（2013）洛南民再初字第00002号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2015-05-19
案件名称
罗妞妞、ＸＸ、李洋洋与洛南县经济贸易局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
洛南县人民法院
所属地区
洛南县
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
罗妞妞,ＸＸ,李洋洋,洛南县经济贸易局,冀小锋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十五条，第二百一十六条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
陕西省洛南县人民法院民 事 判 决 书（2013）洛南民再初字第00002号原告罗妞妞，系原审原告罗建军之妻。原告ＸＸ，系原审原告罗建军之长子。原告李洋洋，系原审原告罗建军之次子。委托代理人余福胜，洛南县148法律服务所法律工作者。原审被告洛南县经济贸易局（以下简称经贸局）。法定代表人陈金明，系局长。委托代理人赵喜魁，陕西彩虹律师事务所律师。委托代理人张马娃，系洛南县经贸局干部。第三人冀小锋。委托代理人冀汉斌，系冀小锋之父。委托代理人王传纲，陕西广友律师事务所律师。罗建军诉洛南县经贸局房屋买卖合同纠纷一案本院受理后于2012年12月29日作出（2013）洛南民初字第00007号民事调解书，已经发生法律效力。2013年5月22日，本院作出（2013）洛南民再初字第00002号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，以职权追加冀小锋为本案第三人参加诉讼，在审理期间原审原告罗建军意外死亡，其法定继承人罗妞妞、ＸＸ、李洋洋申请参加诉讼，本院经审查准予后变更以上三人为本案原告。依法公开开庭进行了审理，原告罗妞妞、ＸＸ、李洋洋及其委托代理人余福胜，原审被告洛南县经贸局的委托代理人赵喜魁、张马娃、第三人冀小锋及其委托代理人冀汉斌、王传纲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我们的被继承人罗建军于2012年6月15日与被告洛南县经贸局签订“房屋买卖合同”一份，约定以38000元购买原乡镇企业局后楼一楼东侧房屋两间。合同订立后，我方于当日交清购房款，被告也于2012年11月15日交付原告西边房屋一间；东边一间房屋因第三人一直占用未能交付，现变更诉讼请求为：1、要求被告交付买卖标的物两间房屋；2、要求被告支付违约金7600元并以38000元为本金自2012年6月15日起至交付房屋之日止的两倍银行贷款利息；3、赔偿不能按期交付的房租损失即每间每月按3000元计算自合同约定之日起至实际交付房屋之日止。原告提供下列证据：第一组证据：房屋买卖合同、收条、洪娟证言，证明原、被告之间存在房屋买卖关系及原告已交清了购房款。第二组证据：贾继文证言4份及原告代理人与贾继文所作调查笔录两份、门房移交协议一份，证明门房手续移交时冀汉斌未交来其子2012年房租，且在诉讼期间多次找贾继文要求补交，贾不同意。第三组证据：黄鹏、明亚军、ＸＸ证言，用来证明所购房屋不能按期交付的房租损失。第四组证据：被告经贸局上报文件、财政局批复文件，证明房屋买卖合同已上报有关部门批准。被告对原告第一、二、四组证据无异议，对第三组证据认为对房租的证言与实际差距过大，不真实可信。第三人对原告证据质证认为：贾继文证言是假的、经贸局文件是伪造的、财政局批复文件在后，买卖行为在前，是非法买卖国有资产。被告辩称，我局与原告所订立的房屋买卖合同属实，原告方于当日交清了房款，我局于2012年11月15日向合同签订人罗建军交付了西边一间房屋，因东边一间房屋被第三人无理占用，我局无法交付，我局承认房屋买卖合同合法有效，第三人腾出房屋后，我局会立即交付，故不是我们不卖给原告房屋，不构成违约，不同意原告所主张的其它诉讼请求。被告提供下列证据：1、经贸局与贾继文所签门卫合同；2、冀汉斌给贾继文移交门卫手续；3、经贸局给冀汉斌的通知；4、经贸局关于卖房的会议记录，用来证明经贸局与冀汉斌的看门协议已于2011年11月15日自冀汉斌移交给贾继文时终结，经贸局卖房是局领导班子开会研究决定的，不属暗箱操作，因冀汉斌的纠缠经贸局才同意其使用该房至2012年10月1日。原告对被告证据无异议。第三人对被告证据质证认为：对经贸局与贾继文的合同及移交手续和给冀汉斌所发的通知无异议，但认为经贸局会议记录是后补的。第三人述称，原、被告之间所签订的房屋买卖合同无效。要求确认其对该房屋享有优先购买权。理由如下：1、其已将2012年10月1日前房租2880元通过其父冀汉斌交给了下任看门人贾继文，双方于2012年6月15日所签合同侵犯了其优先购买权；2、该房屋系国有资产，事先未报告，事后补批违法；3、第三人占用的该间房屋面积是24.0456平方米，被告却以10平方米卖给原告，侵犯了国家利益。第三人提供下列证据：1、冀汉斌与经贸局所签看门协议；2、经贸局2010年9月13日给家属院各住户的通知；3、冀汉斌与其子冀小锋的租房合同。原、被告对第三人所举证据无异议，但认为其只能证明2011年10月1日之前第三人交了房租有权使用该房屋，2011年10月1日之后，其无证据证明移交了之后房租，故其证据对本案焦点不具有证据效力。在罗建军意外死亡，等待继承人继承诉讼期间第三人于其举证期届满后提交四份证据：1、经贸局2012年9月24日通知；2、郭签证言；3、交给其父第二年房租的收款收据；4、冀汉斌于2012年4月21日自书移交花码帐，用来证明第三人已将2012年房租交给了其父，其父冀汉斌也移交给了下任看门人贾继文。合议庭以职权对上述证据进行了复核，调查有下列证据：1、郭签、张马娃调查笔录各一份，李惠珍自书证言一份，证明2011年11月15日冀汉斌与贾继文移交门卫手续时郭签并不在场，其关于是否移交了第三人2012年房租及移交计算办法是冀汉斌找到他让他按照其提供的自书移交花码帐写的。原、被告及其委托代理人对第三人在举证期限届满后提交的不具有新的证据特征的证据不予质证；对法院依职权调取的证据认为真实可信。第三人对法院依职权所取证据认为张马娃说了假话。合议庭对三方所提供的及依职权调查的证据综合分析作如下认证：1、原、被告之间房屋买卖合同及原告已一次性交清购房款的证据予以认定。2、该合同被告洛南县经贸局事前开局务会研究并上报国有资产主管部门，事后洛南县财政局下发文件作了批复，其证据予以认定。3、冀汉斌及后接手看门的贾继文与被告洛南县经贸局所签看门协议，以及三方移交协议均真实可信；4、贾继文关于冀汉斌向其移交了4800元并不包括其子第三人冀小锋2012年房租的证言及调查笔录真实可信；5、第三人所提供的冀汉斌自书移交花码帐中将水、电等杂费计算在内与其和经贸局所签看门协议中该费用由其自付的内容不符，且第三人所提交的所有已将2012年房租移交给贾继文的证据不但是举证期限外提交的，而且与合议庭复核证据不符，故不予确认；6、第三人所提交的郭签自书证言，在合议庭复核时郭签已说清三方移交算账时他并不在场，所书证言是照冀汉斌所提供的算单上的数据写的，故不予确认；7、洛南县经贸局通知冀汉斌2012年10月1日前交房只能说明单位对作为其老职工的冀汉斌作了迁就，不能以此作为其子冀小锋已交清2012年10月1日前房租或2012年10月1日前仍对该房有租赁关系的证据。经审理查明，2010年因体制改革原洛南县乡镇企业局被撤并入洛南县经济贸易局，原乡企局家属院一并由经贸局管理，2010年9月13日经贸局与第三人冀小锋之父冀汉斌签订了一份看门合同，合同约定：冀汉斌看门期间以院内停车收费和两间房屋使用或收益为报酬，实际每月可收取院内9个车位停车费，每个车位每月30元（计270元），亢淑萍租赁西边车库房一间每月260元，其子使用东边一间房屋每月抵房租240元，计月工资770元，经贸局不再承担水电等其它任何费用。冀汉斌负责家属院的安全工作。合同履行至2011年11月15日冀汉斌要求终结，经贸局另找一人贾继文接手，因冀汉斌看门期间有证据证明已将9个车位费（30×9×12）3240元，西边一间房屋租金（260×12）3120元，收至2012年10月1日，共收取6360元，减去其多看一个半月门795元工资，应移交给贾继文5565元，三方所签移交协议上只注明移交9个车位费3240元，实移交4800元。其子所占用一间房屋一直未腾出交付，也无充分证据证明其将其子冀小锋占用东边一间房屋的2012年房租移交给了贾继文。2012年6月15日被告洛南县经贸局与罗建军签订房屋买卖合同，合同约定：经贸局将原乡企局后楼一楼东侧东至东山墙外皮，西至东单元外出梢，南至阳台外沿，北至后门面房隔墙外皮约20平方米的两间房屋，以38000元卖给罗建军，罗建军一次性交清房款后，经贸局当即交付西边一间房屋，东边一间房屋限2012年9月30日交付，权利期限为70年。若罗建军违约，不退所交款项，若经贸局违约，除退还购房款外再支付该房款20%的违约金及房款两倍的银行贷款利息。合同签订后，罗建军之儿媳洪娟代其当场交清38000元，2012年11月15日经贸局将西边一间房屋交付给了罗建军。东边一间房屋因第三人冀小锋一直占用无法交付。另查明，该买卖行为经洛南县经贸局于2012年5月21日上报洛南县财政局，洛南县财政局于2012年12月23日以洛财发（2012）538号文件批复同意。本院认为，罗建军与原审被告之间所订立的房屋买卖合同四址清楚，意思表示真实，不违反有关法律规定，且西边一间房屋已经交付，双方均承认合同有效，并无不妥，本院确认该合同合法有效。第三人与原审被告之间并无房屋租赁合同关系，其与其父之间的租赁合同约定期限一年，于2011年10月1日之后逾期；其父于2011年11月15日向原审被告及下任看门人移交了看门手续后，就无权再处分该间房屋，也无充分证据证明其通过其父向下任看门人移交了之后房租，其继续占用该房屋无法律和合同依据，应当腾出。原审被告一直承认合同有效，并无终止合同的意思表示，故不构成违约，原告要求赔偿不能按期交付的房租损失数额与实际发生的数额差距过大，应以实际发生的数额为准。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销洛南县人民法院（2013）洛南民初字第00007号民事调解；二、确认2012年6月15日罗建军与洛南县经济贸易局所签订的房屋买卖合同有效。三、由第三人冀小锋在判决生效后10日内将其占用的位于洛南县原乡镇企业局华阳路新楼后楼一楼东侧东边一间房屋交付给三原告，并以每月240元的标准向原告支付自2012年10月1日起至实际腾房之日止的占用费。四、驳回三原告的其他诉讼请求。案件受理费815元，由洛南县经济贸易局负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长 ＸＸ山审 判 员 路新民人民陪审员 石书会二〇一三年十月二十五日书 记 员 何红珠 关注公众号“”