（2013）蕉民初字第200号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-06-30
案件名称
金城房地产公司与金城花苑业委会、姜奇峰、陈细兵、黄庆清排除妨害、财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
宁德市蕉城区人民法院
所属地区
宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁德市金城房地产开发有限公司,东侨开发区侨兴社区金城花苑小区业主委员会,姜奇峰,陈细兵,黄庆清
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十五条，第三十九条，第七十四条第一款，第八十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2013）蕉民初字第200号原告：宁德市金城房地产开发有限公司，住所地宁德市东侨经济开发区建闽小区7幢202室。法定代表人：陈志英，该公司董事长。委托代理人：蔡志强，福建名仕律师事务所律师。被告：东侨开发区侨兴社区金城花苑小区业主委员会，住所地宁德市东侨开发区金城花苑内。代表人：姜奇峰，该业委会主任。被告：姜奇峰，男，1978年2月2日生，汉族，住宁德市。被告：陈细兵，男，1974年12月17日生，汉族，住宁德市。被告：黄庆清，男，1965年4月7日生，汉族，现住宁德市。上述四被告的共同委托代理人：陈其象、陈光杰（实习），福建惠尔律师事务所律师。原告宁德市金城房地产开发有限公司（以下简称金城房地产公司）与被告东侨开发区侨兴社区金城花苑小区业主委员会（以下简称金城花苑业委会）、姜奇峰、陈细兵、黄庆清排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年4月28日立案受理，依法由审判员王翔适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现该案不宜适用简易程序，于同年7月19日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡志强，四被告的共同委托代理人陈其象、陈光杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金城房地产公司诉称：原告于上世纪末，应当时的宁德行署第一批招商引资而进入东侨区从事房地产开发。至本世纪初，开发建成金城花苑小区。其商品房已经出售完毕，大部分业主已经入住。然而，由于规划中的小区非机动车位计620平方米，在设计时未具体标明位置，房屋依设计图纸建造后，原告只好将其中11号、12号、13号楼现房底层里侧已经建成的车库腾出共计636.66平方米作为规划中的非机动车位。2011年9月2日，东侨社区居委会批复成立金城花苑小区第二届业委会后，该业委会便公开号召业主擅自占用11号、12号、13号楼的非机动车位（放汽车、摩托车和堆放杂物）。被告姜奇峰、陈细兵、黄庆清等部分业主，甚至强行拆除机动车库的隔墙、卷帘门，经评估损失达72177元。拆除的车库中，有原告已依法与买受人签订了《商品房买卖合同》的部分。然而，被告业委会对此亦不放过，同年12月25日以《紧急通知》的方式通知买受方，限令他们退还，造成原告因第三方原因违约被诉，案经一、二审法院判决、调处，原告已支付赔偿款25.5万元、执行费5000元。未起诉的部分，参照法院的调处结果理赔，又支付了赔偿款15万元。还有一部分违约争议，目前正在协商理赔过程中，致使原告损失巨大。原告认为，讼争非机动车位设计为车库结构，层高4.5米，原告投入了大量的资金建成，其所有权依法依约归原告。虽然合同约定非机动车位应归业主使用，也应依法办理相关手续，交纳使用费并实现交付后有偿使用。未履行上述法定程序，未办理任何手续，强行占用系侵权行为。而拆除所有权和使用权均属于原告的机动车库的隔墙、卷帘门等，更属于严重的侵权行为，依法应承担相应的法律责任。据此，诉至法院，请求判决：1、确认金城花苑11号至13号楼里侧636.66平方米的车位属于有偿使用的非机动车车位；2、判令被告金城花苑小区第二届业主委员会责成小区业主退出擅自占用的上述非机动车位。3、判令被告金城花苑小区第二届业主委员会和姜奇峰、陈细兵、黄庆清等，依法连带赔偿原告经济损失482177元。被告金城花苑业委会、姜奇峰、陈细兵、黄庆清辩称：一、本案民事案由“占有排除妨害纠纷”与原告诉讼请求和诉讼主张内容不符，案由错误将导致本案适用法律关系和法律依据错误，被告认为应当依法准确确定本案案由。1、原告第一项诉讼请求，结合其在事实和理由部分主张“讼争非机动车位设计为车库结构，层高4.5米，原告投入了大量的资金建成，其所有权依法依约归原告”，该项诉讼请求的民事案由应当依法确定为物权纠纷项下的所有权确认纠纷。2、原告第二项诉讼请求，结合其在事实和理由部分主张“2011年9月2日，东侨社区居委会批复成立金城花苑小区第二届业主委员会后，该委员会便公开号召业主擅自占用11号楼、12号楼和13号楼的非机动车位（放汽车、摩托车和堆放杂物）”，该项诉讼请求的民事案由应当依法确定为物权纠纷项下的业主撤销权纠纷。3、原告第三项诉讼请求的民事案由应当依法确定为侵权责任纠纷。综上，原告的三项诉讼请求分别属于不同案由。本案“占有排除妨害纠纷”案由不能涵盖其诉讼请求和诉讼主张内容，本案不应当作为一个案件受理并适用同一个程序审理，请求人民法院依法驳回原告的起诉。二、被告并非第一项和第二项诉讼请求的适格被告，应当依法驳回原告对被告的起诉。1、原告主张讼争非机动车位所有权归其所有，系所有权确认纠纷案由，全体业主均为必要共同诉讼人，其适格被告是全体业主，业主委员会不是所有权人，并非本案适格被告。2、原告第二项诉讼请求的案由为业主撤销权纠纷，而其并没有提起业主撤销权之诉。其请求业委会责成小区业主退出擅自占有的车位，实质是要求业委会通过一项决议，该项请求没有法律依据。按照法院确定的案由“占有排除妨害纠纷”，其适格被告是物的占有人即占有上述非机动车位的业主本人，而非被告业委会与其他三被告。三、原告第三项诉讼请求属于侵权责任纠纷，业委会并非本案侵权责任纠纷的适格被告，依法不应承担侵权责任，原告的请求和主张缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。四、根据规划意见，金城花苑小区4幢、8幢、14幢一层北侧，7幢、9幢、11幢、13幢一层南侧，15幢一层东侧以及10幢、12幢底层均为架空停车位，且属于全体业主共有部分，而非原告主张的“金城花苑11号至13号楼里侧636.66平方米的车位属于有偿使用的非机动车位”。五、原告的诉请和主张隐藏不正当的目的。首先，金城花苑底层架空非机动车停车位属于全体业主共有，原告故意通过“占有排除妨害纠纷”来达到所有权确认的目的，诉讼本身具有不正当目的。其次，金城花苑小区4幢、8幢、14幢一层北侧，7幢、9幢、11幢、13幢一层南侧，15幢一层东侧以及10幢、12幢底层均为架空停车位，而非车库，车位和车库是两个不同的概念，且适用的法律依据完全不同。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。经审理查明：金城花苑住宅小区由金城房地产公司开发建设。金城房地产公司于2001年4月28日取得闽东东侨经济开发区规划建设局核发的东侨规（2001）用地06号建设用地规划许可证，许可金城花苑项目用地。在规划的用地面积中，小区非机动车用地面积为620平方米，但在设计时未具体标明位置。金城花苑1—15号楼全部建成后，金城房地产公司将其中的11、12、13号楼现房底层里侧已建成的车库腾出共计636.66平方米作为非机动车停车位使用。该停车库面积属规划部门审定的容积率范围内，且层高为4.5米。2011年9月2日，东侨侨兴社区居委会批复成立金城花苑小区第二届业委会，姜奇峰任该届业委会主任，陈细兵任副主任，黄庆清等任业委会成员。2011年11月26日，该届业委会召开全体委员会议，讨论小区车库问题。会议决定从11月27日开始拆除所有车库的卷帘门，打通隔断，并清理个人占用存放的杂物。会议还决定于11月28日到宁德市建设局上访车库问题。2011年12月15日该届业委会还在小区张贴《告小区全体业主书》，其中内容涉及到小区架空层权属问题，以及下一步业委会将采取法律手段解决架空层停车位等遗留问题，要求全体业主团结一致，信任支持业委会工作。另查明，原告与小区业主就一层架空停车库中非机动车位及机动车位的使用归属问题在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中有过这样约定，即“一层架空非机动车停车场由买受人使用，机动车场所有权归卖方所有，出卖方有权自行销售。”上述事实，除了当事人陈述外，还有原告提供的《企业法人营业执照》、编号为东侨规（2001）用地06号《建设用地规划许可证》、《总平面图》、测绘机关绘制的《房屋面积成果表》和11号、12号、13号楼剖面图（取样）、宁德市建设局宁建函（2008）101号《关于金城花苑机动车停车库申请现售备案有关问题的函》、《宁德市商品房现售备案登记表》、原告与买受人陈华签订的《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同》附件二、东侨侨兴社区居委会东侨侨兴（2011）34号《关于金城花苑小区第二届业委会组成人员的批复》、金城花苑业委会《告小区全体业主书》、《紧急通知》、11号、12号、13号楼底层非机动车位现场照片，被告提供的原告与买受人黄庆清、陈细兵分别签订的《商品房买卖合同补充协议》等相关证据在案佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点为：1、本案的案由是否恰当，能否在同一个诉讼程序中审理；2、被告主体是否适格；3、原告的诉请是否有事实和法律依据。对此，本院予以分析、查明并作如下认定：一、关于本案的案由是否恰当，能否在同一个诉讼程序中审理的问题本院认为，民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，故案由应依当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案原告诉讼目的不是仅停留在确认讼争车位的产权归属问题上，而是要求确认讼争非机动车位是有偿使用还是无偿使用的问题，在解决第一项诉请即有偿使用的基础上，进而达到排除他人擅自占用，以使自己的财产权受法律保护的最终目的。显然，本案所涉法律关系性质上为侵权法律关系，侵权之诉均涉及权属确认问题，确认不过是侵权的从诉，故被告认为的所有权确认纠纷案由不能涵盖原告的诉讼主张。依原告第一、二项诉请，本案案由应确定为物权保护纠纷项下的排除妨害纠纷，本院立案案由占有排除妨害纠纷系占有保护纠纷项下的案由，在本案中不适用。至于被告认为的业主撤销权纠纷案由，则混淆了开发商与业主的主体地位区别问题。即使被告认为的原告作为开发商同时在本案中也是业主这一观点成立的话，由于讼争小区业主大会成立之时，原告被排除在外，未参加业委会的选举，而业主撤销权的法理是业委会经选举产生，其与选举人之间存在着委托管理关系，原告作为开发商因未依法享有选举权和被选举权，故其与业委会之间不存在委托管理关系，也就不存在对业委会决定的撤销权问题。此外，被告根据原告第三项诉请确定的侵权责任纠纷案由为第一级案由，与物权纠纷项下的第三级案由财产损害赔偿纠纷案由相比，后者定性更准确。综上，本案案由应为排除妨害、财产损害赔偿纠纷。根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》中规定的“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”本案所涉的两个案由可以在同一诉讼程序中审理。二、关于被告主体是否适格的问题本院认为，被告业委会组织机构的成立经过相关管理部门批准，履行了相应的登记备案手续，符合《物业管理条例》中关于小区业委会成立的各项条件，具有合法性。本案系因原告与被告业委会之间就小区停车库的民事权益纠纷成讼，根据最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》，本案被告业委会是适格的诉讼主体，可以作为被告参加诉讼。至于被告业委会最终是否承担责任，以及被告姜奇峰等人认为其系行使职务行为，不应承担责任的主张，属案件实体审查范围，不影响其作为被告主体的成立。三、关于原告的诉请是否有事实和法律依据的问题本院认为：首先，讼争的11号、12号、13号楼一层架空停车库是处于整栋楼的一层位置，为土地上的建筑物，其层高4.5米，根据《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第（一）项的规定，依法属计容计建面积，属于我国《房地产管理法》所规定的房屋范畴。其次，该房产作为车库功能使用，其归属我国《物权法》有明确规定。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据本案查明的事实，讼争停车库系在原告开发建设的金城花苑小区住宅内，经规划核准由原告投资建造的专用于停放车辆的车库，原告作为开发商，就上述车库的归属未曾与购房人进行过约定，故讼争车库归属原告所有，无可争议。被告业委会主张车库产权归全体业主所有，缺乏充分的事实和法律依据。本案关键点在于讼争车库内所腾出的636.66平方米非机动车停车位是归业主有偿使用还是无偿使用的问题。对此，本院认为，原告作为讼争车库的所有权人，其依法享有所有权能所具有的占有、使用、收益与处分四项权能，有权排除任何人对其财产非法占有、无偿使用。被告以原告与买受人之间签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定的“一层架空非机动车停车场由买受人使用”的内容为据来推定非机动车位为业主共有共用的车位，依据不足。因为这里的“使用”，与条款中后半部分“机动车场所有权归卖方所有，出卖方有权自行销售”的内容是相对应的，意为非机动车停车场应当首先满足业主的需要，不能对外自由销售，并无“无偿使用”之意。众所周知，在商品房买卖法律关系中，对于开发商计容计建面积内的房产，任何业主的使用，都是经过支付相应的对价获得的，按交易习惯，也不可能供他人无偿使用。试想，如果业主无偿使用非机动车位，且又无期限要求，那么原告作为所有权人岂不有名无实，所有权理论岂不受到颠覆。故原告诉请确认非机动车位为有偿使用的车位，理由成立。被告业委会作为小区业主代表，其有权依据《物权法》第八十三条之规定要求擅自占用车位的业主停止侵害、排除妨害。同理，原告有权责成被告业委会作出上述行为，以使自己的物权依法受保护。综上所述，本院认为：权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。讼争的11号、12号、13号楼一层架空停车库系原告所有，原告依法享有使用、收益的权利。原告依合同约定将讼争车库中腾出部分车位作为非机动车停车位供小区业主使用应为有偿使用。小区业主在未与原告办理相关手续，并交纳使用费后占用上述车位，系侵权行为。对此，原告有权要求停止侵害，排除妨害。故原告之诉请，于法有据，本院予以支持。本案案由应为物权保护纠纷项下的排除妨害、财产损害赔偿纠纷，而非被告认为的所有权确认纠纷，更非风马牛不相及的业主撤销权纠纷。由于原告与被告之间的财产损害赔偿纠纷，因相关事实需进一步查明，故本院先行对事实已清的排除妨害纠纷作出判决。此外，对于被告抗辩的原、被告主体不适格问题，均与事实和法律不符，本院不予支持。但本案原告以东侨开发区金城花苑小区第二届业主委员会作为被告，名称表述不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十九条、第七十四条、第八十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、坐落于宁德市天湖东路9号金城花苑小区11号至13号楼里侧636.66平方米的车位属于有偿使用的非机动车车位。二、被告东侨开发区侨兴社区金城花苑小区业主委员会应于判决生效后10日内责成小区业主退出擅自占用的上述非机动车位。案件受理费8600元，由被告金城花苑业委会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 王 翔人民陪审员 陈 芬人民陪审员 颜铭艳二〇一三年十月二十五日书 记 员 孙长斌巫卫娜附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第八十三条第二款业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（（2005）民立他字第8号）安徽省高级人民法院：你院（2004）皖民一他字第34号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示》收悉。经研究，答复如下：根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。