（2013）高民初字第648号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-08-22
案件名称
李云珍与裴竹香、田建强房屋租赁合同纠纷一案的判决书
法院
南京市高淳区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李云珍,田建强,裴竹香
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2013）高民初字第648号原告李云珍，女，1981年5月17日生，汉族，南京市人。委托代理人孔德敏，江苏镜湖律师事务所律师。被告田建强，男，1966年11月11日生，汉族，南京市人。被告裴竹香，女，1970年10月23日生，汉族，南京市人。委托代理人甘优军，高淳县淳溪法律服务所法律工作者。原告李云珍与被告田建强、裴竹香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月25日受理，依法组成合议庭，于2013年8月1日、9月23日二次公开开庭进行了审理。原告李云珍的委托代理人孔德敏、被告裴竹香的委托代理人甘优军到庭参加诉讼。被告田建强第一次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第二次庭审参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云珍诉称，原、被告田建强于2009年6月15日签订房屋租赁合同1份，约定：被告田建强租赁原告坐落于高淳县xx镇xx路xx房屋，期限自2009年6月16日起至2011年7月15日，年租金30000元，并约定逾期支付租金按日百分之一付滞纳金。合同签订后，被告田建强交纳租金30000元。2010年6月，被告田建强经原告同意将上述房屋转给被告裴竹香。2010年6月16日，被告裴竹香交纳租金15000元。被告裴竹香使用该房屋至2013年2月5日才交回房屋，尚欠租金63749元。遂诉至法院，要求判令被告裴竹香支付租金63749元并支付滞纳金20000元（按日百分之一计算），并承担本案诉讼费用。原告李云珍就其主张向法庭提供下列证据：1、房屋所有权证1份及情况说明1份，证明：房屋的所有权人实为李云珍；2、凤岭山庄商业房租赁合同1份，证明：原告与被告的租赁关系成立以及租金的计算方式、违约金的约定。3、房屋交接单1份，证明：被告裴竹香从他人处转租了上述房屋，并使用至2013年2月5日。4、三联单据复印件2张，证明：2010年1月4日，被告田建强交纳租金30000元；2010年6月16日，被告裴竹香交纳租金15000元。5、证人孔某的证言，证明：房屋所有权登记的所有权人李某头系原告的舅舅。李某头授权原告收取租金，其为原告处理租赁房屋的相关事项。2009年6月，原告与被告田建强签订租赁合同，并收取了30000元的租金。2010年6月，在其在场的情况下，一起签合同的2名男子中的1名，将租赁房屋转租给了被告裴竹香。被告裴竹香交15000元租金，其出具了三联单据1张。这一情况，其事后告知了李云珍，但因与被告田建强的合同未到期，遂未与被告裴竹香另签1份合同，双方口头约定所有事项参照该合同。当年年底，原告准备出卖该房屋，还与被告裴竹香签订了不购买房子的合同。2012年8月，其不再为原告所聘时，被告裴竹香仍在使租赁房屋。6、证人李某头出具的情况说明1份，证明：租赁房屋的实际所有人系原告。被告田建强辩称，2009年6月15日，为与彭交（音）、孙某合伙开办足疗店，与原告签订房屋租赁合同1份，并缴纳了1年的租金30000元。3个月后，田建强退伙；5个月后孙某退伙，后彭交经营了半年左右转让他人。被告田建强就其主张向法庭提供了证人孙某的证言，证明：2009年，被告田建强与彭交与原告签订了租赁合同，开办足疗店，后其入伙。3个月后，被告田建强退伙，5个月后其也退伙，由彭交一人经营。半年左右，彭交将该店转让。被告裴竹香辩称：1、原告不具备主体资格，租赁房屋的所有权人为李某头；2、被告裴竹香与原告未签订任何合同，不存在租赁关系；3、原告与被告田建强所签订的合同中约定了不得转租，被告裴竹香与他人发生的转租行为无效。被告裴竹香仅使用该房屋6个月，被告裴竹香交纳了15000元租金，其余租金与被告裴竹香无关；4、迟延支付违约金过高，应当予以缩减，应以每日万分之2.1计算。被告裴竹香未就其主张向法庭提供相应证据。经质证，双方当事人发表如下质证意见：1、对原告李云珍提供的证据1、2、3、4、5、6，被告田建强除对证据3是其使用的时间及其签名有异议，其余均不持异议；2、对原告李云珍提供的证据1、2、3，被告裴竹香均不持异议，但对证据4中第二张三联单据表示不清楚，其在2011年6月转租后曾交纳租金15000元，但不应这张；对证据5中所述被告裴竹香于2010年6月转租租赁房屋不予认可，其他无异议；对证据6，认为证人应当出庭作证，情况说明不符合法定形式要件；3、对被告田建强提供的证据，原告李云珍与被告裴竹香均表示无异议。根据双方当事人的举证、质证，本院对上述证据确认如下：1、对原告李云珍提供的证据1、2、证据4中的第一张三联单据、以及被告田建强提供的证据，因双方均不持异议，应当作为认定本案事实的依据。2、对原告李云珍提供的证据3，经查被告田建强确实未在其上签名，因被告裴竹香在其上签名认可，故对被告裴竹香的部分应当作为认定本案事实的依据。3、对原告李云珍提供的证据4中第二张三联单据，被告裴竹香虽提出表示不清楚，但未对其真实性表示异议，而被告裴竹香陈述其曾于2011年交纳租金15000元，证人孔某出具了收据1张，却未能提供相应证据；对证据5，被告裴竹香虽对其中“2010年6月转租房屋”的时间表示不属实，但结合证据4中第二张联单据位居整本三联单据中间，前后单据的时间均于2010年6月左右、其数额与被告裴竹香所称交纳租金的数额一致，并能被告田建强的陈述及其提供的证据相印证，同时被告裴竹香陈述称不知转租人是谁，与常理明显不符等细节，被告裴竹香既然转租人是谁都能忘记，那么其对时间的记忆有理由怀疑，故上述证据应当作为认定本案事实的依据。4、对证据6，被告裴竹香提出证人应当出庭作证，该证据不符合形式要件，经查，该证据内容真实性，并经被告裴竹香质证，无异议，应当作为认定本案事实的依据。经审理查明，高淳县xx镇xx路xx号房屋登记在李某头名下，李某头系原告的舅舅。2009年6月15日，被告田建强与彭交为开店，与原告签订《凤岭山庄商业房租赁合同》1份，约定：原告将其所有的坐落于高淳县xx镇xx路xx号房屋出租给被告田建强使用，租赁期限自2009年6月16日至2011年7月15日止，年租金30000元；被告田建强逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，每日按应交租金的1%支付滞纳金。后双方依约履行。2010年1月4日，被告交纳租金30000元。2010年6月，彭交在征得原告同意的情况下，将上述租赁房屋转租给被告裴竹香，原告未与被告裴竹香签订书面合同。2010年6月16日，被告裴竹香支付租金15000元。2013年2月5日，被告裴竹香将租赁房屋返还原告。原告要求被告裴竹香支付剩余租金未果，引起诉讼。本院认为，租赁房屋登记在李某头名下，房屋的实际所有人是否系原告并非本案的审理范围，李某头认可原告李云珍对该房屋有收益、处分的权利，那原告李云珍与被告田建强签订的《凤岭山庄商业房租赁合同》就合法有效，应受法律保护。合同履行期间，被告田建强的合伙人经原告李云珍、被告田建强同意，将租赁房屋转租给被告裴竹香，原告虽未与被告裴竹香订立合同，但双方成立了实际上的租赁关系。原告李云珍享有收取租金的权利，被告裴竹香未能按约支付租金，应承担相应的责任。但原告李云珍要求被告裴竹香按每日百分之一付滞纳金的诉讼请求，迟延支付违约金过高，被告裴竹香要求减少违约金的请求符合法律规定，以每日万分之2.1计算迟延支付违约金。被告裴竹香的其他主张，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告裴竹香支付原告李云珍租金63749元及相应的逾期付款违约金（以每日万分之2.1，15000元自2010年11月16日计算至2011年6月15日；30000元自2011年6月16日计算至2011年11月15日；45000元自2011年11月16日计算至2012年6月15日；60000元自2012年6月16日计算至2012年11月15日；63749元自2013年2月5日计算至判决确定之日），限本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1974元，由被告裴竹香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 徐 铮代理审判员 吴鸣衡人民陪审员 耿善根二〇一三年十月二十五日书 记 员 吴燕云 关注微信公众号“”