（2013）中一法三民一初字第377号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2018-01-16
案件名称
李春涛与中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李春涛,中山市吉雅房地产开发有限公司,胡经纬
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法三民一初字第377号原告：李春涛，男，1969年2月10日出生，汉族，住址湖南省资兴市，现住广东省中山市。委托代理人：唐自敏，广东铭致律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码:73988965-3。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住址中山市，第三人：胡经纬，男，1972年4月14日出生，汉族，住址中山市，原告李春涛诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能与胡经纬有法律上的利害关系，本院依职权通知胡经纬作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。并依法组成合议庭于2013年10月16日公开开庭进行了审理。原告李春涛及委托代理人唐自敏到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经传票传唤没有到庭，第三人胡经纬下落不明，经依法公告送达期满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2007年5月7日，原告与被告吉雅公司签订了一份《白石吉雅花园认购书》，向被告认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，总价194106元。约定分期付款，并先后支付了5000元和54106元，还交了备案费、契税、工本费等杂费。同年5月15日被告将房屋交付给了原告，随后原告装修入住至今。直至后来被告公司涉及刑事案件，法定代表人张其被抓，经向国土部门查询才知涉案房屋已登记在胡经纬名下用于抵押借款。根据《合同法》及相关法律规定，被告与胡经纬之间的房屋买卖合同应为无效，为维护自身的合法权益，故诉至法院。请求：1、判决确认备案登记与胡经纬与被告吉雅公司2007年8月5日签订的中山市××乡镇××楼××房《商品房买卖合同》无效；2、被告与原告继续履行2007年5月7日以《白石吉雅花园认购书》形式签订的商品房买卖合同，被告协助原告办理中山市××乡镇××楼××房的产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.吉雅花园认购书；2.收款收据；3.物业交接书、物业管理费、水电费收据；4.登记备案证明表。被告吉雅公司在答辩期内未提交答辩意见和证据。第三人胡经纬在公告期内未提交书面的陈述意见及证据。经审理查明：2007年5月7日，原告与吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》一份，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市××乡镇××楼××房，该房屋建筑面积为112.2平方米，总楼款194106元。付款方式首期定金59106元于签署认购书时或之前付清；并口头约定余款135000元在双方签订正式的《商品房买卖合同》时办理银行按揭支付，认购书还约定了其他事项。原告于签订认定书当日按约定支付了首期款59106元，并向被告缴交了律师费、工本费、登记费、契税、印花税等杂费3850元。同日被告亦将房屋交付给原告，双方办理了正式的交接楼手续。原告收楼后装修入住至今。原告认为其向被告购房支付了首期款，并同意支付余款，且房屋已实际交付，未能办理按揭的责任在被告，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，故诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案××乡镇××楼××房，建筑面积为112.2平方米，购房总价为12200元，一次性付款；签约日期2007年8月5日，于2007年8月9日备案登记在第三人胡经纬名下。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述已经生效的（2010）中中法刑二初字第25号判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告李春涛，非法吸收公众存款明细表涉及第三人胡经纬，出借金额355万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。本案审理过程中，本院派工作人员到涉案××乡镇××楼××房核查居住人员并张贴通知。张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。经核查，该房屋目前由原告及家人居住使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了首期购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。但因商品房备案登记在第三人名下，且第三人与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，故原告诉求被告继续履行义务，协助办理所涉房产的权属证书，须建立在确认第三人与被告吉雅公司所签订的涉同案房屋《商品房买卖合同》无效或已撤销的基础上，否则将不具备继续履行的条件，此点亦为本案争议的焦点。结合本案的证据及已经生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，本院认定前述第三人与吉雅公司之间签订的涉案《商品房买卖合同》无效，理由如下：吉雅公司虽然与第三人胡经纬签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人胡经纬名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书查明的事实，吉雅公司通常采取与借款人签订虚假的《商品房买卖合同》方式作为借款的担保，其目的是为了确保借款的偿还，为借款人实现债权提供担保。因此双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押，双方不存在真实的商品房买卖关系。具体到本案中第三人胡经纬与吉雅公司签订《商品房买卖合同》对涉案房屋在内的多间房产约定与其与出借的非法借贷金额相当的价格，并办理了销售合同登记备案，其实质是作为非法借贷金额的担保。且无论从购买单价、房屋的交付及购买后的权益主张等分析，均不符合正常的商品房买卖特征。因此，本院认定其与吉雅公司签订商品房买卖合同系虚假，实质是作为被告非法吸收公众存款的刑事犯罪手段。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，第三人胡经纬与吉雅公司签订的案涉《商品房买卖合同》无效。原告是真正的房屋买受人，其已按期支付了首期款并当庭表示愿意支付尚欠的尾款135000元，被告吉雅公司应在合理期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案房产的权属证书。现被告没有证据证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，被告虽未出庭应诉并提出相应先履行请求，但为保障原告相关合同权益顺利实现，经本院依法释明，原告同意先行支付，故本院一并判决原告先行支付尚欠的房款135000元。原告的诉求符合法律规定，本院予以支持。被告吉雅公司、第三人胡经纬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩权利的主动放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人胡经纬与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年8月5日签订的关于买卖中山市三乡镇吉雅花园7号楼17幢102房的《广东省商品房买卖合同》无效；二、原告李春涛于本判决生效之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款135000元；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李春涛办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼17幢102房的房地产权属证书。如果未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4182元（原告已交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 伍青花审判员 吴立和审判员 罗晓冰二〇一三年十月二十五日书记员 唐 群 更多数据：