（2013）穗番法石民初字第1297号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-06-26
案件名称
××物业管理有限公司与张×、冯××物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
××物业管理有限公司,张×,冯××
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第九十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法石民初字第1297号原告××物业管理有限公司（以下简称原告）。法定代表人李××。委托代理人肖×、谢××，律师。被告张×（以下简称被告一），男。被告冯××（以下简称被告二），女。原告粤海物业管理有限公司诉被告张×、冯××物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告粤海物业管理有限公司的委托代理人肖×到庭参加诉讼，被告张×、冯××经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我公司接受广州番禺××花园业主委员会的委托，为广州市番禺区××花园进行服务。张×、冯××为该花园其中一房屋的业主，在接受我公司提供的服务后，未有缴纳2009年1月至2013年6月的住宅物业服务费、公摊费；2009年3月至2012年12月的水费；以及2009年1月1日至2011年3月31日的有线电视费。经我公司多次催收仍不缴交，所以我公司向法院起诉，请求：1、由张×、冯××支付其房屋自2009年1月至2013年6月的住宅物业服务费7446.6元、公摊费2935.98元和滞纳金（以拖欠住宅物业服务费、公摊费为本金，从2009年4月1日起至住宅物业服务费、公摊费实际缴清之日止，按每日万分之五为计算标准）；2、由张×、冯××支付自2009年3月至2012年12月的水费1743.71元；3、由张×、冯××支付自2009年1月1日至2011年3月31日的有线电视费405元，并由张×、冯××承担案件诉讼费。两被告没有到庭参加诉讼，没有答辩。经审理查明，原告为具备物业管理资质的物业管理公司，一直为广东省广州市番禺区××花园提供物业服务及代收代缴水、电费等。2006年12月10日，原告与广州番禺××花园业主委员会签订《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》，由原告对该花园进行物业管理，并按合同的约定向该花园的业主收取住宅服务费、公摊费以及统缴水电费等，合同期限至2009年12月31日止。两被告为该花园其中一房屋的业主，在接受原告提供的物业服务后，未缴纳2009年1月至2013年6月的住宅物业服务费、公摊费；2009年3月至2012年12月的水费；以及2009年1月1日至2011年3月31日的有线电视费。经原告多次催收仍不缴交，原告向本院起诉，请求：1、由两被告支付其房屋自2009年1月至2013年6月的住宅物业服务费7446.6元、公摊费2935.98元和滞纳金（以拖欠住宅物业服务费、公摊费为本金，从2009年4月1日起至住宅物业服务费、公摊费实际缴清之日止，按每日万分之五为计算标准）；2、由两被告支付自2009年3月至2012年12月的水费1743.71元；3、由两被告支付自2009年1月1日至2011年3月31日的有线电视费405元，并由两被告承担案件诉讼费。两被告经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。另审理查明，广州番禺××花园业主委员会职能有效期至2007年9月4日，之后，没有成立新的业主委员会。2012年12月17日，经工商局核准，广州市番禺区××物业管理有限公司变更为本案原告。诉讼中原告向本院提供的证据有：1、《物业管理服务合同》及《准予变更（变更）登记通知书》；2、房地产权情况说明；3、《催款通知书》及邮封、《交寄整付零寄挂号邮件清单》《律师函》、EMS邮封及投递签收单、受理案件通知书、交款通知书、民事裁定书；4、《欠缴住宅物业服务费、公摊费用及滞纳金计算明细》、《欠缴水费明细单》、《欠缴有线电视费明细表》，并以此支持其主张成立。本院审查原告所提供的证据，均符合法律关于证据的形成规定，本院对原告所提供的证据予以采信。以上事实另有庭审笔录为证。本院认为，通过庭审查明的事实及当事人提供的证据可知，2012年12月17日，经工商局核准，广州市番禺区××物业管理有限公司变更为本案原告。广州番禺××业主委员会的职能有效期至2007年9月。原告于2006年12月10日与广州番禺××业主委员会所签订的《物业管理委托合同》，为该业主委员会的有效行使权力的期限内签订，该《物业管理委托合同》对该小区的业主产生效力。《物业管理委托合同》的有效期至2009年12月31日，在此期限内，××花园的业主接受服务后，应当交纳合同约定的相应费用。由于原告未能与新一届业主委员会签订相关合同，从2010年1月1日起，原告继续为××花园的业主的进行物业管理并不基于合同。因丽江花园的业主没有对原告继续提供物业服务没有对此提出异议，原告与该小区的业主产生了事实上的劳动服务契约关系，双方之间建立事实的权利义务关系，在原告提供服务后，该小区的业主应当向原告交纳相应的劳务费用。基于上述的分析及确认，原告的诉讼请求的支持，应当区分合同效力期及实际提供劳务期，即合同有效期内，接受服务的业主应当按合同的约定交纳物业服务费，逾期交付需加付滞纳金；而实际提供劳务部分，参照合同约定的物业服务费标准，由接受服务的业产交纳相应的劳务费用，包括公摊费用在内，但不能收取相应的滞纳金。原告接受相关部门的委托，代收代缴水费，原告已代两被告支付相应的水费，被告应当返还。由于原告（变更前的物业管理公司）与业主委员会签订的《物业管理委托合同》中的“××花园物业服务费‘一费制’分拆方案”第4点中确定，有线电视费按电视台的最新要求，从2007年1月1日开始由电视台向用户收取。现原告要求两被告支付的有线电视费的时间段为2009年1月到2011年3月，不为原告代收代缴的期间内，原告要求两被告支付该费用无据，原告该项诉讼请求，本院不予支持。经过计算，合同有效期内两被告拖欠的物业服务费为1654.8元，公摊费为652.44元，滞纳金为1703.61元；而接受原告提供的劳务应当由两被告支付的劳务费为5791.8元，公摊费2283.54元。原告关于要求两被告支付物业务费，公摊费（包括实际劳务费）的诉讼请求分别予以支持。原告为两被告代付的2009年3月至2012年12月的水费1743.71元，两被告没有支付，为其向原告所负的债务，应当返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九条、第九十一条第一款第（七）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告张×、冯××在本判决发生法律效力之日起五日内支付2009年1月1日至2009年12月31日的物业服务费1654.8元，公摊费为652.44元给原告××物业管理有限公司，并加付滞纳金1703.61元；二、被告张×、冯××在本判决发生法律效力之日起五日内支付2010年1月1日至2013年6月30日的劳务费5791.8元，公摊费2283.54元给原告××物业管理有限公司；三、被告张×、冯××在本判决发生法律效力之日起五日内返还2009年3月至2012年12月的水费1743.71元给原告××物业管理有限公司；四、驳回原告××物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费111元，由被告张×、冯××负担。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长 吴森明审判员 秦海量审判员 张敬鹏二〇一三年十月二十五日书记员 何英健 来自