（2013）汉民初字第01204号
裁判日期: 2013-10-26
公开日期: 2014-09-28
案件名称
石汉琦诉汉中市外贸宾馆、廖峰、潘杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
汉中市汉台区人民法院
所属地区
汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石汉琦,汉中市外贸宾馆,廖峰,潘杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十条，第一百三十一条
全文
汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书（2013）汉民初字第01204号原告石汉琦，男，1978年9月8日出生，汉族。委托代理人路春生，陕西兴振业律师事务所律师。被告汉中市外贸宾馆。法定代表人廖峰，总经理。住所地：汉中市汉台区中心广场西北角。委托代理人韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。被告廖峰，男，1960年12月26日出生，汉族，系汉中市外贸宾馆经理。被告潘杰，男，1982年4月3日出生，汉族，住汉中市南郑县。委托代理人白明华，陕西索平律师事务所律师。原告石汉琦诉被告汉中市外贸宾馆、廖峰、潘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告石汉琦委托代理人路春生，被告汉中市外贸宾馆法定代表人廖峰、委托代理人韦鹏学，被告廖峰、被告潘杰、委托代理人白明华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月，原告看见位于汉台区虎桥路汉中市外贸宾馆一楼有一间营业房转租，原告与被告潘杰联系，后见面谈，原告提出租期最低保证三年，租期内租金不许上涨，租金每次一年交清，水电正常，房屋可以装修，租期内可以转租房屋。对原告的要求，被告潘杰全部答应。2013年4月10日，被告潘杰收取原告转让费75000元。2013年4月11日，被告潘杰带上原告与被告汉中市外贸宾馆的廖峰签订了房屋租赁合同，合同上加盖了汉中市外贸宾馆公章。租期三年，从2013年4月20日至2016年4月19日止，年租金11万元，可以装修，可以转让。被告廖峰个人收取原告租金11万元。2013年4月20日，被告潘杰腾空房屋内设施，将空房交付原告，原告开始装修。原告装修结束后，看见汉台区北关办事处青龙观村委会公告，才得知房屋主权是青龙观村委会虎头桥村民组的。原告同被告廖峰联系，廖峰才说了自己今年没有整体租到房屋，他也没有办法，先退给原告房租97000元，装修损失再协商解决。对房屋转让费75000元让找潘杰去要，并说潘杰的租期2013年4月16日到期。原告找潘杰协商多次，被告潘杰拒不退还。综上所述，被告廖峰、潘杰合谋欺骗原告，被告潘杰明知自己租期已到，不具备转租条件，欺骗原告骗取转让费75000元；被告廖峰与青龙观村虎头桥组签订的房屋租赁合同于2013年5月31日期满，欺骗原告签订房屋租赁合同，对原告的装修损失被告廖峰、潘杰应共同连带赔偿。因合同上加盖被告汉中市外贸宾馆公章，故其应承担连带赔偿责任。故请求人民法院判令：1、原告石汉琦与被告汉中市外贸宾馆2013年4月11日签订的房屋租赁合同无效；由被告廖峰返还原告剩余的房屋租金13000元；2、判令被告潘杰返还收取原告的房屋转让费75000元；3、被告汉中市外贸宾馆、廖峰、潘杰连带赔偿原告装修损失90616元，其他损失37500元。被告汉中市外贸宾馆辩称，一、关于《房屋租赁合同》效力问题。1、2013年4月11日，潘杰带着自称是其亲戚的原告石汉琦商谈转让事宜，被告明确告知原告房屋所有权是青龙观村虎头桥村民组，合同2013年5月31日到期，被告有优先权，也可能争取不到优先权，让原告石汉琦自己考虑，并向其说明潘杰的转租合同2013年4月16日到期，让慎重考虑再转租。原告获得房屋转租权心切，自愿与被告签订《房屋租赁合同》，并交纳租金，随后开始装修。对这些事实，原告是知晓的。作为一个完全民事行为能力人，转租时不可能不问房主是谁，租期什么时间到期等核心问题，因此不存在被告欺骗原告的行为。2、被告同虎头桥村民小组的《续租房屋合同》到期后，被告未能取得优先续租权，本着诚实信用原则协助原告等与新的承租人“芒果酒店”李春文协商继续承租房屋，房租适当提高，原告也同意，并向李春文交纳了2013年6月1日至7月31日的房租。此后在6月5日原、被告协商一致的情形下终止了《房屋租赁合同》，收取了原告42天房款12783元，退还剩余房租97217元，原告载明“原租赁合同终止”。3、原告在同“芒果酒店”履行新的合同中，嫌房租略高及经营原因，不愿再履行新合同，拒绝向李春文交剩余房租，在此情况下将被告诉至法院，追讨损失显然是错误的。综上所述，被告虽然在签订《房屋租赁合同》时对租赁期限存在瑕疵，但双方都是具有民事行为能力，意思表示真实，不违反法律强制规定，而且原告履行了新合同，只是对租金进行了变更，因此，本案应视为另有约定，承租人可以超过租赁期限将房屋转租的情形，合同应当认定有效。二、原、被告已终止了《房屋租赁合同》并进行了清算，原告再进行诉讼是错误的。合同在2013年6月5日终止后，原告未向被告表示过“装修损失等再协商解决”，否则，原告在收条上应注明，相反原告在与新的承租人发生纠纷之后却迁怒于被告，单方撕毁终止协议，向被告索赔，要求返还42天的租金，显然不能成立，应依法驳回。三、原告要求被告对装修、其他损失承担连带赔偿于法无据。1、被告具有签订房屋转租合同的主体；2、被告已履行了告知义务，不存在欺骗原告，并协助原告同新的承租人签订并履行了合同；3、被告是一个国有企业，廖峰是履行职务行为，根本不存在滥用法人公章的连带赔偿责任。故请求人民法院驳回原告针对被告的诉讼请求。被告廖峰辩称，汉中市外贸宾馆属于国有企业，具有独立的法人资格，廖峰是法定代表人，根据法律规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的活动承担民事责任。本案中廖峰无论同村民小组签订的《房屋租赁合同》还是与原告签订《房屋租赁合同》，均是在职责范围和代表权限之内，其行为属法人行为，其法律后果由汉中市外贸宾馆承担，原告将廖峰列为被告，属于诉讼主体资格不适格，应依法驳回对廖峰的起诉。被告潘杰辩称，一、转租房屋不存在欺骗。潘杰在2012年9月30日，经房主人外贸宾馆知晓，从王飞手里转租了此房屋，支付了18万元。半年后，因房主告诉要拆厨房，无法再经营餐饮业，于是在房门上贴出“此房出租”公告，原告在2013年3月下旬来找我，谈及转租问题，我如实地介绍了情况，并让原告看了王飞同房主外贸宾馆的合同，18万元转让费收据。原告仔细看了资料，过了几天交定金10000元，并让我带他去见房主人。2013年4月，原告同外贸宾馆、廖峰签订了租赁合同，原告石汉琦给我付清了转让费75000元，我把房屋交给他，正大光明，合法合理，合行道规矩。二、原告的起诉状也说明了潘杰没有任何违法和过错。被告潘杰2013年4月10日收取转让费75000元，4月11日带上原告与外贸宾馆签订了房屋租赁合同，这充分说明，原告看了我和王飞的资料，确定我为转让人付给转让费，确定外贸宾馆为房主，与之签订合同。我是诚信的。2、我的合同期于2013年4月16日届满，将房子交给原告是2013年4月15日，在合同期内。3、潘杰转租此房，依据是王飞和外贸宾馆的合同第六条，但因租期马上到了，只能让原告和房主具体商量整个过程潘杰没有过错。三、潘杰花费18万元从王飞手中转让此房是经过房主同意，张贴此房转租并和原告商谈的是此房转租，并在合同期内交付了此房。收取转让费75000元是行道规矩加优先权，与原告之间没有法律关系。综上所述，请求人民法院驳回原告对被告潘杰的起诉。原告石汉琦为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、原告身份证件，被告汉中市外贸宾馆工商登记资料，证明原、被告的主体身份；2、《房屋租赁合同》，证明原告起诉的事实；3、转让费收据，证明被告潘杰收取原告转让费75000元的事实；4、青龙观村委会公告，证明原告是在看到公告后才知道房屋不属于外贸宾馆的事实；5、装修清单、评估报告及收据，证明原告的装修损失。被告汉中市外贸宾馆、廖峰质证认为，对证据1、2、4的真实性无异议，予以认可；证据3与其无关，不予质证；证据5不予认可，评估报告是原告自己委托，不予认可；装修清单评估报告及收据只能证明原告的装修费用。装修拆除后可再利用的折损在报告中未体现，故不能作为实际损失的证据。被告潘杰对证据5，认为装修损失与自己无关，自己只是对原告和被告外贸宾馆起到引见作用，其他与自己无关；其他质证意见同意汉中市外贸宾馆的质证意见。原告石汉琦对证据5进行解释说明：因自己承租的房屋已由他人整体承租，村委会要交付房屋，故要求原告拆除，后在村民代表及评估机构人员在场的情况下对装修进行了现场登记、勘验，并拍照留存评估机构进行了评估，拆除的部分基本不能使用，由房主留存。被告汉中市外贸宾馆、廖峰提供以下证据：1、《续租房屋合同》，证明被告外贸宾馆有转租资格；2、“芒果酒店”李春文出具的移交手续，证明新的承租人除自己使用外，其余房屋继续出租，签订新的租赁协议的事实。原告石汉琦对上述证据质证认为：对证据1真实性无异议，续租合同上仅有廖峰个人签字，外贸宾馆不具有转租资格；对证据2不予认可，原告是在2013年6月22日才收到通知，知道房屋已整体租给“芒果酒店”的事实。被告潘杰对上述证据无异议。被告潘杰提交转让协议及收取转让费收据各一份，证明涉案房屋潘杰从王飞处转租的事实。原告石汉琦认为证据与本案无关，不予质证。被告汉中市外贸宾馆、廖峰对该证据不予认可。上述证据经庭审举证、质证，双方当事人对证据的质证意见记录在卷，本院予以确认。经审理查明：2013年3月，被告潘杰在其承租的汉中市外贸宾馆一楼营业房张贴转租公告，原告石汉琦在2013年4月初看见公告后与被告潘杰联系转租事宜，原告于2013年4月10日向被告潘杰支付转让费75000元。2013年4月11日，被告潘杰带上原告石汉琦去见房主汉中市外贸宾馆（二人均认为其为房屋所有人）、廖峰，经过协商，原告同被告汉中市外贸宾馆签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，甲方（被告外贸宾馆）将门面一间出租给乙方（原告）使用，水电齐全，房屋完整；租赁期限三年，自2013年4月20日至2016年4月19日止；年租金11万元一次付清；乙方在不破坏房屋主体结构下装修；乙方可以转让此房，转让时通知甲方。合同还对其他事宜做了约定。合同签订后，原告支付租金11万元后对房屋进行了装修，准备开办“汉中虎桥路联通联想精品店”。装修完成后，原告于2013年5月10日支付装修费90616元。2013年5月15日，房屋的所有人青龙观村委会虎头桥村民组向各承租户公告，公告主要载明：由于原承包人（廖峰）租用我组外贸宾馆，合同于2013年5月31日期满，合同自行终止。凡在外贸宾馆的各租房户，务必于5月20日前找原承包人办理相关结算手续，如需再次租用房屋的请于6月1日前与新承包人重新洽谈合同，逾期不执行的，我村组将采取相应措施，后果自负。原告石汉琦在看到公告后方知自己租赁的房屋所有人为青龙观村委会虎头桥村民组。之后，原告同被告汉中市外贸宾馆、廖峰、潘杰进行协商，被告汉中市外贸宾馆于2013年6月5日退还原告房租97217元，约定原签房屋租赁合同终止。被告潘杰收取的转让费75000元未予退还。原告石汉琦同房屋的新承包人协商租赁事宜未果后，向新承包人“芒果酒店”支付了2013年6月1日至7月30日的房屋使用费2万元。2013年7月29日，青龙观村委会虎头桥村民组对原告承租的房屋予以收回，在村民代表、原告及评估机构工作人员参加下，装修被拆除，经汉中四方有限责任会计师事务所评估，装修工程总造价为88781.05元。另查明：1、2007年4月20日，外贸宾馆（廖峰）同青龙观村虎头桥村民组签订《房屋租赁合同》，甲方（虎头桥村民组）自愿将虎头桥以南综合楼一栋和院内附属房租给乙方（被告汉中市外贸宾馆），租期三年，从2007年6月1日至2010年5月31日。合同到期后，双方又签订了《续租房屋合同》，租期三年，从2010年6月1日至2013年5月31日止，被告外贸宾馆在承租房屋后，除自己使用一部分，对一楼街面房部分转租，本案诉争的房屋为其中一间。2、汉中市外贸宾馆属于国有企业，于1995年10月10日注册登记成立，经营住宿服务、日用百货、工艺品销售，法定代表人为廖峰。3、2010年4月16日，案外人王飞同被告汉中市外贸宾馆签订《经营承包协议》，对本案诉争的一间房屋承包作营业场所，期限3年，自2010年4月16日至2013年4月16日止，2012年9月30日，此合同转让于被告潘杰，潘杰支付转让费18万元。上述事实，有原、被告提交的证据以及庭审陈述记录在卷，予以证实，双方当事人对案件的事实也无异议，本院予以确认。本案在审理中，双方对案件事实无异议，但对合同效力及责任的承担分歧较大，调解未果。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告汉中市外贸宾馆隐瞒自己并非房屋所有人以及所承租房屋即将到期的事实，又将房屋转租给原告，签订为期三年的《房屋租赁合同》，收取年租金11万元；被告潘杰在自己转租房屋到期时，引见原告同被告汉中市外贸宾馆签订《房屋租赁合同》，空房转让收取转让费75000元。以上事实说明，二被告欺骗原告，致使原告同被告汉中市外贸宾馆签订合同的事实是存在的，被告应对无效的转租行为承租主要的过错责任。原告作为完全民事行为能力人，从事经营活动，未尽到审查义务，对无效转租产生的法律后果也应承担一定的民事责任。原告石汉琦请求被告汉中市外贸宾馆返还房屋租金本院予以支持；被告潘杰空房转让，获取转让费75000元，是基于原告同被告汉中市外贸宾馆的房屋租赁关系，因转租行为无效，而获取的转让费应予以返还；原告请求被告潘杰返还转让费本院予以支持；原告请求被告汉中市外贸宾馆赔偿装修损失，符合法律规定，本院予以支持；原告请求赔偿其他损失，未能提供有效证据证明，本院不予支持；被告廖峰为汉中市外贸宾馆法定代表人，其同原告签订租赁合同，属于履行职务行为，其因履行职务而产生的法律后果，应由汉中市外贸宾馆承担；原告要求被告廖峰承担法律责任，不符合本案的事实，也不符合法律的规定，本院不予支持。被告潘杰虽然收取了原告转让费，并引见原告与被告汉中市外贸宾馆认识，并签订房屋租赁合同，但其并未参与合同的商议，对合同的成就无影响，故原告要求被告潘杰连带赔偿因合同无效而产生的装修损失，无事实依据和法律依据，本院不予支持。对原告的装修损失，评估机构的评估结论，与原告提供的装修结算票据基本一致，原告请求按评估价格赔偿损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十一条的规定，判决如下：一、确认原告石汉琦与被告汉中市外贸宾馆于2013年4月11日签订的房屋租赁合同无效。二、由被告汉中市外贸宾馆返还原告石汉琦房屋租金人民币12783元。三、由被告潘杰返还原告石汉琦房屋转让费人民币75000元。四、原告石汉琦装修“汉中虎桥路联通联想精品店”工程款88781.05元，被告汉中市外贸宾馆负担70%即62146.74元，原告石汉琦负担30%即26634.31元。五、驳回原告石汉琦的其他诉讼请求。上述给付内容，限判决生效后十日内履行清结。如果未按本判决确定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4522元，被告汉中市外贸宾馆负担2000元，被告潘杰负担2000元，其余522元由原告石汉琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长 宋庆元人民陪审员 曹建英人民陪审员 宋淑敏二〇一三年十月二十六日书 记 员 冯 雯 搜索“”