（2013）宁民终字第3062号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京群浦车辆配件厂与胡春海、南京市浦口区房产经营有限责任公司租赁合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡春海,南京群浦车辆配件厂,南京市浦口区房产经营有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3062号上诉人（原审被告）胡春海。委托代理人许玉良、姜新平，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京群浦车辆配件厂，住所地南京市浦口区浦新街**号。负责人顾秀芳、王福毅，该厂董事长。委托代理人张新，浦口区盘城法律服务所法律工作者。原审第三人南京市浦口区房产经营有限责任公司，住所地南京市浦口区新马路54号。法定代表人郭汇陵，该公司董事长。委托代理人ＸＸ，江苏天之权律师事务所律师。上诉人胡春海因与被上诉人南京群浦车辆配件厂（以下简称南京群浦厂）、原审第三人南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口房产有限公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2012）浦民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人胡春海及委托代理人许玉良、姜新平，被上诉人南京群浦厂的委托代理人张新，原审第三人浦口房产有限公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京群浦厂原审诉称，南京市浦口区浦新街25号是南京市浦口区房产经营公司（以下简称浦口房产经营公司）的市直管非住宅公房，自2002年起由南京群浦厂承租的。2007年9月，因厂房闲置，与胡春海签订为期一年的租赁合同，合同到期后，双方并没有续签订书面合同，而只是口头约定由胡春海继续使用该房，但必须按照房管所要求支付租金和水电费。因胡春海长期拖欠租金，致使房管所向南京群浦厂催讨租金，同时胡春海企图擅自转租从中盈利，故诉至法院，请求终止双方租赁关系，胡春海给付租金18200元，并及时迁出上述房屋。胡春海原审辩称，浦口房产经营公司在2001年6月6日已由浦口区房产管理局申请注销，而浦口房产有限公司于2007年7月25日成立，该公司不是浦口房产经营公司承继人，因此浦口房产经营公司于2002年5月22日、2012年9月10日与胡春海签订的租赁合同，及南京群浦厂与胡春海签订的租赁合同均属无效，南京群浦厂无权向胡春海主张权利，请求驳回南京群浦厂的诉讼请求。第三人浦口房产有限公司述称，第三人原名称确为浦口房产经营公司，后公司改制变成有限公司。涉案房屋系我公司代管，也是我公司租给南京群浦厂的，我公司禁止转租，转租行为不予认可。我公司与南京群浦厂最后一份合同是2012年9月签订，这份合同我们会继续履行。原审法院查明，南京市浦口区浦新街25号为南京市直管非住宅公房，原由浦口房产经营公司代管。2002年5月22日，浦口房产经营公司与南京群浦厂签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，将该房屋（建筑面积276.4平方米）租赁给南京群浦厂使用，每月租金700元，租赁期限为2002年6月1日至2004年5月31日。合同到期后，房屋仍由南京群浦厂使用。2007年7月26日，浦口房产经营公司改制为浦口房产有限公司，即本案第三人。2012年1月1日，浦口区房产管理办公室与浦口房产有限公司签订协议书，将全区直管公房委托浦口房产有限公司经营管理。2012年9月10日，浦口房产有限公司与南京群浦厂签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，仍将上述房屋租赁给南京群浦厂使用，租金每月1000元，租赁期限自2012年10月1日起至2013年9月30日止，合同上加盖的仍是浦口房产经营公司租赁专用章。原审法院另查明，2007年9月5日，南京群浦厂与胡春海双方签订《租房协议》，南京群浦厂将涉案房屋中闲置门面房一间租给胡春海使用（南京群浦厂与胡春海对“门面房一间”表述不一，南京群浦厂陈述浦新街25号共有9间房屋，其中门面房3间，南京群浦厂租给胡春海的只是其中一间门面房，胡春海陈述25号就是一大间，胡春海当时租赁的就是25号整个房屋）。合同约定：由于客观原因，该房屋无自来水供应，胡春海自己解决。租金每月500元。如拖欠租金，胡春海有权收回房屋。租赁期限为2007年9月5日至2008年9月5日。合同到期后，胡春海仍继续使用租赁房屋，使用范围为整个涉案房屋，每月租金700元。原审法院又查明，胡春海租赁南京群浦厂房屋后，自行安装了自来水，并对房屋进行了装修，另在院内加盖房屋2间。原审法院归纳双方争议焦点为：一、房屋使用权是否已转让胡春海。胡春海主张双方一开始是租赁，租了半年，胡春海即要退租，南京群浦厂就说房屋过户给胡春海，并将房屋租赁证给胡春海。房屋租赁证后被南京群浦厂偷走。南京群浦厂对胡春海的主张不予认可，认为双方只是租赁关系，租赁证一直在南京群浦厂手中。原审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证实。胡春海主张使用权已转让，但未能提供相关证据证实，且部分房租也由胡春海直接交至浦口房产经营公司或浦口房产有限公司，租金收据中“住户名称”一直为南京群浦厂，而对此胡春海从未提出异议，因此，原审法院对胡春海的主张不予采信，认定涉案房屋使用权未转让。二、南京群浦厂缴付的租金数额。南京群浦厂主张因胡春海未按时缴纳租金，浦口房产有限公司找到南京群浦厂，南京群浦厂于是支付了2009年全年、2010年5月、2012年3-4月、2012年9月至12月、2013年1月至4月的租金，累计18200元（之前为700元／月、2012年10月后调整为1000元／月）。胡春海认为其房租一直交至2012年8月，南京群浦厂手中的票据是从胡春海处偷去。之后，浦口房产有限公司的业务员不肯收胡春海房租，南京群浦厂才缴纳的。原审法院认为，胡春海主张南京群浦厂持有的2012年9月前的房租为其本人缴纳，票据系南京群浦厂所偷，但不能提供相关证据证实，故其辩解意见，原审法院不予采纳，认定南京群浦厂缴纳的租金为18200元。原审法院认为，南京群浦厂与胡春海双方签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。合同到期后，双方当事人虽未续签书面合同，但承租人仍继续使用租赁房屋，对此出租人也未提出异议，故双方形成不定期租赁合同。因是不定期租赁合同，南京群浦厂只须在合理期限之前通知胡春海，即可解除合同。南京群浦厂提起诉讼，已履行了通知义务，因此，南京群浦厂要求解除合同并要求胡春海支付拖欠的租赁费、迁出所租赁房屋的诉请，符合法律规定，应予支持。《合同法》规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2002年5月、2012年9月的《南京市直管非住宅公房租赁合同》及南京群浦厂与胡春海间的租房协议，并无上述规定的情形，故胡春海辩解涉案三份合同为无效合同的理由不能成立。浦口房产经营公司已注销，第三人在2012年9月与南京群浦厂签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》时仍延用“浦口房产经营公司租赁专用章”行为确有不当，但管理全区直管公房是第三人职责范围，该瑕疵并不影响合同的效力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，原审法院判决：一、解除南京群浦厂与胡春海的租赁合同；二、胡春海于判决生效后三十日内从涉案房屋中迁出；三、胡春海于判决生效后十日内给付南京群浦厂房屋租赁费18200元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费256元，由胡春海负担。胡春海不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定涉案房屋使用权未转让与客观事实不符。上诉人与被上诉人签订的租赁协议合法有效，上诉人按约定向第三人支付租金，第三人也未提出异议，应视为默认被上诉人的转租行为，所以转租有效，涉案房屋使用权合法转移。上诉人对涉案房屋进行装修、加盖，使涉案房屋升值。二、原审法院认定上诉人在租赁期间未缴纳租金与客观事实不符。上诉人自2007年9月5日使用涉案房屋至今均及时缴纳租金。由于双方进行过多次核账，不少缴纳租金的发票交给了被上诉人，所以被上诉人手中持有的租金发票不代表由其交纳。三、原审法院适用法律错误。双方系不定期租赁合同关系，被上诉人在解除合同前并未提前通知上诉人，也未给上诉人合理的履行期限，故解除租赁合同无效。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人南京群浦厂辩称，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人浦口房产有限公司述称，同意一审判决，请求维持原判。二审中，三方当事人均未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。庭审中，上诉人对被上诉人持有的18200元租金发票的数额没有异议。本院认为，双方租赁期限届满后，承租人胡春海继续使用租赁物，出租人南京群浦厂没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照规定不定期租赁合同，双方当事人均可随时要求解除合同，原审法院判决解除双方租赁合同，具有法律依据。上诉人认为其虽然与被上诉人存在不定期合同关系，但实际是与原审第三人履行的合同，上诉人与原审第三人存在实际的租赁合同关系，上诉人系实际承租人，并拥有涉案房屋使用权。对此，本院认为，被上诉人与原审第三人提供了合法的租赁合同，承租证中记载的承租人也是被上诉人，因此被上诉人与原审第三人存在合同关系。上诉人虽然具有向原审第三人缴纳过租金的事实，但其系以被上诉人名义缴纳的，并非以个人名义缴纳，租金发票的缴款人也是被上诉人，并且原审第三人亦拒绝认可其与上诉人存在合同关系，因此，上诉人主张其与原审第三人形成事实租赁关系，没有事实和法律依据。租赁期间，上诉人虽对租赁物实施了的添附，但不能成为其主张不能解除合同的理由，上诉人该项上诉理由没有依据，本院依法不予采纳。上诉人使用租赁物，应按约向被上诉人缴纳租金。上诉人关于其定期足额支付租金，被上诉人持有的租金发票仅是双方核对账目时遗留在被上诉人处等上诉理由，没有证据证明，本院不予采纳。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费256元，由上诉人胡春海承担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 林代理审判员 汪德全代理审判员 刘恩臣二〇一三年十月二十五日书 记 员 石 莹 更多数据：搜索“”来源：