（2013）嘉民三（民）初字第512号

裁判日期: 2013-10-25

公开日期: 2014-05-17

案件名称

嘉定区马陆镇陆家村民委员会与上海捷德机械电器有限公司土地租赁、房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2013）嘉民三（民）初字第512号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2013）嘉民三（民）初字第512号原告嘉定区马陆镇陆家村民委员会，住所地上海市嘉定区沪宜公路1800号。法定代表人胡建兵，主任。委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。被告上海捷德机械电器有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇陆家村。法定代表人顾海英，总经理。委托代理人王莺，上海恒建律师事务所律师。委托代理人吴俊非，上海恒建律师事务所律师。原告嘉定区马陆镇陆家村民委员会诉被告上海捷德机械电器有限公司土地租赁、房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2013年7月11日、9月30日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人王润华、被告之委托代理人王莺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2001年5月1日，原、被告签订《土地租赁、房屋产权及附属设施转让合同书》一份，约定原告将位于嘉定区马陆镇陆家村马南经济发展区内、某某路北侧、上海利进化工公司以西（即某某路110号）面积8亩的厂房用地出租给被告使用，租赁期限50年，自2001年5月1日起算，土地租金为每年每亩2000元，年租金16000元；同时原告将前述土地之上的厂房及80KVA配电设施和供水设施等以150万元的价格转让给被告。该合同还约定了转让款支付、土地使用权和房屋使用权转让手续、附属设施过户手续、青苗补偿费及违约责任等条款。签约后，原告即将房屋交付被告，被告也支付了房屋转让款及土地租金。但原、被告在办理相关手续时被告知，因该合同违反法律、法规，故无法办理过户手续。为此，原告起诉要求：一、确认原、被告双方于2001年5月1日签订的《土地租赁、房屋产权及附属设施转让合同书》无效；二、判令被告携其财产从嘉定区陆家村某某路110号使用房屋内迁出，并将房地产归还原告；三、判令被告按照每日每平方米0.5元支付原告自2001年5月1日起至迁出系争房屋之日止的房屋使用费。被告辩称，不同意原告的全部诉请。原、被告签订的《土地租赁、房屋产权及附属设施转让合同书》合法有效。当时原告称可以通过转让村集体土地转变为国有土地，并为被告公司办出房地产权证（绿证），因此被告才到嘉定区马陆镇注册成立公司。双方签订合同后，原告将房地产权证（红证）原件交付被告，被告也一直按照约定履行，被告将受让的电力设施扩容至95KVA并成为该设施和供水设施的使用权人。合同履行期间，被告向原告支付租金至2012年底。双方惯例为每年的租金在年底支付。如果法院确认双方合同无效，则存在以下损失：1、房屋增值损失，若当时被告以150万元购买了其他地方厂房，目前的价格超过1500万元；2、搬迁费用损失700万元；3、公司运营中断或停止造成的合同损失2500万元及品牌和知识产权损失1000万元，其中包括停业停产损失205万元（4099平方米×500元／每平方米）。经审理查明，2001年5月1日，原、被告签订《土地租赁、房屋产权及附属设施转让合同书》，约定：一、土地租赁，原告提供所属嘉定区马陆镇陆家村马南经济发展区内、某某路北侧、上海利进化工公司以西8亩土地租赁给被告，期限为50年，自2001年5月1日起，土地租金每年每亩2000元，被告于每年年底前一次性支付原告；二、房屋产权及附属设施转让，原告将上述土地上所属房屋等建筑物1604平方米的产权以及附属供配电设施80KVA和供水设施等，以双方协议价150万元有偿转让给被告，原告收到上述转让款后，二年内办理好土地使用手续和房屋产权转让手续及附属设施的过户手续，并及时办妥有关财产的转让交割手续；三、被告支付土地租金后，土地所在生产队的青苗补偿费、农业税等均由原告负责等。该合同签订后，双方按约履行，原告向被告交付了厂房、土地及附属设施，被告向原告支付了转让款150万元，并向原告支付土地租金至2012年年底。另查明，涉案房地产于2001年6月取得了案外人上海雄发工贸有限公司（以下简称雄发公司）为登记权利人的上海市房地产权证。该权证记载土地性质为集体工业用地，宗地面积为5701平方米，房屋建筑面积为1622.01平方米。2013年6月，案外人雄发公司向本院出具说明称，其系原告下属村办集体企业，上述房地产虽登记在其名下，但属于原告集体资产，故同意由原告向被告主张收回该房地产并收取该房地产产生的收益。又查明，2011年5月11日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司曾就涉案房地产进行拆迁补偿咨询报告，该报告记载：涉案土地上目前有产权证登记房屋1622.01平方米，未见产权登记房屋2477.44平方米，合计4099.45平方米，该房地产评估值、二次装潢、附属设施及构筑物、机器设备等实物资产搬迁费评估总值为5667914元。2011年7月，被告在收到该份初评报告后提出异议，认为大部分评估项目评估价过低，并提出了合计30余万元的遗漏项目，总计被告认为该份评估报告评估总额与被告自评相差317万元。2012年2月7日，上述评估公司出具调整报告，将涉案房地产评估总值调整为6147280元。其中，产证登记的1622.01平方米房屋的评估值为1949656元，配电设施100KVA的评估补偿费为10万元。审理中，本院就合同效力及无效后的处理向原、被告释明，原告同意将转让款和租金返还被告，但认为被告应当支付使用费损失，同时原告要求本案中一并将供电设施的户名变更为原雄发公司；被告则坚持认为合同有效，如确认无效，则应按其答辩的损失处理，但被告未就其损失举证，也未提出司法鉴定。为解决纠纷，原告向本院提出就被告的损失进行司法鉴定，但被告拒绝配合让鉴定人员进入厂区，并提出除非无论案件结果如何均由原告承担鉴定费用，否则不同意进行司法鉴定。对此原告表示不能接受。遂鉴定不成。以上事实，有《土地租赁、房屋产权及附属设施转让合同书》、拆迁补偿咨询报告及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间签订的《土地租赁、房屋产权及附属设施转让合同书》约定了房屋及附属设施的转让，同时也明确了土地以租赁的形式使用，由于涉案土地系农村集体土地，依法不得买卖，但即使约定以租赁形式使用，也违背了物权法关于房屋与土地不可分别处分的原则；故该合同因违反上述法律规定而应确认无效。对于被告辩称双方约定办绿证，对此合同明确约定被告支付的转让款150万元是地上物的价值，被告实际也每年按照合同约定向原告支付土地租金直至2012年年底，故对被告该项辩称意见本院不予采信。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此原告要求被告携其财产从涉案房地产内迁出并将该房地产归还原告的诉请合法有据，本院予以支持；合同无效后，附属设施也应当一并归还，故被告应当将配电设施过户至案外人雄发公司名下。同时，原告也应当将被告支付的转让款150万元返还被告。原告自愿将土地租金退还被告，系其自行处分权利的行为，本院予以准许。此外，原告要求被告支付使用房屋期间的使用费损失，系合同无效造成的损失，应当根据双方的过错予以分担。原告作为系争厂房的权利人，理应更加清楚系争房地产的性质与状况，对于系争房屋最终因合同无效而不能完成过户登记存在更大的过错，故应当对因合同无效而导致的损失承担主要责任。而被告明知系争土地为集体仍购买其上的房屋，亦存在一定的过错，应当承担次要责任。对于被告提出的合同无效后导致的损失，被告未举证加以证明，故本院对此不予支持。但原告同意将上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的评估报告中除转让房屋原值和增值部分之外的补偿4197624元均给予被告，系当事人自行处分权利的行为，且于法不悖，本院予以照准。其中，转让的1622.01平方米房屋的评估值为1949656元，房地产转让价值150万元应当予以扣除，增值部分449656元，应当根据双方造成合同无效各自的过错予以分担。综合考虑原告自愿退还被告的土地租金、被告应偿付原告的使用费损失和原告应偿付被告的房屋增值损失三项，根据双方过错，本院确定为原告还应偿付被告损失449656元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决如下：一、确认原告嘉定区马陆镇陆家村民委员会与被告上海捷德机械电器有限公司于2001年5月1日签订的《土地租赁、房屋产权及附属设施转让合同书》无效；二、被告上海捷德机械电器有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产迁出嘉定区马陆镇陆家村某某路北侧、上海利进化工公司以西（即某某路110号）房地产，并将上述房地产归还原告嘉定区马陆镇陆家村民委员会；三、被告上海捷德机械电器有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述第二条房地产中的配电设施过户至案外人上海雄发工贸有限公司名下；四、原告嘉定区马陆镇陆家村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还被告上海捷德机械电器有限公司转让款1500000元；五、原告嘉定区马陆镇陆家村民委员会应于本判决生效之日起十日内偿付被告上海捷德机械电器有限公司损失4647280元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20040元，减半收取10020元，由原告嘉定区马陆镇陆家村民委员会、被告上海捷德机械电器有限公司各半负担5010元。被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　庄羽凤二〇一三年十月二十五日书记员　　顾　叶审判员　　庄羽凤二〇一三年十月二十五日书记员　　顾　叶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。搜索“”