（2013）温瑞民初字第2229号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-08-04
案件名称
林福琳与吴春城房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林福琳,吴春城,卢华仙
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2013）温瑞民初字第2229号原告林福琳，又名林柳弟。委托代理人（特别授权）杨建崇、潘瑞升，浙江瑞大律师事务所律师。被告吴春城。委托代理人（特别授权）陈善锋，浙江玉海律师事务所律师。第三人卢华仙。委托代理人（特别授权）程翔龙、金紫英，浙江玉海律师事务所律师。原告林福琳与被告吴春城农村房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月29日向本院起诉，本院于同年9月9日立案受理后，依法由审判员潘胜华适用简易程序进行审理。2013年9月16日，第三人卢华仙申请参加诉讼，本院审查后予以准许。本案于2013年10月11日进行了公开开庭审理。原告林福琳及其委托代理人杨建崇、潘瑞升，被告吴春城的委托代理人陈善锋，第三人卢华仙的委托代理人程翔龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林福琳起诉称：原、被告均为瑞安市仙降街道仙降村人。1996年农历二月二十七，双方签订《立卖尽屋字契》，被告将其所有的坐落于瑞安市仙降街道仙降村仙降南街23号的一间二层房屋卖给原告。原告当即支付全部购房款后，被告即将该房屋交付给原告占有、使用。此后，被告办理了该房屋的房屋所有权（房产权证号：瑞安市房权证仙降镇字第××号）及土地使用权（地号：13-6-5-130）登记手续。原告多次要求被告协助原告办理该房屋所有权及土地使用权登记过户手续，被告均置之不理。故原告诉至本院要求判令：1、被告协助原告办理坐落于瑞安市仙降街道仙降村仙降南街23号房屋的房屋所有权及土地使用权过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告吴春城答辩称：原、被告于1996年2月27日确实达成了一份《立卖尽屋字契》，但双方签订买卖合同，被告的老婆即第三人一直是不知情的，被告对其老婆说是出租。在第三人不知情的情况下，被告出卖该房屋的行为属于无权处分，请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人卢华仙陈述称：第三人与被告属于夫妻关系，双方于1972年按农村习俗举行婚礼并同居生活，于2009年8月17日补办结婚登记，按照《婚姻法》的有关规定，双方婚姻效力应溯及到1972年。原、被告之间买卖的该房屋系被告和第三人在80年代建造的，应属于夫妻共同财产。被告出卖该房屋给原告，对第三人陈述该房屋用于出租，故第三人对被告出卖房屋一直不知情，直至收到法院文书。根据我国法律的明文规定，夫妻共同财产应当由双方共同参与决定，任何一方擅自处置的行为均无效，而本案诉争房屋由被告卖尽给原告并没有得到第三人的同意，原、被告签订的房屋买卖合同应属无效。同时，被告擅自处分夫妻共有财产属于无权处分，该合同亦属无效，请求驳回原告的诉讼请求。原告在本院指定的举证期限内提供了证据：证据1、原告身份证，证明原告身份情况；证据2、被告身份证及户籍证明，证明被告身份情况；证据3、《立卖尽契约》，证明原、被告签订房屋买卖协议及被告已交付房屋给原告实际使用的情况；证据4、证明一份，证明原、被告属于同村人及房屋买卖合同真实合法有效，被告怠于履行房屋过户手续的事实；证据5、房屋所有权证、土地登记资料查询，证明本案涉案房屋的产权证和土地证均登记在被告名下，以此说明被告迟迟不予办理房屋所有权及土地使用权登记过户手续的事实。被告在本院指定的举证期限内未提供证据。第三人在本院指定的举证期限内提供了证据：证据6、第三人身份证复印件，证明第三人的身份情况；证据7、结婚证复印件、户口登记薄复印件，证明第三人跟被告生育长子时间在1973年1月19日，双方于2009年8月17日补办结婚登记，以此说明第三人与被告于1972年按农村习俗举行结婚仪式。上述证据经庭审出示、质证，被告和第三人对证据1、2、5均没有意见。被告对证据3的真实性没有意见，该卖尽契约是被告与原告私自签订，第三人没有在该份卖契上签字，说明第三人对出卖房屋一事确实不知情。被告对证据4有意见，认为证明内容不能反映客观事实。第三人的质证意见与被告基本一致，补充质证意见认为，第三人对出卖房屋一事之前不知情，之后也不知情。因该份契约涉及到屋后未办理产权手续的二层平台和子屋，故该份契约属于部分有效。第三人认为，证据4不具备证据形式要件，不具有合法性。如果村委会出具证明应有该村的村干部签字，上面签字的人应作为证人出庭作证，对该份证明内容的真实性无法确认。原告对证据6、7真实性由法庭核实，但对这些证据关联性有意见，认为这些证据不能证明涉案房屋属于夫妻共同财产，充其量是第三人向被告提出赔偿的依据。本院对上述证据作如下认证：证据1、2、5，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告和第三人对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，认为第三人没有在该份卖契上签字，且第三人对出卖房屋一事不知情。本院认为，被告出卖诉争房屋时，该房屋的所有权及土地使用权均登记在被告个人名下，原告作为买受人以登记的权利人确定房屋的所有权人与土地使用权人，已经尽了合理注意义务。本院对证据3予以采信。证据4，从形式上属证人证言，证人必须出庭作证并接受当事人的询问，由于相关人员无正当理由未到庭作证，因此，对该份证据不予采信。证据6、7，经本院释明，第三人未提供上述证据原件，其真实性无法确认，即使真实的话，上述证据仅证明第三人和被告系夫妻关系，现登记在被告名下的本案诉争房屋是否系第三人和被告共有尚不能确定。上述认证意见结合原、被告及第三人的陈述，本院认定以下事实：原告林福琳（又名林柳弟）和被告吴春城系瑞安市仙降街道仙降村村民。被告吴春城和第三人卢华仙系夫妻关系。1996年农历二月二十七，原告林福琳和被告吴春城签订一份《立卖尽屋字契》，被告将登记在其名下的坐落于瑞安市仙降街道仙降村仙降南街23号的二层房屋一间及屋后二层平台子屋一间出卖给原告，作价50200元。合同订立后，原告按约支付了上述购房款，被告向原告交付了该房屋，并由原告居住使用至今。2005年5月25日，被告办理了本案诉争该房屋的房屋所有权（产权证号：瑞安市房权证仙降镇字第××号），并将上述房屋所有权证交给原告。诉争房屋的房屋所有权及土地使用权至今尚登记在被告吴春城名下。本院认为：原告林福琳和被告吴春城签订《立卖尽屋字契》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，内容合法有效。被告出卖诉争房屋时，该房屋的所有权及土地使用权均登记在被告个人名下，原告作为买受人以登记的权利人确定房屋的所有权人与土地使用权人，已经尽了合理注意义务。被告作为出卖方，应当履行协助原告将其出卖的房屋所有权及土地使用权转移登在原告名下的义务。原告已实际占有使用诉争房屋十七多年时间，第三人对此并未异议，其关于直至原告提起本案诉讼后才知房屋被出卖之事的陈述，与情理不符。第三人述称本案诉争房屋系第三人和被告的共同财产，证据不足，本院不予采纳。即使该房屋系第三人和被告的共同财产，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告和第三人以被告未征得第三人同意擅自处分本案诉争房屋为由，据此来认定原、被告之间的买卖合同无效，本院不予采纳。原告的诉讼请求，本院予以支持。第三人的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告林福琳与被告吴春城于1996年农历二月二十七签订的《立卖尽屋字契》有效。二、被告吴春城协助原告林福琳将坐落于瑞安市仙降街道仙降村仙降南街23号的一间二层房屋的所有权及土地使用权转移登记在原告林福琳名下，定于本判决生效后十日内履行。三、驳回第三人卢华仙的诉讼请求。本案受理费6450元，减半收取3225元，由被告吴春城负担2150元（于本判决生效后10日内交纳），第三人卢华仙负担1075元，原告林福琳于本判决生效之日起15日内来本院退回预交的受理费4300元，第三人卢华仙于本判决生效之日起15日内来本院退回预交的受理费1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［原、被告在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4300元，第三人在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2150元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 潘胜华二〇一三年十月二十五日书记员 王建群