（2013）海民初字第2311号

裁判日期: 2013-10-25

公开日期: 2014-12-01

案件名称

王晓莉与龚江福房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市海沧区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王晓莉,龚江福,厦门金驿房产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

福建省厦门市海沧区人民法院民事判决书（2013）海民初字第2311号原告（反诉被告）王晓莉，女，1968年6月15日出生，汉族。委托代理人王国文、刘妍妍，福建英合律师事务所律师。被告（反诉原告）龚江福，男，1971年7月17日出生，汉族。委托代理人陈树荣，福建旭远律师事务所律师。第三人厦门金驿房产营销策划有限公司。法定代表人郑会香，总经理。委托代理人缪步桂，职员。原告（反诉被告）王晓莉与被告（反诉原告）龚江福、第三人厦门金驿房产营销策划有限公司（以下简称金驿房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓莉的委托代理人王国文、刘妍妍，被告（反诉原告）龚江福的委托代理人陈树荣，第三人金驿房产的委托代理人缪步桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓莉诉称，2013年5月14日，王晓莉委托案外人林水钦与被告龚江福及第三人金驿房产签订一份《房产买卖协议》（编号1110138，以下简称协议），协议约定龚江福向王晓莉购买坐落于海沧区沧林路32号、34号房产（以下简称讼争房产），双方应于2013年6月10日前，以协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，即办理正式网签。同时约定王晓莉与龚江福办理网签提交房管局当日办理委托公证。协议第四条约定，龚江福应于2013年5月29日之前向王晓莉支付第二期购房款2108000元（人民币，下同）。但是，协议签订后，龚江福仅向王晓莉支付购房定金50000元，第二期购房款至今尚未支付，已经构成违约。根据协议第十二条约定，在龚江福逾期付款超过7天的情况下，王晓莉有权单方面解除协议。因此，2013年6月6日，王晓莉向龚江福发出解除协议的律师函，并将解除协议的相关事宜及后果也发律师函通知金驿房产。龚江福严重违反约定未按期付款，王晓莉根据协议约定有权单方面解除协议并没收龚江福支付的定金，作为龚江福承担违约责任的形式。故请求判令：一、王晓莉与龚江福于2013年5月14日签订的协议已于2013年6月6日解除；二、王晓莉有权没收龚江福支付的定金50000元；三、龚江福赔偿王晓莉误工��失22660元、住宿费3381元、交通费8185元，共计34226元。被告龚江福辩称，龚江福在5月29日前未履行付款义务过错在于原告王晓莉。因王晓莉无端认为龚江福和金驿房产恶意串通等，反反复复的行为让龚江福对协议履行产生迟疑。且王晓莉如果真心想要履行协议也应给予一定的时间，但王晓莉以龚江福没有在5月29日前付款为由直接就发律师函要解除合同。协议没履行是因为王晓莉的过错，龚江福有履行协议支付房款的意向和能力。王晓莉的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。第三人金驿房产述称，2013年5月14日所签订协议是原告王晓莉的代理人林水钦和被告龚江福在金驿房产处所签，当时是经电话和王晓莉联系确认同意后才签订的协议，协议的细节和价格王晓莉都清楚。但当天晚上林水钦就打电话告知金驿房产经办人，说王晓莉讲房子卖便宜了，还怀疑中介和��江福串通。经办人与王晓莉联系，王晓莉表示不卖房产。5月22日，王晓莉与5、6个人一起到金驿房产处，要求将50000元退给金驿房产不履行协议。经办人与龚江福电话联系表达王晓莉不想卖的意向，龚江福表示不同意也不愿意拿回定金。28日，经办人和龚江福联系要求其自行和王晓莉联系处理这个事情。5月29日早上，王晓莉与经办人联系说委托厦门的朋友处理这个事情，不来厦门。下午4点多，王晓莉又与5、6个人一起到金驿房产处，要求龚江福前来处理事情。但龚江福因为之前王晓莉说来不了厦门已经去漳州办事。王晓莉就报警要求警察做个记录证明龚江福没来。经办人联系龚江福，龚江福说在漳州赶回来要3个小时，但王晓莉不愿意等。双方有约好第二天中午见面处理，但第二天中午龚江福到金驿房产处，等了1个多小时王晓莉未到。与王晓莉电话联系，王晓莉表示不来，要走法律途径解决纠纷。在5月中旬，王晓莉曾独自去厦门市房地产中介行业协会（以下简称房产中介协会）调查金驿房产有无赚差价等。6月19日三方到房产中介协会协调，没有协商成功。后来王晓莉就起诉到法院。作为中介方，金驿房产认为协议成立有效，应继续履行。因为协议是经过王晓莉本人同意。王晓莉明确告知不卖房子，作为常理，没有那个买房人会在被卖房人告知不卖房子情况下还会把钱支付给卖房人的，王晓莉以龚江福没有付款要求解除合同不能成立。且王晓莉从来没有要龚江福付钱的诚意和意愿。王晓莉没有履行协议的诚意，初始还表示要退定金，不想卖房子，现在连定金也不退。反诉原告龚江福诉称，2013年5月14日，龚江福与反诉被告王晓莉所委托的代理人林水钦通过第三人金驿房产居间介绍签订协议，约定龚江福向王晓莉购房讼争房产，总价为2158000元。根据协议约定，龚江福于协议签订日支付王晓莉50000元购房定金。收到定金后，王晓莉以金驿房产与林水钦及龚江福恶意串通压低价格及金驿房产赚差价为由要求解除协议，在该期间王晓莉还前往房产中介协会投诉龚江福与金驿房产合伙吃差价，并要求调查龚江福及龚江福的妻子王雪平是否是房地产中介人员。5月22日，龚江福在广州上课，王晓莉前往金驿房产处，要求解除协议并想将50000元定金退给金驿房产。金驿房产的经办人电话与龚江福联系，龚江福不同意并要求王晓莉继续履行协议。5月28日，龚江福曾电话联系王晓莉的代理人林水钦，但无人接听。5月29日上午，龚江福电话联系王晓莉处理协议的事宜，王晓莉告知在上海无法前来处理，会委托朋友处理此事，但却拒绝提供代理人的联系方式。在下午16点30分左右，王晓莉发短信告知龚江福其已在��驿房产处，要求龚江福立即前往处理。因上午王晓莉告知其在上海无法前往办理，龚江福则前往漳州办事。龚江福在接到短信后立即从漳州云霄赶回厦门，但王晓莉却以时间太晚为由不再等候。之后，金驿房产与龚江福及王晓莉约定在2013年5月30日中午到金驿房产处处理该事，龚江福如约到场，但王晓莉并未前往。综上，龚江福无法于2013年5月29日支付剩余购房款的过错在于王晓莉。理由：一、王晓莉认为讼争房产价格卖低，所以才以各种理由要求解除协议。二、2013年5月29日之后，王晓莉立即委托律师出具要求解除协议的律师函并向法院起诉要求解除协议，这些行为在不到一个月时间内予以完成，也与房产买卖交易习惯及常理不符，可见，王晓莉不想继续履行协议心切。三、龚江福正是对王晓莉的上述种种反常行为产生不安，才要求与王晓莉当面处理讼争房产的交��事宜。王晓莉真正的目的是以合法手段掩盖达到讼争房产高价卖出的非法目的，违背基本的诚实信用原则。协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该协议真实有效，对双方均具有法律效力。龚江福未付款系因王晓莉的过错，而非无履行付款的能力，此外，协议并非达到履行不能的情形。王晓莉的行为已经违反协议约定，应承担违约责任。故请求判令：一、王晓莉继续履行与龚江福所签订的协议；二、王晓莉支付龚江福违约金50000元。反诉被告王晓莉辩称，协议未履行是因为龚江福未按期支付购房款。龚江福有先支付购房款的义务，但龚江福至今仍未支付购房款，王晓莉按协议规定有权单方解除。2013年6月6日和2013年6月19日王晓莉也两次通过发律师函告知龚江福解除协议，因此协议已经解除，龚江福主张继续履行协议没有事实与法律依据。由于龚江福违约在先，王晓莉根据协议约定有权没收龚江福交付的定金，王晓莉不存在任何违约行为，龚江福要求王晓莉支付违约金没有事实与法律依据。同时龚江福主张王晓莉欲将讼争房产以更高的价格卖给他人，违反协议约定不与龚江福履行协议没有事实依据。请求驳回龚江福的反诉请求。第三人金驿房产述称，如果协议继续履行，金驿房产愿意继续服务，该办的手续照办。但双方协议的履行与否不在于中介，和金驿房产没有关系。经审理查明，原告王晓莉为讼争房产所有人。2013年5月14日，王晓莉（出售方、甲方）委托案外人林水钦与被告龚江福（购买方、乙方）及第三人金驿房产（中介方、丙方）签订一份《协议》（编号1110138），协议约定龚江福向王晓莉购买讼争房产，总价为2158000元。龚江福应于协议签订之日向王晓莉支付购房定金50000元，于2013年5月29日之前支付购房款2158000元（含定金）。双方应于2013年6月10日前，以协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2013年6月30日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。协议第十二条违约责任约定，1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付的定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过柒天未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。协议签订后，龚江福即向王晓莉支付购房定金50000元。协议履行中，5月中旬因王晓莉认为讼争房产卖便宜及怀疑金驿房产赚取差价等曾口头向房产中介协会投诉，并要求查询龚江福等是否是中介人员。王晓莉亦告知金驿房产讼争房产不卖并欲将定金退还，经5月22日、28日、29日三方联系、协调未果。2013年5月29日付款期限过后龚江福未支付购房款。2013年6月6日，王晓莉以龚江福未按约定按时支付购房款，且已经逾期付款超过7天为由，向龚江福发出律师函告知解除双方签订的《协议》，50000元定金予以没收不再退还。同时王晓莉通过律师函通知金驿房产解除协议的相关事宜及后果。2013年6月17日，王晓莉以金驿房产出售讼争房产赚取差价等为由向房产中介协会投诉，要求解除与龚江福的买卖关系，解除网签。2013年6月18日，房产中介协会组织三方进行调解，王晓莉愿意退还定金50000元，龚江福不接受调解无果。2013年6月20日，王晓莉再次通过向龚江福发律师函告知解除双方签订的《协议》等。2013年6月26日，王晓莉以龚江福、金驿房产为被告诉至本院，案件审理中，王晓莉申请撤回对金驿房产的起诉。本院依法追加金驿房产为第三人参加诉讼。以上事实，有王晓莉提供的《土地房屋权证》、《房产买卖协议》、《报警回执》、《律师函》、《EMS回单》、《查询单》、《公证送达文书》，龚江福提供的《厦门市房地产中介行业协议投诉（举报）件处理情况登记表》两份，本院向房产中介协会所作的调查笔录以及当事人的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告王晓莉的代理人林水钦��被告龚江福及第三人金驿房产所签订的《协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据协议约定龚江福应在2013年5月29日前支付全部购房款，但龚江福只支付50000元购房定金，其余房款2108000元至今未付，明显违反协议约定，构成违约。同时根据协议约定龚江福逾期超过7天未付款，王晓莉可以解除双方的协议。后王晓莉也以律师函的形式通知龚江福解除协议。现王晓莉起诉请求确定协议解除，本院予以确认和支持。龚江福反诉要求继续履行协议，本院不予支持。第三人金驿房产作为讼争房产买卖的居间方，对王晓莉与龚江福之间的房屋买卖过程、纠纷产生的原因、过程等清楚了解，其就本案相关事实所作的陈述符合客观实际情况，应予采信。王晓莉在协议签订后就要求解除协议并将定金50000元退还的事实清楚，其行为��违反协议约定。王晓莉与龚江福在协议履行过程中，均存在违约行为，应各自承担相应的责任。王晓莉主张龚江福赔偿相应损失34226元及没收龚江福支付的50000元定金的诉讼请求，本院不予支持。龚江福主张王晓莉支付50000元违约金的反诉请求，本院亦不予支持。因协议解除，王晓莉应将所收取的50000元定金返还龚江福。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王晓莉与被告龚江福于2013年5月14日签订的《房产买卖协议》（编号1110138）解除。二、原告王晓莉应于本判决生效之日起十日内返回被告龚江福购房定金50000元。三、驳回原告王晓莉的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告龚江福的反诉请求。如原告王晓莉未按本判决指定的��间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1050元减半收取525元，由原告王晓莉负担。反诉案件受理费1050元减半收取525元，由反诉原告龚江福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　　颜思远二〇一三年十月二十五日书记员　　张　猛附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）��履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第10页共10页更多数据：