（2013）丰民初字第08779号
裁判日期: 2013-10-25
公开日期: 2015-11-09
案件名称
赵丽萍与荣旌旗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵丽萍,荣旌旗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第08779号原告赵丽萍，女，1972年4月5日出生。委托代理人王靖，北京市泽韬律师事务所律师。委托代理人王向民，山东明清律师事务所律师。被告荣旌旗，男，1979年12月15日出生。委托代理人庞硕，北京市北方律师事务所律师。委托代理人于娜，北京市北方律师事务所律师。原告赵丽萍与被告荣旌旗房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵丽萍委托代理人王靖，被告荣旌旗委托代理人庞硕、于娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵丽萍诉称：2009年9月8日，我与被告荣旌旗签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定由被告荣旌旗购买我名下坐落于北京市丰台区101号的房屋（下称101号房屋）一套，被告荣旌旗在支付了部分房款后，在我不知情的情况下擅自用假证件将101号房屋在建委办理了网签，这一行为侵害了我的合法权益。同时被告荣旌旗拒绝支付剩余购房款，也已经构成了违约。101号房屋已设置抵押权，无法办理过户，此外，被告荣旌旗没有在京购房的资格，房屋买卖合同的目的已经无法实现。综上，我请求法院依法判令解除原、被告于2009年9月8日签订的房屋买卖合同。被告荣旌旗辩称：我不同意原告的诉讼请求。关于101号房屋一直有诉讼在进行，合同的效力无法确定，我方无法确定如何支付房款。101号房屋的网签不是我做的，我并不知情。原告赵丽萍在双方的合同签订后又在101号房屋上设立抵押权的行为，是其为了阻碍合同正常履行制造的障碍，这一行为属违约行为。在双方签订房屋买卖合同时，并无购房资格审查问题，我与原告赵丽萍之间的买卖合同有效并且应当继续履行，我没有违约行为，现在出现的所有问题都是因为房价上涨原告赵丽萍不想卖房导致的。因此，请求法院驳回原告赵丽萍的诉讼请求。经审理查明：2009年9月8日，原告赵丽萍与被告荣旌旗签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：出卖人赵丽萍将位于北京市丰台区程庄北里12号楼4单元101号房屋出售给买受人荣旌旗，建筑面积为144.65平方米，成交价格为165万元；买受人应于2009年9月8日支付购房定金20万元，应于2009年12月15日前支付购房款70万元，应于2010年12月15日前支付购房款75万元；该房地产已经抵押给中国民生银行北京正义路支行，目前尚欠中国民生银行北京正义路支行贷款约21万元，出卖人应于2010年12月31日前还清全部贷款并解除该房地产的抵押登记；自该房屋办理注销抵押登记之日起30日内，买卖双方共同向该房地产的权属登记机关申请办理该房地产的转移登记。签订上述合同后，被告荣旌旗于2009年9月8日、11月30日、12月29日先后支付给原告赵丽萍20万元、45万元、25万元；原告赵丽萍亦将101号房屋交付被告荣旌旗居住使用。2009年12月9日，101号房屋办理了第一次网签登记手续，登记的房屋出卖人为赵丽萍，房屋买受人为荣旌旗，房屋成交价款为138万元；2009年12月24日，该次网签登记被注销。2009年12月24日，101号房屋办理了第二次网签登记手续，登记的房屋出卖人为赵丽萍，房屋买受人为荣旌旗，房屋成交价款为80万元；2010年4月19日，该次网签登记亦被注销。就上述两次网签登记及注销手续，原告赵丽萍及被告荣旌旗均表示非本人亲自办理，丰台房管局在办理网签登记及注销手续过程中所留存的荣旌旗的证件复印件经核实系伪造。诉讼过程中，我院询问了办理两次网签登记及注销手续的经办人郭永会及庄清臣，其二人表示在2009年办理网签的程序并不严格，他们仅收到过双方提交的资料复印件，并未见过相关的证件原件，具体是何人提交的证件他们并不知情。另查，2010年9月29日，原告赵丽萍前夫吴华以赵丽萍出售101号房屋未经自己同意为由诉至法院，要求确认赵丽萍与荣旌旗签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2012年11月20日，北京市第二中级人民法院作出了（2012）二中民再终字第14214号民事判决书，该判决书认定赵丽萍与荣旌旗签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，驳回了吴华的诉讼请求。又查，101号房屋现登记在原告赵丽萍名下，该房屋于2009年9月21日抵押给中国民生银行股份有限公司北京正义路支行，原告赵丽萍结清所欠贷款后，该抵押权已于2009年12月14日注销。2010年7月21日，原告赵丽萍在101号房屋上设立了最高债权额为120万元的最高额抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司北京公主坟支行。经被告荣旌旗申请，我院于2013年3月4日作出了（2013）丰民初字第03981号民事裁定书，该裁定书依法查封了101号房屋。再查，被告荣旌旗在北京市购房资格审查中已初步核验通过。以上事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、（2012）二中民再终字第14214号民事判决书、（2013）丰民初字第03981号民事裁定书、离婚证、贷款结清证明、网签登记信息表、网签注销申请表、最高额抵押合同、最高额抵押权设立登记申请表、电话联系笔录等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告赵丽萍与被告荣旌旗签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议的焦点为，原告赵丽萍是否有权提出解除双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》。原告赵丽萍提出解除合同的主要理由有四点：一是被告荣旌旗使用假证件擅自办理网签，损害了原告赵丽萍的合法权益；二是被告荣旌旗尚未支付剩余购房款，已构成了违约；三是房屋已经设立了新的抵押权，无法继续履行办理过户手续；四是被告荣旌旗没有在京购房的资格，合同的目的无法实现。关于原告赵丽萍称被告荣旌旗使用假证件的问题，原告赵丽萍并未举证证明在办理网签过程中何人提供的该假证件，也无法证明被告荣旌旗使用假证件的行为侵害了自己的何种权益，给自己造成了何种损失，而且101号房屋上的该网签已经注销，对双方的权利并无影响，对双方履行合同也并不构成障碍，故原告赵丽萍以此为由提出解除合同的主张，本院不予采信。关于被告荣旌旗尚未支付剩余购房款的问题，由于原、被告关于101号房屋一直有诉讼进行，在合同效力尚未确定的情况下，被告荣旌旗暂不支付剩余购房款的行为系其行使合理的抗辩权，故原告赵丽萍以此为由提出解除合同的主张，本院亦不予采信。关于房屋已经设立抵押权，无法办理过户的问题，该抵押权的设立时间在原告赵丽萍在与被告荣旌旗签订房屋买卖合同之后，而且该抵押权的设立为原告赵丽萍的个人行为，即使房屋不能过户，也并非由于被告荣旌旗的原因所致，故原告赵丽萍无权以此为由提出解除合同。关于被告荣旌旗的购房资格问题，被告荣旌旗向本院提供了其在京购房资格初步核验通过的证明，其有权在北京市购房，原、被告之间的房屋买卖合同能够履行，合同的目的可以实现，故原告赵丽萍以此为由提出解除合同的主张，本院亦不予采信。综上，原告赵丽萍提出解除合同的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵丽萍的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告赵丽萍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 马贞翠人民陪审员 曹旭亮人民陪审员 谢翠霞二〇一三年十月二十五日书 记 员 梁 艳 来源：