（2013）广法民终字第523号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-12-16
案件名称
徐中林与华蓥市双河源谷物科技开发有限公司占有物返还纠纷案二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐中林,华蓥市双河源谷物科技开发有限公司
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）广法民终字第523号上诉人（原审被告）徐中林，男，生于1972年9月13日，汉族，初中文化，农村居民，住四川省华蓥市。委托代理人李雪健，四川信和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）华蓥市双河源谷物科技开发有限公司，住所地：四川省华蓥市。法定代表人董麒麟，系该公司总经理。上诉人徐中林因与被上诉人华蓥市双河源谷物科技开发有限公司（以下简称为：双河源公司）占有物返还纠纷一案，不服华蓥市人民法院（2013）华蓥民初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人徐中林及委托代理人李雪健、被上诉人华蓥市双河源谷物科技开发有限公司法定代表人董麒麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2008年10月20日，华蓥市双河源谷物科技开发有限公司的法定代表人董麒麟通过重庆海之明拍卖有限责任公司的拍卖，竞买购得原华蓥市高兴粮站的房屋，之后办理了房屋产权证及土地使用权证。（房屋产权证号为：广安房产证华蓥字第2009003**号、广安房产证华蓥字第2009003**号、广安房产证华蓥字第2009003**号，土地使用权号为：华国用（2009）第214号、华国用（2009）第215号、华国用（2009）第216号）。以上房屋的房屋所有权人均为华蓥市双河源谷物科技开发有限公司。徐中林自2003年起，租用原高兴粮站两个门市和一个仓做板材生意。2007年10月10日，徐中林向华蓥市双河源谷物科技开发有限公司交纳2007年8月至2008年8月两个小门市租金的1000元。2008年10月徐中林将一个门市及一个仓归还给华蓥市双河源谷物科技开发有限公司，现占用华蓥市双河源谷物科技开发有限公司所有的正对粮站大门边第二间门市。原审审理认为：双河源公司的法定代表人董麒麟通过拍卖购得金谷公司的房地产，并办理产权登记。因此，双河源公司为诉争房屋的合法所有人，其对诉争房屋拥有所有权，受法律保护。关于徐中林辩称金谷公司出售房屋系指定买卖，未保障其优先购买权的问题，根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条关于“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，徐中林的该辩称意见不属本案审理的范围，其可另行主张权利。2008年10月，徐中林在与金谷公司约定的租期届满后，至今未将诉争房屋归还给双河源公司，侵犯了双河源公司的所有权。对双河源公司要求被告徐中林腾还房屋并支付占用房屋的使用费的主张，本院予以支持。双河源公司起诉时要求徐中林支付房屋使用费从2008年11月1日至2013年2月30日或实际计算至被告实际迁出房屋之日止；在庭审结束后，双河源公司书面说明要求徐中林支付2008年11月1日至2013年2月28日的使用费；双河源公司对该请求的变更未增加徐中林负担及加重其义务，不损害被告徐中林的利益，本院予以准许。徐中林应支付2008年11月1日至2013年2月28日占用双河源公司诉争房屋的使用费。双河源公司提交华蓥市金谷粮油购销有限责任公司的证明，徐中林、华蓥市金谷粮油购销有限责任公司均认为该证明上记载的租金不属实，租金等内容为手写添加上去的，不能证明租金的真实情况，双河源公司对此未提交证据证明该租金内容为金谷公司书写的，因此，对双河源公司要求被告按年租金2000元支付使用费的主张，本院不予支持。华蓥市金谷粮油购销有限责任公司向本院提交的徐中林支付租金的票据记载2007年8月至2008年8月两个小门市的租金为1000元，徐中林对该金额予以认可，本院对徐中林辩称年租金为1000元的意见予以采纳。徐中林应参照两个门市年租金1000元，即一个门市租金500元的标准向双河源公司支付2008年11月1日至2013年2月28日的占用房屋的使用费2164元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告徐中林在本判决生效后十日内将位于华蓥市高兴镇通天路11号原华蓥市高兴粮站大门边第二间门市腾还给原告华蓥市双河源谷物科技开发有限公司。二、被告徐中林在本判决生效后十日内向原告华蓥市双河源谷物科技开发有限公司支付占用房屋的使用费2164元。三、驳回原告华蓥市双河源谷物科技开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告徐中林承担。宣判后，徐中林不服该判决，向本院提起上诉，请求：二审法院依法予以改判，并承担一、二审诉讼费。一审法院认定事实不清、程序和适用法律错误，其事实及理由：1、上诉人租赁原高兴粮站的房屋是事实，但根本不知道租赁房屋已卖给了被上诉人。2、上诉人作为承租人，对房屋享有优先购买权。但房屋的产权人华蓥市财政局从来没有以任何方式通知上诉人房屋出让的信息。根据被上诉人所谓的“公开竞买”标书看出，中标时间是2008年10月，而被上诉人与华蓥市人民政府在2008年8月就签订了招商引资协议，确定引进项目的地点就是华蓥市高兴粮站，即本案争议的房屋。故华蓥市财政局的出让属于“指定买卖”，违反国家相关法律规定，也严重侵犯了上诉人的合法权益，此买卖行为应属无效。3、在本案一审期间，上诉人准备起诉华蓥市财政局以及被上诉人，要求人民法院确认上诉人享有优先购买权，但因一审期间多次调解，上诉人就一直没有起诉。故上诉人在此案一审判决后，已向华蓥市人民法院起诉优先购买权案，在权利没有确认前，上诉人认为本案应当中止。4、在一审过程中，上诉人与当地村民100余名，已联名向上级纪委等单位反映被上诉人的法定代表人与华蓥市相关人员弄虚作假，以明显低于市场价的价格购买房屋，并造假骗取国家相关政策补贴，损害国家利益，已得上级纪委的重视，现在华蓥市纪委已进行立案调查，故在相关单位调查完毕前，本案作为普通民事案件应当在调查结果出来前中止判决。被上诉人答辩称，原审处理正确，应维持原审判决。二审期间，双方当事人均无未向本院提供新证据。二审查明的事实与一审相同。同时查明，华蓥市金谷粮油购销有限责任公司将本案争议的房屋委托重庆市海之明拍卖有限责任公司拍卖，重庆市海之明拍卖有限责任公司广安办事处于2008年10月20日举行拍卖会，双河源公司在该拍卖会上通过拍卖购得华蓥市金谷粮油购销有限责任公司的房地产，同日双方签订了《竞买协议书》。本院认为，华蓥市金谷粮油购销有限责任公司将本案争议的房屋委托重庆市海之明拍卖有限责任公司广安办事处拍卖，双河源公司在拍卖会上通过竞价购得华蓥市金谷粮油购销有限责任公司的房地产，事后经华蓥市人民政府等有关部门批准，已办理产权证和土地使用权证等房屋产权过户登记手续。同时，上诉人徐中林未提供证据证明该次拍卖因违法而无效，人民法院也未收集到该次拍卖因违法而无效的证据。因此，原审人民法院认定双河源公司为诉争房屋的合法所有人是正确的。上诉人徐中林称华蓥市金谷粮油购销有限责任公司出售房屋自己不知情，系指定买卖，未保障其优先购买权的上诉理由不成立。依据我国《拍卖法》等法律法规的规定，接受委托的拍卖公司在举行拍卖会前一定期限内应向社会发布拍卖公告，上诉人未看见拍卖公告并不影响拍卖的效力。委托拍卖人等人事前应通知承租人等享有优先购买权的人，委托拍卖人等人事前未尽到该通知义务，造成承租人等享有优先购买权人的合法权益受到侵犯，其责任也应由具有通知义务的主体承担，并不是由竞买人承担。根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条关于“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人在本案向购买人双河源公司主张其在拍卖会上购得华蓥市金谷粮油购销有限责任公司房地产的买卖合同无效不符合法律法规的规定。因此，原审人民法院认定上诉人徐中林的该辩称意见不属本案审理的范围、可另行主张权利是正确的。同时，上诉人徐中林至今未提供自己在人民法院行使优先购买权的证据，按照谁主张谁举证的原则，徐中林应承担举示符合我国《民事诉讼法》规定应中止审理法定情形不能的民事责任，故上诉人徐中林要求本案中止审理的理由不成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐中林承担。本判决为终审判决。审 判 长 黄正明代理审判员 叶官清代理审判员 张登贵二〇一三年十月二十五日书 记 员 杨珺 微信公众号“”