（2013）满民初字第249号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-12-05
案件名称
徐敬东与满洲里市恒业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
满洲里市人民法院
所属地区
满洲里市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐敬东,满洲里市恒业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2013）满民初字第249号原告徐敬东，男，1970年9月20日出生，汉族，无职业。委托代理人毕景涛，内蒙古羽林律师事务所律师。被告满洲里市恒业房地产开发有限公司，住所地满洲里市扎赉诺尔区。法定代表人关宏英，总经理。委托代理人于明申，该公司法律顾问。原告徐敬东诉被告满洲里市恒业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一审普通程序的规定，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐敬东及其委托代理人毕景涛，被告满洲里市恒业房地产开发有限公司委托代理人于明申到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月15日，经原、被告协商一致，被告将其开发建设的满洲里市扎赉诺尔学府小区8号楼-3-301户商住楼房出售给原告，双方并于2011年8月19日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，买卖房屋面积为87.51平方米，房屋总价款为207398.70元，原告首付87398.70元，按揭贷款12万元，被告应当在2011年12月31日前将房屋交付原告使用，如逾期30日以上，自交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定履行了交付房款的合同义务，但是被告却因工程不能及时竣工而未能按期交付房屋，直到2012年11月29日被告才将楼房交付给原告使用。原告认为，被告未能按合同约定的时间交付房屋，已经构成违约，被告的违约行为为原告造成了巨大的经济损失。故诉至法院，要求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金人民币34739.28元（自2012年1月1日计算至2012年11月29日共335天×总房款207398.70元×万分之五／日）；2、本案一切诉讼费用由被告负担。被告辩称，在本案中被告不构成违约，不应承担原告主张的违约责任，原、被告双方在2011年9月20日就先前签订的商品房买卖合同达成了补充协议，该协议中明确约定单体楼商品房出售未达到50%的出卖人可以在2012年10月交房，买售人不交纳2011年的取暖费，出卖人不承担逾期交房的违约责任，根据该协议，原告主张的逾期交房的违约赔偿金不能成立，应予以驳回。经审理查明，原、被告双方于2011年8月19日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的满洲里市扎赉诺尔学府小区8号楼-3-301户商住楼房，房屋总价款为207398.70元，原告首付87398.70元，按揭贷款12万元。该合同原告留的联系电话为原告姐姐徐荭梅的电话。合同第八条约定被告应在2011年12月31日前交付房屋。2011年9月20日原告的姐姐徐荭梅以原告徐敬东的名义与被告签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该协议第一条约定：非因甲方（本案被告）直接原因造成商品房延期交付的，甲方不构成违约不承担责任。单体楼商品房出售未达50%的，出卖人可在2012年10月交房。买受人不交纳2011年的取暖费，出卖人不承担逾期交房的违约责任。被告于2012年11月29日将该房屋的钥匙交给原告。以上事实有原、被告陈述及双方提交的如下证据可以证实：原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明2011年8月19日原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将满洲里市扎赉诺尔学府小区8号楼—3—301商品楼出售给原告，合同的第八条约定出卖人也就是被告应当在2011年12月31日前交付房屋，但是被告实际交房时间是2012年11月29日，逾期335天，合同第九条明确约定每逾期一天按房价万分之五给付违约金。逾期335天，在2011年12月13日之前被告已经收到全额的房款，按总房款207398.70元×每日万分之五×335天，违约金应为34739.28元。2、房款首付款的收据两份和发票一份，个人贷款支付凭证一份、贷款服务手续费收据两份、个人贷款抵押房屋保险发票一份、保险单一份、被告转交原告的还款数额计算清单一份，该组证据证明2013年7月28日之前被告已经收到首付房款87398.70元，并出具发票。被告在2011年12月13日已经收到中国建设银行拨付的12万元贷款，这两笔钱收到后，被告已经收到全额的房款207398.70元。故逾期交房违约金应当以全额房款作为计算基础。3、原告接收房屋当天交付物业费和装修保证金的票据，证明交房时间是2012年11月29日，当天交纳的物业费和装修保证金。被告对原告所举证据发表如下质证意见：对商品房买卖合同真实性及来源无异议，但该份证据不是原、被告双方就商品房买卖相关的最终约定，双方的权利义务应以后续签订的补充协议约定内容为准。对原告提交的第二组证据真实性及来源无异议，能够证明原告在办理相关按揭贷款手续过程中，由其姐夫潘连君作为连带保证人。对第三组证据真实性来源无异议，但该组证据仅能证明原告交纳物业费和领取本案涉及商品房钥匙的时间，并不是被告通知其领取商品房钥匙的时间，本案涉及商品房的交付时间应以竣工验收报告出具时间为准，故该组证据不能证明原告主张的诉讼请求。被告针对自己的主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同及补充协议各一份，该份证据系本案原告的姐姐徐荭梅代表原告与被告在2011年9月20日签订的，证明原、被告对商品房交付时间重新进行了附条件的约定，如单体商品房销售未达到50%，被告可在2012年10月份完成交房义务，说明原告主张的逾期交房违约责任不成立。2、原告就房屋的按揭贷款向建设银行办理申请时填写的贷款调查申报审批表，该份证据能够证明原告的姐姐为徐荭梅。原告的姐夫潘连君是原告办理贷款的连带保证人，原告的姐姐对原告购房的相关情况充分了解，其于2011年9月20日代表原告与被告签订的补充协议，对原告有约束力。原告对被告所举证据发表如下质证意见：对商品房买卖合同的真实性无异议，对补充协议不予认可，买房人徐敬东从未委托包括他姐姐在内的任何人作为代理人与被告签订任何形式的协议，在没有委托的情况下，其他人所签订任何形式的协议均对原告不发生约束力。补充协议上写的名是徐敬东，但并非是徐敬东本人签字，对这一点被告是认可的，至于是不是徐敬东姐姐所写，原告始终予以否认，原告的姐姐也不承认是其所写，所以最终意见是无论该协议上是否是徐敬东姐姐所写，均与徐敬东无关，对徐敬东不产生法律约束力。对被告提交的房屋的按揭贷款向建设银行办理申请时填写的贷款调查申报审批表的真实性不予认可，因为提供的是复印件，复印件不能作为证据使用；对被告证明的问题也不认可，因为贷款的担保人只是为原告贷款提供了担保而已，不属于原告的代理人，无权代理原告从事民事行为，故该证据与本案没有关联性，不能作为本案证据使用。本院对于双方提交的证据材料，结合双方的质证意见认证如下：因被告提交的原告购买房屋的按揭贷款向建设银行办理申请时填写的贷款调查申报审批表等是复印件，而原告对此不认可，所以本院对其真实性不予采信，对于原、被告双方提交的其他证据，因双方对其真实性及合法性均无异议，故本院对这些证据予以采信。经被告申请，北京天平司法鉴定中心对2011年9月20日《〈商品房买卖合同〉补充协议》中“徐敬东”的签名是否为徐荭梅所签，作出了北天司鉴（2013）文书鉴字第090号鉴定文书，鉴定结果为：被告提交的商品房买卖合同补充协议上的徐敬东签名笔迹是徐荭梅所写。原告认为该份鉴定不能作为本案证据使用，认为该份鉴定指向的不是徐敬东，能够证实补充协议徐敬东三个字不是徐敬东本人所签，补充协议对徐敬东不发生法律效力。对于是否是徐荭梅所写，由于徐荭梅在原告面前一再否认，所以原告认为由于鉴定本身也具有误判率，所以对该份鉴定结论不予认可。因为双方签订的是书面的房屋买卖合同，这是要式法律行为，那么补充协议只能由徐敬东本人签订，或者由徐敬东书面合法授权的代理人签订，显然徐荭梅不具备代理资格也无权代表徐敬东，所以这份鉴定无论结果如何，只要补充协议上不是徐敬东签字，这份鉴定就与本案没有任何关联，不能作为本案证据使用。被告对鉴定结论无异议，认为该份鉴定结论客观的反映出本案原告的姐姐徐荭梅在2011年9月20日就本案涉及的商品房交付问题，与被告已达成补充协议。虽然原告对该鉴定不予认可，但没有提供相反的证据来进行佐证，所以本院对该鉴定予以采信。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》不违反法律的规定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方所签订的商品房买卖合同中原告留下的联系电话为原告姐姐徐荭梅的电话，所以被告有理由相信徐荭梅可以代表原告与被告签订协议。原告的姐姐徐荭梅在2011年9月20日就本案涉及的商品房交付问题，与被告签订补充协议的行为，应视为是代理原告的行为。双方的买卖合同约定2011年12月31日前交付房屋，但是被告实际交房时间是2012年11月29日，所以可以认为在此期间原告知道签订补充协议之事。故对原告要求被告给付逾期交房违约金人民币34739.28元的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告未能在补充协议约定的2012年10月交房给原告，而是在2012年11月29日才将房屋钥匙交给原告，因双方在合同第九条中约定，出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，所以被告应给付原告2012年11月1日至2012年11月29日的逾期交房违约金3007.28元（29天×总房款207398.70元×万分之五）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告满洲里市恒业房地产开发有限公司给付原告徐敬东逾期交房违约金3007.28元，于本判决生效后三日内履行；二、驳回原告徐敬东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元，由原告负担600元，被告负担68元；鉴定费及鉴定相关费用13623元（被告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 庞德毅审判员 张 勇审判员 张俊涛二〇一三年十月二十五日书记员 魏 岚本案判决所依据的法律：1、《中华人民共和国合同法》第一百零一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条：“保险合同订立时，保险人在投保单或者保险单等其他保险凭证上，对保险合同中免除保险人责任的条款，以足以引起投保人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示的，人民法院应当认定其履行了保险法第十七条第二款规定的提示义务。保险人对保险合同中有关免除保险人责任条款的概念、内容及其法律后果以书面或者口头形式向投保人作出常人能够理解的解释说明的，人民法院应当认定保险人履行了保险法第十七条第二款规定的明确说明义务。”3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 来自