（2013）李民初字第1342号

裁判日期: 2013-10-25

公开日期: 2014-07-16

案件名称

青岛市李沧区同盛苑业主委员会与青岛同群物业管理有限公司物业��务合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市李沧区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青岛市李沧区同盛苑业主委员会,青岛同群物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款，第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第五十五条，第三十八条，第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十一条

全文

山东省青岛市李沧区人民法院民事判决书（2013）李民初字第1342号原告青岛市李沧区同盛苑业主委员会，住所地青岛市李沧区。负责人张景清，职务主任。委托代理人于卫东，男，汉族。委托代理人吕青，女，汉族。被告青岛同群物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人王吉修，职务经理。委托代理人陆洋，山东海剑律师事务所律师。原告青岛市李沧区同盛苑业主委员会（以下简称“同盛苑业委会”）为与被告青岛同群物业管理有限公司��以下简称“同群物业”）物业服务合同纠纷一案，于2013年5月7日向本院起诉。本院于2013年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月11日、8月7日、10月25日公开开庭进行了审理。原告同盛苑业委会及其委托代理人于卫东、吕青，被告同群物业的委托代理人陆洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年10月18日签订《物业服务合同》，被告并未按合同约定履行义务，引起广大业主的强烈不满。现经过业主大会投票证实，被告未达到《物业服务合同》关于“满意率不低于75%”的约定，据此解除与被告签订的合同。另根据合同约定，被告应当另行支付原告的车位收入。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告签订的《物业服务合同》；2、被告腾出所占房屋及车库；3、被告返还所得车位租赁费70080元；4、诉��费用由被告承担。被告辩称：1、原告召开所谓的业主大会进行投票并形成决议，其程序违法，故原告的第一、二项诉讼请求不应得到支持；2、在被告适当履行物业服务合同期间，原告主动违约在先，使得被告无法获得合同约定的利益，故原告的第三项诉讼请求不应得到支持。3、依据业主大会例释规则的规定，在本案诉讼期间，原告业委会主任因犯罪，已自动丧失业委会成员资格，其他几位业委会成员因违反业主义务也存在丧失业委会成员身份的情况，因此该届业委会已不具备法定成立要件，不能参与本案诉讼活动。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年7月原告同盛苑业委会所在的青岛市李沧区同盛苑小区召开业主大会，选举产生了第二届业主委员会，张景清、龙辉、石福胜、于绍波、宫传刚五人当选为业主委员会委员。2011年8月开始被��同群物业进入同盛苑小区提供物业服务，2011年10月18日原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》。上述合同第十二条约定：“从2012年1月1日开始小区车位的经营收入每个车位每月15元归甲方所有；其它部分归乙方所有，用于弥补管理费不足和公共设施的维修，泊位费从2012年1月开始调整为每个月每车位80元，（有车库的车辆不进库占用公共场地包括在内）以后如何增加由业委会另行通知。”第十三条约定：“车位经营收入按季度结算，每季度末付给甲方。”第十四条约定：“物业公司使用小区配套车库10个，出租的收入归乙方，用于弥补管理费的不足。”第十六条第2项约定甲方“监督、检查乙方实施服务管理的实际情况，每年进行一次物业管理服务业主满意率问卷调查，满意率不低于75%，如未达到业委会有权解除合同”。第十六条第5项约定甲方“协助督��业主或物业使用人按时足额交纳物业费”。第十八条约定：“本合同自2011年10月18日至2013年10月17日”。第十九条约定：“双方合同（期）满在同等条件下，应优先（与）乙方续签合同，如甲方决定在合同期满时不再委托乙方，均应提前二个月书面通知对方。”上述事实，有原告提交的同盛苑业委会换届选举结果公告材料3份、《物业服务合同》1份及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。原告称，原告根据《物业服务合同》第十六条第2项的约定，组织进行年度物业管理服务业主满意率问卷调查，证实业主满意率未达到75%，原告已将调查结果上报青岛市李沧区永清路街道办事处和青岛市李沧区物业办公室。原告提交《意见调查表》31份、2013年4月16日的会议记录件1份、《情况汇报材料》2份证实其主张。《意见调查表》的文字说明部分为：“依据同盛苑业委会2013年第01��通知内容：一、同群物业与本业委会签订的合同，小区物业服务应按三级标准，应做到小区安保需24小时巡逻，小区绿化需达到20%，楼道每日清扫二次，地面每周擦拭一次，门厅每日清扫二次，保持干净，无杂物；每三天清洁一次楼梯扶手，玻璃每季擦拭一次等，您认为物业的服务是否达到以上标准？您是否满意？二、应免费为业主车库安装电表，同群物业却向业主收取390元，这是典型的乱收费，您是否满意？车位费每车每月15元维修基金，至今未返还，您是否满意？三、私毁公共绿地建停车位谋利，侵害了广大业主的利益，您是否满意？四、小区业主的汽车在8区大门口被泼油漆，物业却无法提供监控记录，业主的权利得不到保障，您是否满意？希广大业主对同群物业一年多来的服务质量及服务态度，做一次问卷调查……”被告称，原告上述证据属于未在法定举证期限内提交的无效证据，并且该组证据均系原告单方制作完成，原告应对其中业主签名的真实性承担举证责任。从《意见调查表》中的通知内容看，该调查并未充分、全面地反映被告物业服务过程中的正面影响，使得业主受到通知内容的误导，即便该调查表确系业主签字，也不能正确反映被告在物业服务合同中履行的真实情况。从《情况汇报材料》看，原告未将所谓满意度调查结果通知小区所在居委会。原告称，原告的诉讼属于公益性的诉讼，代表了全小区的全体业主的真实意思，所以原告提交的证据不适用于普通民事诉讼过程中的对书证举证责任的相关规定，同时，依照举证规则的相关规定，原告在法庭调查时提交的证据属于有效证据。原告称，原告根据《同盛苑业主大会议事规则》（以下简称“《议事规则》”）的有关规定，组织了2013年4月12日至4月16日的业��大会，其程序合法有效。原告提交《会议记录》5份、《邀请函》复印件3份、《公告》文本4份、《公告》影印件4份证实其主张。被告对原告的主张及证据提出以下质证意见：这组证据均系原告单方制作。针对2013年3月20日的会议记录，被告认为会议内容与会议事由不符，并且其中也没有体现何时何地以何种形式召开业主大会，并且与会人员数量及提议与签名不符，与会人员有5人，但签名只有3人，其中也没有提议及表决的过程。针对2013年3月26日的会议记录，被告认为会议事由与会议议题不符，会议议题当中并无召开业主大会的内容。针对2013年4月12日的会议记录，被告认为与会人员签字和与会人员不符，会议记录中并无所谓业主代表签字，会议内容中也无所谓评议结果及决议。针对2013年4月17日的会议记录，被告认为与会人员签字和与会人员数量不符。针对2013年4月23日的会议记录，被告认为与会人员签字和与会人员数量不符，且未加盖原告公章，因此系业委会成员的个人行为。2013年4月1日原告给永清路派出所的函当中有后续人工手写痕迹，原告应对其形成时间承担举证责任。针对2013年3月28日原告给永清路街道办事处的邀请函，认为原告举办业主大会的形式与之前会议记录记载的不一致。针对2013年3月28日原告给东昌社区居委会的邀请函，认为该证据不能证明业委会通知了居委会。针对2013年3月28日原告给业主的第1号公告，认为公告内容与业主召开大会的形式不符。针对2013年4月1日的第2号公告，认为该证据证明了原告并未提前15日通知广大业主召开大会。针对2013年4月7日的第3号公告，认为该证据与原告的主张并无任何关联，而且原告在公告中声称小区的现貌为政府投资行为的结果，这完全无视被告多年来在小区内提供的优质高��物业服务，因此该证据仅仅证明原告在所谓业主大会召开前误导广大业主。针对2013年4月17日的公告，认为这是原告工作人员自行统计调查的结果，并无相应的公正性。针对4份张贴在公告栏的公告，被告认为该公告中并无原告的公章，属于原告工作人员的个人行为，不能产生相应的法律效力，并且2013年4月12日之前的3份公告也无法证明原告已提前15日告知广大业主召开业主大会的地点及内容，另外，原告还应当对上述公告的实际张贴时间予以举证。原告称，原告的所有的行为并不是单方行为，是代表了小区全体业主的真实意思表示，不需要举证，也不需要请示物业，只要按照《物业管理条例》和《议事规则》的相关规定进行就可以了，小区内的业主大会和业主委员会属于群众性自治自律组织，不能按照被告强调的那些政府性的大会议程来进行。原告称，根据国务院��布的《物业管理条例，》业主大会会议分为定期会议和临时会议，《议事规则》中规定每年度8月召开定期会议，临时会议可经20%以上的业主或50%以上的业委会委员提议召开称为临时大会。因为原、被告签订的《物业服务合同》在2013年10月到期，所以8月份召开定期会议来不及，业委会有责任告知全体业主，所以经50%的业委会成员提议提前召开业主大会。2013年4月12日的业主大会会议是组织入户调查的动员、布置会议，不需要业主签字，2013年4月16日的业主大会会议由业主代表签名。原告提交《议事规则》1份，证明业主大会的形式及程序符合《议事规则》第九、十、十一条的规定，也符合《物业管理条例》的程序规定。被告对证据的真实性没有异议，认为该规则第五条的第（三）项、第（五）项与我国现行的物业管理法律法规是一致的，选聘、解聘物业服务企业以及决定业主大会诉讼事宜的权利属于业主大会，而非本案的原告。因此原、被告在《物业服务合同》中关于满意度的约定是违反相应物业管理法规及《议事规则》的，该规则第十条也明确规定了业主大会定期召开的时间，如原告所主张的4月12日的业主大会属于定期会议，则显然与《议事规则》相违背，如业主大会属临时会议，业主大会议事规则第十条第三款第（一）项关于50%以上业主委员会委员提议可以召开临时业主大会的约定也与现行物业管理条例相违背。第十一条第（六）项关于业主大会的监督也有明确说明，对于会议有效票的计收、结果的公布，大会召集人应当邀请和接受业主代表及社区居民委员会代表现场监督，但是从原告提交的证据来看，原告举办的所谓业主大会缺乏公正、合理、有效的监督。原告称：1、关于《议事规则》第九、十、十一条，如果按照被告的质证意见，那么（2012）李民初字第1162号民事判决就是错误的；2、本次大会的召开程序已向有关部门发出了邀请函，这些部门对业主大会没有像被告所说的监督管理这个权利；3、计收的结果完全按照《议事规则》的要求，统计的结果完全按照《议事规则》来办理的。业主大会不能进行诉讼，业主委员会是业主大会的代表机构，完全有权利和物业机构签署物业合同来监督、检查物业服务的相关条款。另查明，2003年3月2日，青岛市物业管理办公室和青岛同盛房地产开发有限公司签订《青岛市物业管理配套房屋移交协议书》，约定青岛同盛房地产开发有限公司所开发的同盛苑小区项目按每千人（一户3.5人计）50平方米的标准提供物业管理办公用房，并无偿提交物业区域内按配套设施所建设的停车场（车库）、自行车棚（房）等物业管理配套房屋，用于业主委员会办公��物业管理企业办公及经营活动。该配套房屋产权归全体业主所有，任何人、任何单位不得擅自占用或改作他用。小区总建筑面积为66781平方米，物业管理办公用房156.43平方米。上述事实有原告提交的公证书1份及双方陈述一致的笔录在案为凭。原告称，小区内共有16个车库、2套物业管理办公用房归全体业主共有，其中原告使用6个车库、1套办公用房，被告使用10个车库、1套办公用房。被告对原告的主张予以认可。原告称，根据《物业服务合同》第十二条的约定，自2012年1月1日起，小区车位的经营收入每个车位每月15元归业委会所有，截至2013年4月原告起诉时，物业收取的260个停车位的车位租赁费62400元应返还给原告（15元×260个车位×16个月）。另外，被告在由原告使用的6个车库前面空地划出6个车位进行出租，导致车库门开不开，无法使用，截至2013年4月原告起诉时，被告收取的该6个车位的租赁费7680元应返还给原告（80元×6个车位×16个月），以上应返还给原告的车位租赁费共计70080元。原告提交泊位费收据10份及公告1份，证明被告收取泊位费的事实。被告认可上述收据及公告系其出具，但认为该组证据恰恰证明了涉案小区存在诸多没有办理手续及未缴纳泊位费的情况，这与原告此前违约在先，动员广大业主不交或少交物业费的行为有密切关系；认可原告使用的车库前有6个车位由被告对外经营，但认为车位应当是为广大业主使用的，不是被告的；被告虽对260个停车位的数量有异议，但在本院给予的合理期限内，未提交证据予以证明。被告称，在《物业服务合同》履行过程中，原告无理缠诉，在小区内造成恶劣影响，给被告造成重大经济损失，原告要求按照《物业服务合同》约定提取泊车费用的主张缺乏事实依据。被告提交（2012）李民初字第1162号民事判决书1份证实其主张。原告对该证据的关联性提出异议，认为：1、该份证据证实被告在合同履行过程中始终未得到广大业主的认同，引起了广大业主的不满；2、正是因为这份判决书，业主委员会在这一次召开业主大会的程序上非常谨慎，全部按照该判决的相关要求去做，所以本次业主大会的结果是真实的，召开的程序是合法的；3、被告所主张的因原告缠诉造成的物业损失应提交相关证据予以佐证。上述事实，有原、被告的陈述笔录在案为证。本院用以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审核，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的《物业服务合同》合法有效，双方均应遵照执行。根据合同约定，本合同的期限为2011年10月18日至2013年10月17日，如原告决定在合同期满时不再委托被告，应提前两个月书面通知对方。现原告已向本院提起诉讼，请求解除双方之间的《物业服务合同》，且在诉讼中明确表示合同期满不再续签合同，应视为原告已提前两个月书面通知被告，因此双方之间物业服务合同的权利义务已经于2013年10月17日因合同期满而终止，原告解除《物业服务合同》的诉讼请求已无事实根据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”根据上述规定，合同终止后，原告请求被告腾出所占用的物业办公用房及车库，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告返还车位租赁费70080元的诉讼请求。《物业管理条例》第��十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本案中，原、被告在《物业服务合同》中约定了被告利用小区内公共设施进行经营所得的分配比例，该约定不违反法律规定，本院予以确认。对原告主张的小区内260个车位的经营收入，被告虽对车位数量提出异议，但未在限定期限内提交证据证明，本院对原告的主张予以采纳。对原告主张的业委会车库前由被告经营的6个车位，被告认可上述车位由其经营，因此亦应按照《物业服务合同》第十二条的约定，每个车位每月的经营收入有15元归原告所有。综上，本院确认被告应返还原告小区车位的经营收入63840元（15元×266个车位×16个月）。被告称，被告收取该项费用系依据《物业服务合同》，只有被告获得合同约定的物业收费后，方能充分履行。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”被告可另行向业主主张物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《物业管理条例》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下：一、被告青岛同群物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告青岛��李沧区同盛苑业主委员会移交物业管理用房1处及车库10个。二、被告青岛同群物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告青岛市李沧区同盛苑业主委员会小区车位经营收益63840元。三、驳回原告青岛市李沧区同盛苑业主委员会的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1552元（原告已预交），由被告负担。被告于本判决生效之日起10日内给付原告1552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　陈密亮人民陪审员　王胜元人民陪审员　曲立忠二〇一三年十月二十五日书　记　员　王�� 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