（2013）锦江民初字第3675号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-06-09
案件名称
四川大通房地产经纪有限公司与贺某某居间合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川大通房地产经纪有限公司,贺喜
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第3675号原告四川大通房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市青羊区金沙遗址路*号附**号。法定代表人邱华，总经理。委托代理人伍艳。委托代理人麻建，北京盈科律师事务所律师，特别授权。被告贺喜。原告四川大通房地产经纪有限公司（以下简称“大通公司”）与被告贺喜居间合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理。依法由审判员谢晶适用简易程序于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告四川大通房地产经纪有限公司的委托代理人伍艳、麻建，被告贺喜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大通公司诉称：2013年6月5日，被告贺喜在大通公司的居间服务下与案外人秦燕签订了《房产买卖合同》，双方就贺喜购买秦燕位于锦江区龙舟路55号附7号1栋1层7号房屋达成买卖协议。合同第6.2款约定，买方贺喜在合同签订的同时支付居间服务费用30000元；第6.3款约定，无论何种原因买卖双方不能依合同条款成交该房屋导致大通公司未能收取居间服务费的，则大通公司有权要求违约一方按照合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补大通公司居间服务费损失；第7.5款约定，任何一方未按照合同约定支付居间服务费的，违约方应向大通公司支付居间服务费每日1%的违约金。上述合同签订后，贺喜向秦燕支付了定金20000元，贺喜未向大通公司支付居间服务费。后因贺喜自身资金不足，无法继续履行房屋买卖合同，买卖双方已停止履行。但经多次催收，贺喜仍未支付居间服务费。大通公司认为，其已经完成了为贺喜、秦燕提供居间服务的义务，提供了订立合同的机会并已促成《房产买卖合同》的成立，应当取得相应报酬，现贺喜不履行合同义务，大通公司遂起诉至法院，请求法院判令贺喜向大通公司支付：1、居间服务费30000元及利息（按银行同期贷款年利率计算至实际支付时止）；2、违约金27600元（从2013年6月5日起，按照每日300元计算至实际支付时止）；3、本案诉讼费。被告贺喜对大通公司主张的已签订《房产买卖合同》、已支付定金、未支付居间服务费等事实均无异议。但贺喜认为：1、居间人要促成交易后才能取得合理佣金，贺喜与秦燕的交易未达成；居间人应介绍、协助买房人，并如实告知标的物的实际情况，但大通公司未如实告知贺喜房屋的贷款金额和现有的租赁合同；居间人系为委托人服务，应从委托人处获得佣金，秦燕才是本案的委托人，房产买卖合同约定由贺喜支付佣金违反了法律的直接规定，系无效条款。故贺喜不应支付大通公司30000元居间服务费。2、贺喜愿意购买秦燕出售的房屋，但因大通公司提供虚假信息致合同未能履行，责任在大通公司。故贺喜未违约，不应支付大通公司违约金27600元。3、大通公司本身有过错，反而起诉贺喜，其系滥用诉权。故本案诉讼费应由大通公司承担。综上，贺喜请求人民法院驳回大通公司对成的的全部诉讼请求。庭审中，本院曾主持当事人进行调解，因各方分歧过大，致本案调解不成。对当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人争议的居间人的报酬请求权的问题，本院查明：2013年6月5日，秦燕（甲方、出卖方）、贺喜（乙方、买受方）、大通公司（丙方、居间方）三方共同签订了一份《房产买卖合同》，约定：秦燕将其所有的位于锦江区龙舟路55号附7号1栋1层7号的商业房屋一套卖给贺喜，房屋总价2050000元；签订合同的同时，贺喜应向秦燕支付定金20000元；首付款1980000元由贺喜在“结按并办理委托当日支付给”秦燕，尾款50000元由贺喜在“取件当日支付给”秦燕；签订合同的同时，贺喜应向大通公司支付居间服务费30000元。当日，贺喜向秦燕支付购房定金20000元，但并未向大通公司支付居间服务费。后，贺喜因购房资金不足，与秦燕协商后仍不能达成一致意见，双方之间的房屋买卖合同未再继续履行。上述事实，有原、被告的陈述，原告大通公司提交的房屋信息摘要、房产买卖合同等证据在案为证。贺喜主张，大通公司提供虚假信息导致其与秦燕的房屋买卖未达成，故大通公司不能请求支付居间服务报酬。本院认为，报酬请求权是居间人的主要权利，居间人的报酬即为居间服务费。居间人行使报酬请求权采取的是报酬后付原则，即以合同因其报告或媒介成立为限。合同未成立的，不得请求报酬；合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。本案中，大通公司提供的信息促成秦燕与贺喜签订了房屋买卖合同，该合同成立且生效，故大通公司得以请求支付居间服务费。同时，根据相关法律规定和交易习惯，房产中介系媒介居间，因为交易双方当事人都因为居间人的媒介而得益，故媒介居间人可以从双方取得报酬；但根据合同自由的原则，当事人也可以另行做出约定。在房产交易实务中，居间人往往只对一方委托人收取居间服务费。本案中，大通公司系房产中介，其与房屋买卖双方签订的合同中约定由买方支付居间服务费，既未违反法律法规的强制性规定，也符合本地不动产交易习惯，该合同条款亦有效。本院认为，原、被告虽未单独订立居间合同，但双方与卖方共同签订的房屋买卖合同中有明确的居间服务条款，合同内容是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应确认居间合同合法有效。原、被告居间合同内容明确认定了原告已向被告提供了签订合同的机会，使被告与案外人秦燕签订了《房产买卖合同》，被告已实施的事实（已支付购房定金）能够证实原告提供的信息、介绍的业务准确、真实、合法，原告已履行了居间合同义务，现要求被告按约定支付居间报酬，证据充分，法律事实清楚，符合法律规定及合同约定，应予支持。但原告未能提供其曾向被告催收过居间服务费的证据，故其要求被告支付起诉前的佣金利息的主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。原、被告签订的《房产买卖合同》中，约定了原告未能收取居间服务费时可要求被告按照合同成交价的2.5%（即51250元）支付违约金，同时又约定了被告未支付居间服务费时应向原告支付居间服务费1%／日的违约金（即每日300元），上述约定均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。双方在合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，本院采纳该抗辩意见。综合考虑原告的损失情况，本院酌定被告向原告所应支付的违约金数额为3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贺喜于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告四川大通房地产经纪有限公司支付居间服务费30000元及逾期利息（利息按照人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日2013年9月12日起计至实际履行之日止）。二、被告贺喜于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告四川大通房地产经纪有限公司支付违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费625元，由被告贺喜承担（此款已由原告垫付，在履行或执行过程中一并给付原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 谢 晶二〇一三年十月二十五日书记员 李春彦 更多数据：