（2013）怀中民一终字第310号

裁判日期: 2013-10-25

公开日期: 2014-10-30

案件名称

赵修铁与陈广柳合作建房合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省怀化市中级人民法院

所属地区

湖南省怀化市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵修铁,陈广柳

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省怀化市中级人民法院民事判决书（2013）怀中民一终字第310号上诉人（原审被告）赵修铁，曾用名赵秀铁。委托代理人陈昌岩，怀化市鹤城区城北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）陈广柳。委托代理人覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。上诉人赵修铁与被上诉人陈广柳合作建房合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2011）怀鹤民一初字第1124号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人赵修铁及其委托代理人陈昌岩、被上诉人陈广柳及其委托代理人覃朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：赵秀铁及母亲宋祝英原为怀化市中心市场搬迁户，1993年原怀化市开发公司在怀铁总公司老干宿舍下面公路道边为宋祝英提供了一块8号宅基地，坐西朝东，总开间为7.2米，进深10米，共计72平方米。由于宋祝英、赵修铁缺乏资金，无力修建，陈广柳、赵修铁商定，赵修铁出地，陈广柳出钱，合伙建房。1993年10月28日陈广柳、赵修铁共同到公证处申请合同公证，并提供了身份证复印件，交纳公证费200元；公证员在出具公证书前在办公室接待了陈广柳、赵修铁，并作了谈话记录，然后签订了《合同书》，同日怀化市公证处出具了（93）怀市证字第341号公证书，证明陈广柳与赵修铁在1993年10月28日签订了前面的合同书，合同上双方当事人的签字、指模属实。《合同书》约定，甲方（即赵修铁）自愿将该基地与乙方（陈广柳）合伙，修建四层楼房，一层二个门面，二、三、四层为住宅。第五条约定，修建房屋，属土建工程，包括水、电安装等费用款项，全由乙方即陈广柳支付��甲方不存在给乙方支付建房资金）。第七条约定，房屋分配，甲方壹楼门面一间和小房一间，二楼大房一间和小房一间，三楼住宅一层。乙方一楼门面一间和小房一间，二楼大房一间和小房一间，四楼住宅一层。楼梯间甲乙双方共同所有，共同使用，互不干涉。今后五楼为乙方自负修建和所有。第八条约定，房屋竣工使用后，甲、乙双方共同办理房屋产权证，费用各自承担。单方去办理手续，依照合同法规定为无效。单方违约赔偿另一方损失为人民币拾万元整等等内容。合同签订后，陈广柳按合同的要求组织施工，在1994年12月前将房屋竣工并交付使用。陈广柳、赵修铁按照合同的约定，各自使用自己的门面和房屋，赵修铁自住，其母亲宋祝英也随赵修铁居住，陈广柳将分得的门面和房屋出租。1996年5月16日赵修铁以自己的名义申请了房屋产权登记，取得编号为hf33010��的房屋所有权证；2000年6月1日赵修铁以自己的名义申请了土地登记，并取得编号为鹤国用（2000）字第231号的土地使用证。2011年9月赵修铁向陈广柳提出，要求陈广柳将出租的门面和房屋退还给赵修铁，并贴出公告，要求承租户将租金交给赵修铁，此时陈广柳才知道赵修铁隐瞒自己早已办理好了房产证和土地证，为此双方酿成纠纷。在2012年12月13日开庭审理过程中，陈广柳、赵修铁双方均认可，陈广柳使用分得的房屋共计17年，应收取租金为19万元；对怀化市鹤城区价格认证中心出具的房屋评估报告不申请重新评估。原审法院审理认为：1993年10月28日陈广柳、赵修铁双方签订的《合同书》事实存在，合同中所约定的一方出土地，一方出资金，然后按双方协议约定进行分配，其性质是“合作建房合同”。因原土地属于划拨土地，使用权人为赵修铁之母宋祝英，赵修铁应��无权与陈广柳签订合作建房合同书，但赵修铁与陈广柳签订《合同书》，房屋修建后并按合同的约定对房屋进行了分配，宋祝英在所分得的房屋内居住多年，且不提出任何异议，应当认定对赵修铁与陈广柳签订《合同书》的追认。现房屋产权证均办理在赵修铁名下，因此赵修铁辩称中认为“擅自与陈广柳签订的合同书，后来家里人知道后是无权代理，不予认可”等理由均不成立，本院不予采信。因陈广柳没有开发资质，并该土地为划拨地且合同签订在1995年1月1日之前，故陈广柳、赵修铁1993年10月28日所签订的《合同书》无效，对于该无效合同的处理应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》实施以前的法律法规，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十条中的规定：房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿的规定来处理。因此赵修铁应当按陈广柳应分得的房产份额按现行市价估值赔偿陈广柳的经济损失。根据怀化市鹤城区价格认证中心出具的房屋评估报告，陈广柳应分得的房产份额现行市价估值共计71万元，减去陈广柳使用17年陈广柳、赵修铁双方认可出租共应收取的租金19万元，赵修铁还应赔偿陈广柳经济损失52万元。综上，根据《中国人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十条第46款第3项之规定判决：赵修铁向陈广柳赔偿经济损失520000元。此款在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法��第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元、财产保全费3000元，由赵修铁承担。宣判后，赵修铁不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。1993年10月28日被上诉人陈广柳与上诉人赵修铁，就《合同书》上诉人赵修铁出地，被上诉人陈广柳出资合伙对怀化市武陵路怀铁总公司老干所下面公路道边，属于怀化市开发公司划拨的8号基地进行开发总面积72m2，就《合同书》内容约定双方为了明确责任。双方怀着试试看的心里，来到公证处咨询，公证员接待了双方，对双方询问合同书意识，并仔细检查合同书的内容，审查双方权利和义务。双方出具了身份证与原始《合同书》，除身份证与原始《合同书》外再没其它有效文件证书。根据：1982年4月13日国务院发布的《中华人民共和国公证暂行条例》第一条、第二条、第三条、第十八条、第二十一条、第二十五条的规定，被上诉人要约的合同书内容有违法要约，更没有合法有效依据，公证员违反了《中华人民共和国公证暂行条例》法律条款，被上诉人与公证员渎职、违法，造成了本案的纠纷。一审法院在没有查证，查清事实，证据不足的事实面前故意偏袒一审原告陈广柳的诉讼请求将上诉人的房产强行按行市价格估值，71万元判给了被上诉人，显然违背了法律的公平原则，法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。而法律严格禁止当事人因此而获得法外利益，具体到本案中，上诉人应欠被上诉人建房债务，被上诉人一直在收取我名下产权房屋的出租费19万元，2011年返还了上诉人的合法房屋。17年来在债务上远远超过了应当支付被上诉人的原投入的资金（83592元），房屋出租收取费已支付了相应的对价给被上诉人陈广柳，而一审判决却对当事人予以不顾，上诉人不服该判决。结合相关法律与事实证据，《合同书》根本不存在履行，违法合同从开始就不受法律保护，不受法律约束，合同内容的利益不受法律保护。该合同应该无效合同，既然一审法院认定合同无效，那么被上诉人的建房行为理应属承建行为。一审法院在审理过程中确认了《合同书》、《公证书》违反了法律，认定了合同无效的判决，但在使用相关的法律依据上有着故意曲解法律的事实，在适用法律上存在错误，司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化、法律的目的在于定纷止争，并且根据法律公平原则要兼顾各当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义；在本案中，被上诉人陈广柳、上诉人赵修铁之间的合作建房合同��系是基于土地权属法律关系，根源在于被上诉人陈广柳违反法律无权开发该土地的资格，一审判决不能把这一事实的法律关系人为拆解，假使一审判决正确，它也应当在判令上诉人与被上诉人因合同认定无效分清过错的追责，这才是公平公正的判决，而一审判决却回避了这个事实问题，将原本很清楚的法律关系人为拆解，明显是在故意偏袒被上诉人一方。忽视法律的严肃性。结合怀化市鹤城区人民法院怀鹤民一初字第1124号民事判决书的内容，未判决被告与原告恢复原状，互相返还、承担责任、可见一审法院偏袒被上诉人陈广柳的行为更加明显，不能叫人心服。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈广柳书面答辩：1、一审法院判决认定事实清楚，证据充分。在一��审理过程中，双方提供了“合伙建房合同书”、公证书、工程承包合同、房产证、土地证等书证，双方对以上书证的真实性并没有异议，上诉人承认“合伙建房合同书”是他自己签订的，也承认到公证处办理了公证，这一点上诉人在上诉状中也予以认可，合伙建房的事实是客观存在的。2、一审法院判决适用法律正确。一审法院判决上诉人与被上诉人签订的“合伙建房合同书”无效，依据无效合同的处理原则对本案进行处理，完全符合法律规定，适用法律正确，并没有不妥之处。本案发生在1993年，《中华人民共和国城市房地产管理法》尚未实施（该法是在1995年1月1日起施行的），根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于1995年1月1日起施��，房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。因此一审法院引用《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》有关规定来处理本案，完全符合法律规定。3、一审法院没有袒护被上诉人一方，而是公正审理本案。从本案的事实来看，上诉人严重违背了自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人只有一块安置地，没钱建房。答辩人利用自己的优势，出钱给上诉人建房，解决了上诉人住房和生活问题，又分得部分房产，本是一举二得的好事，但上诉人��讲诚信，见利忘义，推翻了在自愿、平等基础上签订的《合伙建房协议》，私自将答辩人所建和应分得的房屋全部登记在自己的名下，严重违反了合同的约定，严重侵犯了答辩人的合法权益，对答辩人是极不公平的。一审法院引用《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定来处理本案，维护公正，给答辩人一个合理、合法的结果，完全符合事实，也符合法律规定，不存在袒护答辩人一方。上诉人的这一说法完全是对法院的恶意诽谤、污蔑。在一审法院将简易程序转为普通程序后，答辩人变更诉讼请求，并提出评估申请，选定评估机构，但上诉人拒绝参加，对于评估结果一审法院又进行开庭质证，上诉人对评估结果没有异议，也没有提出重新评估申请。因此该评估结果是合法有效的，可以作为认定依据。因此不存��一审法院强行评估。上诉人完全是歪曲事实。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护答辩人权利。本院经审理查明的事实与一审法院判决认定的事实基本一致。上述事实，有原审判决所列证据及二审庭审笔录在卷证实，二审中双方当事人均未提供新的证据。本院认为：本案双方当事人争议的焦点是1993年10月28日，赵修铁与陈广柳签订的合伙建房《合同书》是否真实、是否有效。1993年赵修铁之母宋祝英因搬迁户取得划拨宅基地72平方米，虽然该宅基地在宋祝英名下，但当时赵修铁已成年并随宋祝英一起生活，与陈广柳系邻居。由于宋祝英、赵修铁没有建房资金，便与陈广柳协商合伙建房，一方出土地，一方出资金。1993年10月28日，赵修铁以自己的名义与陈广柳签订了合伙建房《合同书》，双方到公证机关对该《合同书》进行了公证，虽然公证档案��书有些不规范，但并不影响公证书的效力，陈广柳也有理由相信赵修铁能代表宋祝英签订该《合同书》。房屋建成后，双方按照《合同书》的约定进行了分配，宋祝英、赵修铁一直在所分得的房屋内居住，陈广柳则将所分得的房屋出租，双方均无异议。说明宋祝英对合伙建房是明知和认可的，合伙建房是双方真实意思表示，是客观存在的事实。事后，赵修铁以自己的名义办理了房屋所有权证和土地使用权证。17年后，赵修铁要求陈广柳退出所分得的房屋，缺乏事实依据，且于情、于理、于法均不相符。至于该《合同书》是否有效的问题，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第五条的相关规定：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转��暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效。1993年10月28日，赵修铁与陈广柳签订的合伙建房《合同书》，因未经人民政府土地管理部门和房产管理部的批准，违反了法律的规定，因此，赵修铁与陈广铁签订的合伙建房《合同书》无效。对无效合同的处理，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十条的规定：房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。综上所述，上诉人赵修铁的上诉理由不能成立，原判认定的基本事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由赵修铁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　荣审　判　员　　周永连代理审判员　　舒易成二〇一三年十月二十五日代理书记员　　王　维更多数据：