（2013）南扬民初字第0283号

裁判日期: 2013-10-25

公开日期: 2014-10-16

案件名称

陈洪林与无锡阳光置业有限公司、无锡市金佳物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

法院

无锡市南长区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈洪林,无锡阳光置业有限公司,无锡市金佳物业管理有限公司

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款

全文

无锡市南长区人民法院民事判决书（2013）南扬民初字第0283号原告陈洪林。被告无锡阳光置业有限公司，住所地无锡新区锡南二支路10号708室。法定代表人陶园，该公司总经理。委托代理人李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。被告无锡市金佳物业管理有限公司，住所地无锡市五星家园326号，（组织机构代码：77323950-7）。法定代表人吴龙华，该公司总经理。委托代理人孙圆。委托代理人邓建达，江苏正太和律师事务所律师。原告陈洪林诉被告无锡阳光置业有限公司（以下简称阳光置业公司）、无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理，依法由代理审判员华敏洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈洪林、被告阳光置业公司委托代理人李叶清、金佳物业公司的委托代理人孙圆、邓建达到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论现已审理终结。原告陈洪林诉称：原告购买了阳光置业公司开发的、由金佳物业公司承担物业管理的无锡市阳光城市花园小区三期B区89-202号房屋（以下简称89-202号房屋）。2012年10月2日晚上，原告邻居89-203室致电金佳物业公司反映楼道有水，金佳物业公司工作人员查看，发现水是从原告家中流出。原告到达现场打开大门，发现房屋被污水浸泡。经金佳物业公司工作人员对污水管道进行挖取，发现是污水管道破裂，泥土进入管道导致污水总管堵塞，污水排不下去只能从原告家的台盆中的水龙头倒流出来，以致原告家中污水成灾。阳光置业公司作为开发公司，使用不合格的污水管道，金佳物业公司作为原告小区的物管公司，也未进行定期清理污水管道，两被告的行为共同导致了原告新居遭受了重大损失，陈洪林遂诉讼来院，请求判令：1、阳光置业公司、金佳物业公司赔偿陈洪林因污水浸泡造成的损失9万元；2、家电、家俱赔偿1万元、房屋不能使用的间接损失15000元（按照租金2500元／月，6个月计算）、精神伤害赔偿1万元；3、诉讼费由阳光置业公司、金佳物业公司承担。被告阳光置业公司辩称：其于2009年已将89-202号房屋交付给原告，房屋配套设施的质保期已过，且污水溢出是因为污水管道里有油污堵塞，故阳光置业公司不应承担任何责任。被告金佳物业公司辩称：其已经尽了物业管理的责任，其于2012年上、下半年都对管道进行了疏通。事故发生后，金佳物业公司在维修过程中发现是管井上游隐蔽部位的污水管道破裂（位置是在绿化带里面的），故该事故不是金佳物业公司造成的，但是考虑到和业主的关系，愿意承担部分的责任，给原告一定的补偿。经审理查明：2007年12月5日，陈洪林与阳光置业公司订立《商品房买卖合同》购买了89-202号房屋一套。2009年10月15日，阳光置业公司开具了房票，陈洪林签收了《入住验收单》。2010年1月30日，陈洪林领取上述房屋的所有权证。2009年12月16日，阳光置业公司与金佳物业公司签订《前期物业服务合同》，约定阳光置业公司选聘金佳物业公司对阳光城市花园提供前期物业管理服务，委托管理的期限为2009年9月30日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。金佳物业公司提供的物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清理及雨、污水管道的疏通等。每月清扫1次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通1次，每年对地下管井清理1次。另查明，无锡市阳光城市花园小区三期B区89号楼污水管道的分布是二楼以上共用排污管1号，一楼单独用排污管2号，两根管子共同通到阴井，再由阴井连接到总管。2012年10月2日，发现89-202号房屋有污水回流事件。2012年10月9日，金佳物业公司工作人员发现由该栋房屋楼下阴井接至的污水总管破裂。再查明，陈洪林于2010年下半年将89-202号房屋装修完毕。装修好后，陈洪林既未居住也未出租。陈洪林一直居住在无锡市南长区德溪路195号，该房屋所有权人为朱秀英，系陈洪林的母亲。在审理过程中，应陈洪林的申请，本院依法委托无锡市价格认证中心（以下简称价格中心）对89-202号房屋因污水回流造成的装潢损失进行价格评估。价格中心以锡价鉴法（2013）15号装修损失估价鉴定结论书认定：上述房屋因污水回流造成的地砖受损面积为8.8㎡、厨房地柜受损面积为4.3m，结晶石台板受损面积为4.3m、双孔不锈钢水槽1只、免漆实木楼板受损面积为55㎡、免漆实木踢脚线受损面积为39m、墙面受损面积为23.5㎡，装潢损失价格共计32228元。陈洪林对鉴定结论书有异议，认为评估报告缺少下列项目：1、人工辅助材料7800元、2、管理费8%（税）2785元、3、地面、地楞基础1945元、4、墙面乳胶漆修粉、雅凡装饰少算了1694元、5、踢脚线、雅凡装饰少算478元，五项合计14702元。本院再次委托价格中心对漏评项目补充评估。价格中心以锡价鉴函（2013）15号装潢损失价格鉴证项目说明函认为：1、人工辅助材料在鉴证价格中已包含了；2、免漆实木地板铺设的鉴证价格已包含了地楞价格；3、乳胶漆和踢脚线，价格中心以现场测量工程量为准，鉴证价格是修补损失价格，不存在当事人所提出的工程量差异；4、管理费（8%，税），该项目本中心未考虑，合计2578元。陈洪林对价格中心评估的项目没有异议，但是对材料和人工的价格有异议，认为偏低。阳光置业公司、金佳物业公司对锡价鉴法（2013）11号、锡价鉴函（2013）15号均无异议。关于89-202号房屋污水回流的原因，陈洪林、金佳物业公司均认为是总管破裂后造成流通不畅，污水管道中的油污浮在水面不易排出，最后导致89号楼排污管1号堵塞；阳光置业公司认为是89号楼排污管1号因没有进行疏通造成的油污堵塞。在审理中，阳光置业公司、金佳物业公司、陈洪林一致同意89-202号房屋中家电家俱因污水浸泡造成的损失为7000元。关于间接损失赔偿问题，陈洪林认为污水回流事件的发生，造成其无法入住、无法出租，至2013年3月18日已有6个月时间，如果按照出租后每月2500元租金计算6个月，陈洪林损失达15000元。阳光置业公司、金佳物业公司均认为阳光城市花园的房屋装修好有家电的，租金差不多2000多元，但是陈洪林在2010年下半年装修好后没有使用也没有出租过，房租损失不产生。上述事实，有《商品房买卖合同》、房票、《入住验收单》、《前期物业服务合同》、锡价鉴法（2013）11号、锡价鉴函（2013）15号等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为：公民、法人由于过错造成他人财产损失的，应当承担赔偿责任。陈洪林所有的89-202号房屋发生污水回流的直接原因系89号楼排污管1号中油污堵塞所致。金佳物业公司作为物业管理单位对无锡市阳光城市花园小区三期B区89号楼的排污管负有维修、养护、疏通与管理的义务，该排污管堵塞及总管破损，金佳物业公司未能提供足够的证据证明其已尽到物业管理义务，故应对造成陈洪林的财产损失承担相应的赔偿责任。陈洪林、金佳物业公司认为由于总管破裂造成89号楼排污管1号堵塞，而总管破裂阳光置业公司亦有责任的主张，因未提供证据证明，对该主张不予采纳；对陈洪林要求阳光置业公司承担损害赔偿责任的诉讼请求本院不予支持。根据装修损失估价报告，89-202号房屋因污水回流造成的装潢损失共计34806元，对该评估报告本院予以采纳。对于陈洪林主张的家电家俱损失费，因阳光置业公司、金佳物业公司、陈洪林一致认可家电家俱因污水回流造成的损失为7000元，本院予以确认。对于陈洪林因房屋无法使用要求按照租金予以赔偿的主张，因污水回流事件确实使陈洪林无法使用89-202号房屋，本院认为应酌情给予陈洪林一定的赔偿。对于陈洪林主张的精神损害赔偿，因无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：一、金佳物业公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿给陈洪林装潢损失34806元、家电家俱损失7000元及房屋不能使用的损失6000元，合计47806元。二、驳回陈洪林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1025元，评估费1750元，合计2775元，由陈洪林承担527元，金佳物业公司承担2248元，金佳物业公司于本判决发生法律效力之日起三日内将所负担的诉讼费直接支付给陈洪林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。代理审判员　　华敏洁二〇一三年十月二十五日书　记　员　　冯志成本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。搜索“”