏涛价格评估咨询有限公司在《关于邛崃市新城国际4栋1层4-1-6号商铺年租金的价格评估报告》（宏价评（2013）06号）以2013年1月8日为评估基准日得出的评估结论为：本次价格评估邛崃市新城国际4栋1层4-1-6号商铺在评估基准日起年最高租金为147240元，年最低租金为117792元。另查明，李利明领取（2012）成民终字第655号民事判决书的时间为2012年4月27日、成都银行领取的时间为2012年5月22日。证明以上事实的证据有：《委托经营管理合同》、（2010）邛崃民初字第2009号民事判决书、（2012）成民终字第655号民事判决书、（2012）邛崃执字第375号执行裁定书、（宏价评（2013）06号）评估报告、四份成都市中级人民法院送达回证、邛崃市人民法院受理案件通知书。另查明，李利明购买的邛崃市新城国际4栋1层4-1-6号商铺现门排号为棉花街66号。本院认为，一、邛崃市人民法院在（2010）邛崃民初字第2009号民事判决书中已明确载明：原告在本案审理中自愿申请撤回对商铺使用费的诉讼请求，本院予以准许。浩博公司因不服（2010）邛崃民初字第2009号民事判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2012年3月31日以（2012）成民终字第655号民事判决书作出终审判决，原告必须在确认《委托经营管理合同》是否解除、解除的时间方能明确主张的费用是租金还是铺面使用费、方能明确租金或铺面使用费的具体数额。原告主张租金或铺面使用费的诉讼时效应从（2012）成民终字第655号民事判决生效后起算，因（2012）成民终字第655号民事判决书于2012年4月27日送达原告，诉讼时效应从2012年4月27日起算，租金应适用一年的诉讼时效，铺面使用费适用两年的诉讼时效。因原告向本院起诉的时间为2013年5月16日（后撤诉，本案为原告重新起诉），原告对租金的主张已过诉讼时效，对原告关于租金的诉请，本院不予支持。人民法院未对原告主张的铺面使用费作出判决，不存在被告所称的“一事不再理”问题。二、《关于邛崃市新城国际4栋1层4-1-6号商铺年租金的价格评估报告》（宏价评（2013）06号）以2013年1月8日为评估基准日得出的评估结论为：邛崃市新城国际4栋1层4-1-6号商铺在评估基准日起年最高租金为147240元，年最低租金为117792元。原告以每年100000元的标准计算出2010年4月1日至2011年7月31日的铺面使用费为133328元，该计算低于邛崃市新城国际4栋1层4-1-6号商铺以2013年1月8日为评估基准日评估出的年最低租金，已考虑租金上涨的因素，本院予以支持。三、原告李利明与被告浩博公司签订的《委托经营管理合同》已于2010年3月解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《委托经营管理合同》解除后，原告李利明可以要求浩博公司返还租赁物，在租赁物未返还的情况下，原告可以要求被告浩博公司赔偿损失，其损失参照2010年4月1日至2011年7月31日的租金计算；因被告成都银行为实际使用人，在《委托经营管理合同》解除后，案外人亿事达公司对新城国际4栋1层4-1-6号商铺的转租已无合同依据，被告成都银行不能依据与亿事达公司签订的《房屋租赁合同》对抗房屋的所有权人李利明，被告成都银行对原告李利明构成侵权，对本案而言，原告对被告浩博公司的违约之诉与对被告成都银行的侵权之诉构成请求权的竞合。在本院对原告李利明进行释明后，原告依然坚持要求二被告承担连带责任的诉请，但言明，如人民法院认为构成请求权竞合，则选择向被告浩博公司主张违约之诉。本院认为原告对被告浩博公司的违约之诉与对被告成都银行的侵权之诉构成请求权的竞合，原告依据《委托经营管理合同》要求被告浩博公司支付133328元，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国共和国》第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告四川浩博物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付款项133328元；二、驳回原告李利明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1548元由原告李利明承担72元，被告四川浩博物业管理有限责任公司承担1476元，被告四川浩博物业管理有限责任公司应承担部分已由原告预交，限被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 彭诗文二〇一三年十月二十六日书 记 员 杨 琪 微信公众号“”