（2013）闵民五（民）初字第848号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-06-02
案件名称
上海辉信仓储服务有限公司与卢大宽、费秀弟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海辉信仓储服务有限公司,卢大宽,费秀弟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百一十五条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第848号原告上海辉信仓储服务有限公司。法定代表人万红。委托代理人张晓，上海环绮律师事务所律师。被告卢大宽。被告费秀弟。上列两被告共同的委托代理人张云（系被告卢大宽、费秀弟的女婿）。上列两被告共同的委托代理人潘蕾敏，上海市申中律师事务所律师。原告上海辉信仓储服务有限公司与被告卢大宽、费秀弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月7日立案受理。先适用简易程序审理，于2013年6月6日依法进行了公开开庭审理。本案审理期间，原告向本院提出调查申请，本院依法向上海联合产权交易所进行了调查。后因案情复杂，于2013年9月10日依法组成合议庭并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告上海辉信仓储服务有限公司的委托代理人张晓，被告卢大宽、费秀弟的委托代表人张云、潘蕾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海辉信仓储服务有限公司诉称，被告卢大宽与费秀弟系夫妻关系。2009年11月1日，原告与被告卢大宽签订《房屋租赁合同》一份，由被告卢大宽承租原告名下位于上海市闵行区虹梅南路XXX-XXX号的部分房屋。合同约定租赁期限自2009年11月1日至2010年10月30日，每季度租金人民币（以下币种相同）62，700元，依据先付后用的原则，由被告卢大宽于每季度第三个月的十天前付清。后因上海召开世博会之需要，被告卢大宽承租的房屋门牌号调整为上海市闵行区虹梅南路XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临），即本案系争房屋，上述门牌号对应房屋分别含过道后相连房屋一间。上述《房屋租赁合同》到期后，原告与被告卢大宽将系争房屋租赁期限延长至2011年10月30日，合同其他约定不变。租赁期满后，双方因磋商续租事宜而暂保持不定期租赁关系。因双方最终未能就续租事宜达成一致意见，原告于2013年2月27日致函被告卢大宽，明确双方不定期租赁关系于2013年3月1日解除，要求被告卢大宽支付相应的租金与实际使用费。事后，原告于3月21日再次函告被告卢大宽及时搬离系争房屋并支付相应的租金与实际使用费。由于被告卢大宽至今仍占用系争房屋，其行为已侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、原告与被告卢大宽之间的租赁关系于2013年3月1日解除；2、被告卢大宽立即搬离系争房屋，并将系争房屋返还给原告；3、被告卢大宽向原告支付从2013年1月1日起至2013年2月28日止的租金41，800元，并支付以41，800元为本金，自2012年12月22日起至实际支付之日止按每日1%计算的逾期付款违约金；4、被告卢大宽向原告支付自2013年3月1日起至判决生效之日止，参照合同约定的每季度62，700元计算的房屋实际使用费；5、被告卢大宽向原告支付自2013年7月1日起至判决生效之日止的水电费；6、被告费秀弟对上述第三、四项诉讼请求承担连带责任。庭审中，原告撤回第五项关于水电煤等公共事业费，以及第六项关于要求被告费秀弟承担连带责任的诉讼请求，并保留相关诉讼权利，系对其诉讼权利的合法处分，本院予以准许。原告还提出评估申请，要求对系争房屋目前的市场租赁价格进行评估，后撤回，系对其诉讼权利的合法处分，本院予以准许。被告卢大宽、费秀弟共同辩称，原告与被告卢大宽之间系长期合作关系，2009年签订的《房屋租赁合同》实际上已经是续约，书面合同于2011年10月30日租期届满，之后双方以口头协商的形式继续一年一签租赁合同，故目前仍在最后一期口头签订的租赁合同租赁期限内。被告卢大宽已经支付租金至2013年7月份，并未欠付原告任何租金。据两被告了解，系争房屋的权利人并非原告，原告无权要求被告卢大宽搬离系争房屋，而且被告卢大宽于2012年底，在征得原告同意续约的前提下，对系争房屋进行了装修，故不同意搬离。案件审理期间，本院依据原告申请，依法向上海联合产权交易所（以下简称上海产交所）调查系争房屋的产权转让交割材料。2013年6月4日与6月14日，上海产交所分别向本院提供了《上海市产权交易合同》（合同编号：XXXXXXXX）、《上海产权交易所产权转让交割单》、《关于上海陇兴（集团）有限公司委托评估资产的咨询评估报告》（沪新咨字（2003）第XXX号）与《关于上海陇兴（集团）有限公司部分资产评估报告》（沪新评报字（2003）第XXX号）各一份。经审理查明，被告卢大宽与被告费秀弟系夫妻关系，被告的委托代理人张云系被告卢大宽、费秀弟的女婿。1997年4月18日，上海市闵行区规划局颁发《建设工程规划许可证》（沪闵建（92）A-XXX补），由案外人上海陇兴（集团）有限公司（以下简称陇兴公司）建造“梅陇铝合金装潢厂”工程项目。2003年，案外人（出让人、甲方）某某公司与原告（受让人、乙方）签订《转让资产协议》一份，约定甲方将位于闵行区虹梅南路XXX号（原铝合金装潢厂），房屋10项，建筑面积2，840平方米（不包括土地使用权），构筑物1项转让给乙方。同年5月23日，陇兴公司（出让人、甲方）与原告（受让人、乙方）签订《上海市产权交易合同》一份，约定甲方将所拥有的部分资产有偿转让给乙方，将沪新评报字（2003）第031号资产评估报告明细表5-1-1及沪新咨字（2003）第XXX号咨询评估报告明细表5-1-1中列明的房屋建筑，计入转让资产。甲、乙双方在合同生效后30天内共同完成产权转让的交割，并由甲方在6个月内完成转让产权的权证变更手续。同年5月29日，甲、乙双方完成了上述产权转让交割。其中，沪新咨字（2003）第001号明细表5-1-1载明，建筑物名称为虹梅南路XXX号房-XXX号房。2009年11月1日，原告（出租方、甲方）与被告卢大宽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其“所属钢筋水泥结构的自有房屋在虹梅路XXX号-XXX号”出租给乙方使用。租赁期限自2009年11月1日至2010年10月30日。房屋租金每季度62，700元，由乙方按季度在每季第三个月的十天前付清。《房屋租赁合同》第七条第1款还约定，“乙方若逾期缴付甲方租金，应按逾期天数，每日以缴付租金总额1%的滞纳金偿付甲方，逾期半个月，甲方有权提前终止租金合同回收房屋，并视乙方违约”。2010年11月30日，原告（出租方、甲方）与被告卢大宽（承租方、乙方）签订《房屋租赁续签合同》一份，约定双方续租一年，租赁期限自2010年11月1日至2011年10月30日止，有关合同条例内容不变，补充续签合同与原合同具有同等法律效力。2013年2月23日，原告就“关于上海市虹梅路XXX-XXX号房屋后续租赁事宜”向被告卢大宽发函，告知被告卢大宽因2013年2月20日双方仍无法就续租事宜达成一致意见，故请被告卢大宽于2月28日做最后协商，若被告卢大宽不愿续租或届时仍无法达成一致意见，则双方不定期租赁关系于2013年3月1日起终止，并由被告卢大宽结付系争房屋截止至2013年3月1日的租金与水电费用。同年3月21日原告再次向被告卢大宽发函，明确双方不定期租赁关系已于3月1日终止，要求被告卢大宽搬离系争房屋，并支付相应的租金与水电费用。被告卢大宽分别于2013年2月28日与3月22日签收了上述两份函件。另查明，“原上海辉信仓储服务有限公司在上海市虹梅南路XXX号房屋后改为虹梅南路XXX-XXX号，因世博会原因部分门牌号更改为：上海市虹梅南路XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临）”，含过道后6间附属物。庭审中，两被告的委托代理人张云确认，分别于2013年5月31日与7月12日，替被告卢大宽向原告帐户汇入125，400元与62，700元，共计188，100元。原告在庭审中表示，确已收到的上述共计188，100元。但原告已通知被告解除租赁关系，被告在知晓原告帐户的情况下，自行划帐的行为原告无法阻止，但不能等同于原告收取租金。原告同意已收到的上述款项可用于抵冲因双方租赁关系而产生的相关费用，被告卢大宽及其委托代理人张云亦表示同意。上述事实，由原告提供的双方于2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》，2010年11月30日签订的《房屋租赁续签合同》，上海市闵行区规划局于1997年4月18日颁发的《建设工程规划许可证》（沪闵建（92）A-138补），原告向被告卢大宽发送的《关于上海市虹梅路XXX-XXX号房屋后续租赁事宜的函》、《关于要求及时支付租金等费用并返还房屋的函》，上海市公安局闵行分局梅陇派出所出具的《户籍信息摘录》、《证明》与《情况说明》，上海联合产权交易所出具的《上海市产权交易合同》（合同编号：XXXXXXXX）、《上海产权交易所产权转让交割单》（NoXXX）、《关于上海陇兴（集团）有限公司委托评估资产的咨询评估报告》（沪新咨字（2003）第XXX号）、《关于上海陇兴（集团）有限公司部分资产评估报告》（沪新评报字（2003）第XXX号），以及当事人的陈述等证据证明。被告卢大宽、费秀弟未向本院提供书面证据。本院认为，原告经上海产交所审核，通过产权转让的方式自案外人陇兴公司处受让本案系争房屋后，与被告卢大宽于2009年11月1日签订《房屋租赁合同》，以及2010年11月30日签订《房屋租赁续签合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现本案争议焦点在于：一、原告与被告卢大宽之间是否存在不定期租赁合同，若存在，是否已经解除？若解除，何时解除？二、若原告与被告卢大宽之间的租赁关系已经解除，则相关权利义务如何确定与负担？关于争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告卢大宽以书面形式约定的租赁期限至2011年10月30日届满后，被告卢大宽继续占有使用系争房屋，原告作为出租人对此未提出异议，并继续收取相应的租金，应视为双方已确立了不定期租赁关系。但双方当事人均可以随时解除合同，并应当在合理期限之前通知承租人。关于被告卢大宽提出双方在书面租赁合同到期后，以口头协商的形式继续“一年一签”合同，故目前仍在最后一期口头签订的租赁合同租赁期内的抗辩理由，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原告已在双方不定期租赁关系期间，以书面形式明确通知被告卢大宽，解除双方租赁关系，符合相关法律规定，原告与被告卢大宽之间的租赁关系已经解除。故被告卢大宽上述抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。关于租赁关系解除的具体时间，鉴于原告于2013年3月21日函告被告卢大宽，明确通知其双方租赁关系已于2013年3月1日解除，该函件于2013年3月22日由被告卢大宽签收确认，故双方租赁关系于解除通知到达之日，即2013年3月22日解除。关于争议焦点二，原告与被告卢大宽之间的租赁关系自成立生效至2013年3月22日解除期间，作为承租人的被告卢大宽应当依约按时支付租金。因被告卢大宽自2013年1月1日起未按时支付租金，故原告要求被告卢大宽支付拖欠的租金，即自2013年1月1日起至2013年3月22日止，依据合同约定每季度租金62，700元标准计算的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告卢大宽应付租金为56，916.64元（62，700元／季度÷3个月=20，900元／月，20，900×2个月=41，800元；62，700元／季度×4个季度÷365天=687.12元／天，3月份22天，687.12元×22天=15，116.64元；41，800元＋15，116.64元=56，916.64元）。基于庭审中原告与被告卢大宽的委托代理人张云确认，被告卢大宽于诉讼期间划帐给原告的费用（共计188，100元）可用于冲抵因双方租赁关系而产生的相关费用，双方对其权利的合法处分，本院予以准许。依据双方合同约定与交易惯例，被告卢大宽应于2012年12月21日前支付2013年第一季度的租金，若逾期缴付，应每日以缴付租金总额1%的比例向原告支付滞纳金。被告卢大宽直至2013年5月31日才通过代理人张云支付了相关款项，故原告要求被告卢大宽以41，800为本金，支付自2012年12月22日起至实际支付之日，即2013年5月31日止的滞纳金，于法有据，本院予以支持。原告对被告卢大宽迟延交付2013年3月份租金而产生的滞纳金不再主张相关权利，系对其权利的合法处分，本院予以准许。基于庭审中原告与被告卢大宽的委托代理人张云确认，被告卢大宽于诉讼期间划帐给原告的费用（共计188，100元）可用于抵冲因双方租赁关系而产生的相关费用，双方对其权利的合法处分，本院予以准许。关于滞纳金的具体数额，基于被告卢大宽提出已经支付了相应的租金，不存在违约的情况，可视作被告卢大宽不同意支付滞纳金，并对滞纳金计算标准存有异议，故本院酌情将滞纳金调整为每日以缴付租金总额1‰的计算标准。故被告卢大宽应向原告支付以41，800元为本金，自2012年12月22日起至2013年5月31日止，按每日1‰的比例计算的滞纳金6，729.80元（2012年12月份10天，2013年1月份31天、2月份28天、3月份31天、4月份30天，5月份31天，共计161天；41，800元×1‰×161天=6，729.80元）。双方租赁关系于2013年3月22日解除后，被告仍然继续占有使用系争房屋，被告亦应支付相应的房屋实际使用费。故原告要求被告卢大宽支付自2013年3月23日起至本判决生效之日止，参照每季度租金62，700元的标准计算的房屋实际使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。基于庭审中原告与被告卢大宽的委托代理人张云确认，被告卢大宽于诉讼期间划帐给原告的费用（共计188，100元）可用于抵冲因双方租赁关系而产生的相关费用，双方对其权利的合法处分，本院予以准许。综上所述，被告卢大宽仍需按照每季度62，700元的标准，向原告支付自2013年9月22日起至本判决生效之日止的房屋使用费。（2013年1月1日至3月22日的租金56，916.64元，滞纳金6，729.80元，故在折抵上述两笔款项后余额为124，453.56元（188，100元-56，916.64元-6，729.80元）；再折抵2013年3-8月的房屋实际使用费110，684.08元（3月份9天，687.12元×9天=6，184.08元；4-8月共计5个月，20，900元／月×5个月=104，500元；6，184.08元＋104，500元=110，684.08元），余额为13，769.48元（124，453.56元-110，684.08元），故已收款项可折抵至2013年9月21日的房屋实际使用费（13，769.48元÷687.12元／天=20.04天，即21天），故被告卢大宽仍需支付的房屋使用费起算时间为2013年9月22日）。综上所述，原告与被告卢大宽就系争房屋存有长期租赁关系，双方在知晓系争房屋相关情况的前提下，签订了《房屋租赁合同》与《房屋租赁续签合同》，并履行完毕。因此，法庭希望双方能够基于对目前实际情况的慎重考虑与反复斟酌，珍惜长期以来建立的良好合作关系，以诚信、谦让的态度通过协商互利的方式处理相关问题，尽己所能地给予对方更多的理解。此外，对于被告卢大宽提出，在征得原告同意的前提下，对系争房屋进行了装修，故不同意搬离系争房屋的抗辩理由，本院认为，被告卢大宽并未提供证据证明已经与原告就续租事宜达成一致意见，并经原告同意才进行装修，亦未对装饰装修的具体时间与价值提供证据加以证明。相反，双方已保持了较长时间的合作关系与不定期租赁关系，理应对相关的履行情况与风险有充分的认识，被告卢大宽对自行装修而无法完成续约可能产生的不利后果，亦应有足够的认识与准备。因此，被告卢大宽在与原告协商续租事宜未能达成一致意见，租赁关系随时可能解除的情况下，自行对系争房屋装修之行为违背常理与经营规则。在原告不同意对已形成附着的装饰装修物加以利用的前提下，相应的风险与后果理应由被告卢大宽自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海辉信仓储服务有限公司与被告卢大宽2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》与2010年11月30日签订的《房屋租赁续签合同》于2013年3月22日解除；二、被告卢大宽于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区虹梅南路XXX-XXX号房屋（现门牌号为：上海市虹梅南路XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临）、XXX号（临），含过道后附属物），并向原告上海辉信仓储服务有限公司返还上述房屋。三、被告卢大宽于本判决生效之日起十五日内向原告上海辉信仓储服务有限公司支付2013年1月1日起至2013年3月22日止的租金56，916.64元；并支付以41，800元为本金，自2012年12月22日起至2013年5月31日止，按每日1‰的比例计算的滞纳金6，729.80元，共计63，646.44元（已从被告卢大宽支付的188，100元中抵冲）；四、被告卢大宽于本判决生效之日起十五日内向原告上海辉信仓储服务有限公司支付自2013年3月23日起至本判决生效之日止，按每季度62，700元的标准计算的房屋使用费（其中，2013年3月23日起至2013年9月21日止的房屋使用费已从被告卢大宽支付的188，100元中抵冲）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，376元，由被告卢大宽负担；财产保全费1，039元，由被告卢大宽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 章国栋代理审判员 周 颖人民陪审员 邓红霞二〇一三年十月二十五日书 记 员 钱 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”