（2013）宁民初字第02658号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2014-09-16
案件名称
夏方、刘清关与长沙市新宇房地产开发有限公司、彭辉确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
宁乡县人民法院
所属地区
宁乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏方,刘清关,长沙市新宇房地产开发有限公司,彭辉
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条
全文
湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民初字第02658号原告夏方。原告刘清关。二原告共同委托代理人郑昌料，湖南楚一律师事务所律师（特别授权）。被告长沙市新宇房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花明路（金海花园）。负责人宋娟娟，该公司股东。委托代理人姜浩沩，该公司经理（一般代理）。被告彭辉。原告夏方、刘清关诉被告长沙市新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇公司）、彭辉确认合同效力纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑昌料、被告新宇公司委托代理人姜浩沩、被告彭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏方、刘清关诉称：2010年2月9日，原告与被告新宇公司签订《商品房买卖合同》，以总价997372元的价格认购其预售的位于宁乡县玉潭镇某某花园第某某门面房，并于签订合同前一日通过宁乡县白马桥建筑公司支付给被告新宇公司全部购房款997372元。被告新宇公司于2010年5月23日将该房钥匙交与原告，自此该房由原告管理、使用和收益。但自交房至今，原告多次催促，被告仍未能办妥房地产证，给原告造成经济损失。经原告调查，被告新宇公司为从银行申办更高额度的贷款，将上述房产非法过户至其公司高管人员彭辉（本案被告）名下，被告彭辉明确表示该房产并非其真实购买，其对该房产未承担付款义务，亦不享有任何权利，只是挂名而已，并向原告表示愿意协助原告将该房地产过户至原告名下。两被告共同出具《情况说明》及《承诺书》，除书面确认上述情况外，还承诺在2013年8月中旬前办理好房产过户手续。现两被告未在约定的时间内办理好原告房屋产权证，故诉至人民法院，请求1、依法确认被告彭辉与被告新宇公司关于长沙市宁乡县某某花园第某某门面房买卖合同无效，并依法撤销宁房权证玉字第某某号房产权证和宁2国用2006第某某号土地使用证；2、确认原告与被告新宇公司于2010年2月9日签订的位于长沙市宁乡县某某花园第某某号门面房的《商品房买卖合同》有效；并责令被告在30个工作日内为原告办理宁乡县某某花园第某某号门面房的房产权证和土地使用权证书，并由两被告连带承担由此产生的税费等一切费用；3、判令两被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告夏方、刘清关与被告新宇公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告新宇公司之间的买卖合同成立生效；2、两原告于2010年2月8日支付某某花园某某号门面款997372元交付给长沙白马桥建筑有限公司的交款收据；3、新宇公司以某某花园某某号门面房款抵作长沙白马桥建筑公司工程款1674768元的往来结算收据；4、长沙白马桥建筑有限公司收到新宇公司工程款1674768元代收据；证据2、3、4拟证明原告已经将购房款按照约定支付给新宇公司债权人长沙白马桥建筑有限公司，并由其直接开具收据；5、房屋租赁三方合同，拟证明涉案房屋为原告管理、使用和收益，该房产为原告所有；6、某某花园某某号门面房的购房人为被告彭辉的房产信息；7、情况说明书；8、承诺书；证据6、7、8拟证明两被告之间有关涉案房屋买卖为虚假买卖，应认定为无效；9、以彭辉名义与新宇公司的《商品房买卖合同》，拟证明彭辉签名系伪造，该房产买卖为虚假，房屋买卖合同无效。被告新宇公司的质证意见为：对原告提交的证据均无异议。被告彭辉的质证意见为：对原告提交的证据均无异议。被告新宇公司辩称：新宇公司与彭辉签订的是虚假合同，房产证办在彭辉名下，他不知情，也没有付款。房子出卖给原告属实，只是未过户至原告名下。被告新宇公司未向本院提交证据。被告彭辉辩称：2010年以前，我在公司工作时，公司在我未知情的前提下把房子过户到我的名下。但房子贷款的事情我确实是签了字的。被告彭辉未向本院提交证据。本院依职权调取证据《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，证实彭辉与中国银行宁乡县支行签订了个人商业用房贷款合同，贷款金额为309000元，即购房总价的50%，约定合同利率为6.39‰。对原告提交的证据，经过合议庭评议，认证如下：原告提交的证据，被告新宇公司及被告彭辉均无异议，且来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信。本院依据上述采信的证据和当事人在庭审中的陈述，确认如下案件事实：2005年至2010年10月，被告彭辉就职于被告新宇公司。2006年7月19日，在彭辉既未于《商品房买卖合同》上签名、亦未支付购房款的情况下，新宇公司将其位于宁乡县某某花园第某某号门面房登记到彭辉名下，用该房产在中国银行宁乡县支行办理个人商铺按揭贷款，办理了他项权证，由新宇公司按月偿还房贷。2010年2月9日，新宇公司与原告夏方、刘清关签订《商品房买卖合同》，两原告以总价997372元的价格认购其位于宁乡县某某花园第某某号门面房（与登记在彭辉名下位于宁乡县某某花园第某某号房屋系同一套房屋），并于签订合同前一日将全部购房款997372元支付给被告新宇公司债权人宁乡县白马桥建筑公司。双方约定新宇公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，新宇公司将该房屋交与原告，原告遂将该房屋出租给中国联合网络通信有限公司长沙市分公司作办公用房，并收取租金。自交房至今，两原告多次催促，新宇公司未能为原告办理房地产证。2013年4月27日，彭辉、新宇公司共同出具情况说明：2006年，新宇公司将其开发的位于宁乡县某某花园第某某号门面房（产权证号为某某号）办理到彭辉名下，并以彭辉名义办理房地产抵押贷款，抵押权人为湖南宁乡农村商业银行股份有限公司。彭辉特别承诺，上述事实完全属实，其未支付购房款，实际所有权人为新宇公司。2013年5月17日，被告彭辉、新宇公司共同出具《承诺书》，两被告承诺：新宇公司与夏方、刘清关签订的关于位于宁乡县某某花园第某某号门面房买卖合同事宜，新宇公司承诺在三个月内为夏方、刘清关办理完房屋过户手续。此房新宇公司将产权办理到彭辉名下（产权证号为某某号），彭辉亦承诺无条件配合将上述房屋产权证办理到夏方、刘清关名下。两被告未在约定的时间内为原告办理好房屋产权证，以致酿成纠纷。本院认为，本案的争议焦点为被告新宇公司与被告彭辉之间及被告新宇公司与原告夏方、刘清关之间签订的商品房买卖合同的效力问题。合同是合同当事人意思表示的结果，是以设立、变更、终止财产性的民事权利义务为目的，且合同当事人之间的权利义务是由意思表示的内容来确定的的一种民事法律行为，合同的效果是由当事人意思表示决定的。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，在被告新宇公司与被告彭辉之间的商品房买卖关系中，彭辉无购房的意思表示、未在《商品房买卖合同》上签名、未支付相应购房款，更无取得宁乡县某某花园第某某号门面房房屋产权的目的，实质上是新宇公司借用彭辉名义制作一份《商品房买卖合同》，将该房屋登记到彭辉名下，以此房产获得银行贷款。新宇公司与彭辉虽有形式上合法的《商品房买卖合同》，但新宇公司与彭辉无真实的商品房买卖意思表示和目的，真正的目的是新宇公司为了规避国家正常的金融监管秩序而通过这一合法的合同形式达到以按揭贷款的方式套取银行贷款的目的，即以商品房买卖为名，行套取银行借款之实。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。随后，新宇公司又将涉案房屋出售给原告夏方、刘清关，并将此房交付给两原告占有、使用和收益，夏方、刘清关亦支付了相应的对价，新宇公司与夏方、刘清关有真实的购房意思表示和目的。被告新宇公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。综上，原告作为实际购房人，对于其请求确认被告彭辉与被告新宇公司关于长沙市宁乡县某某花园第某某号门面房买卖合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。但撤销房产证及土地使用证系行政机关的行政行为，故对原告要求撤销宁房权证玉字第某某号房产权证和宁2国用2006第某某号土地使用证的诉讼请求，本院不予处理。对两原告要求确认两原告与被告新宇公司于2010年2月9日签订的位于长沙市宁乡县某某花园第某某号门面房的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按合同履行，原告依约支付了相应的购房款，被告新宇公司亦应在约定的时间内为原告办理房地产权证，现新宇公司未能在约定期限内办理房屋产权证构成违约，故原告要求被告在30个工作日内为原告办理宁乡县某某花园第某某号门面房的房产权证和土地使用权证书的诉讼请求合理、合法，本院予以支持，该房屋现登记所有人彭辉对此有协助的义务。两原告与新宇公司签订的《商品房买卖合同》中未有由被告新宇公司承担办理房地产权证书的税费约定，故对原告要求由两被告连带承担因办理产权证书所产生的税费等一切费用的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：一、被告彭辉与被告长沙市新宇房地产开发有限公司关于长沙市宁乡县某某花园第某某号门面房《商品房买卖合同》无效；二、原告夏方、刘清关与被告长沙市新宇房地产开发有限公司于2010年2月9日签订的位于长沙市宁乡县某某花园第某某号门面房的《商品房买卖合同》有效；三、被告长沙市新宇房地产开发有限公司自本判决生效起30个工作日内为原告夏方、刘清关办理宁乡县某某花园第某某号门面房的房产权证和土地使用权证书，被告彭辉对此有协助义务；四、驳回原告夏方、刘清关其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13994元，保全费5000元，共计18994元，由被告长沙市新宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 欧建良代理审判员 李 芳人民陪审员 陈巨文二０一三年十月二十五日书 记 员 卢 帅附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 来源：百度“”